【上海动迁大居地图】系列的首篇——东四高：【上海动迁大居地图】康桥东四高-张江刚需集散地。

在评论区看到了大家充分的讨论。

能够发现高性价比的社区，或者躲掉“万人坑”的地方，也是这个系列的初衷之一。

可以和东四高形成对比的地方，抱歉，不是南四高。

而是，鹤沙航城。

调研鹤沙航城之前，其实十郎内心是拒绝的。

从没去过，但是打心里觉得，这地儿没什么好去的。

一定是集结了“荒”、“远”、“乱”、“破”等几大核心动迁大居的因素。

毕竟申嘉湖高速对于大多数浦东居民而言，与郊环无异。

出了“郊环”的动迁大居，能有什么好地方。

这是十郎的惯性思维。

对鹤沙航城不熟悉，自然要从16号线鹤沙航城周边开始逛。

这里竟然还保留着“农耕文化”？！

绿油油的都是菜地

最让人惊讶的是，没有城中村，也没有宅基地。

仅仅是当地居民对周边空地的“废物利用”。

但这拉低了十郎对于鹤沙航城的初始“印象分”。

真正逛了一圈，十郎发现鹤沙航城虽然是一个社区，内部的整体性却并不强。

鹤沙航城片区划分

东部片区最混乱。

鹤沙航城的高压线大多分布于此，高压线下的空地，及其他空地，都被居民用来种菜了。

高压线下的“农耕文化”

16号线巨大的人流量，和正在施工的S3快速路南延线，使得整个东部片区更加混乱。

16号线鹤沙航城站+在建的S3

西部片区最破旧。

西部片区的破旧，不只是因为沉香苑、汇康锦苑等是鹤沙航城最老的小区(2012)。

还因为，这里有着浦东最大的汽车交易市场之一——上海车市。

车市人群的混杂，也延伸到了周边的几个小区。

上海车市

但东、西部片区，最大的优势是：地铁近。

东部的汇康锦苑，在绕过车市的情况下，步行至18号线鹤涛路，只要860m。

西部的汇善嘉苑，从南门出去，步行至16号线鹤沙航城，只要279m。

320W，能买2房的地铁房，爽~

中部片区最舒适。

虽然地铁没有那么方便，但人群更纯粹，也少了地铁的吵闹。

而且这里集中了鹤沙航城的核心资源。

唯一的商业体-金航城、最大的公园-航城公园、航头唯一的体育中心-航头体育中心。

金航城

加上在建的公安局、新的沿街商业、新的绿地公园。

鹤雷路在建商业

东西部的底商并不发达，除去买菜，其他的需求都要到中部片区解决。

当然，这里的片区划分，更多指的是片区氛围。

鹤沙航城并不大，东西跨度不过2.5km，整个社区又很方正。

核心资源都集中于中心位置，15min步行圈已经可以覆盖大多数片区。

金航城15min步行圈

相比之下，地铁站就显得更加“各自为政”。

地铁站15min步行圈

选商业？还是选地铁？

说起鹤沙航城的来历。

据传，三国时期，这里是东吴仙鹤的栖息地。

也是古时南汇地区著名的盐场——下沙盐场。

鹤沙，本是下沙的别名。

市区集中旧改，黄浦、杨浦、静安等区的居民大量被动迁到鹤沙航城。

农民房统一拆除，就地安置。

于是便有了沉香苑、汇康锦苑、顺和苑、和美苑等几个小区。

再搞一些经适房，让市区和周边的居民买一买。

于是便有了南馨佳苑、恒福家园、昱星家园西区、城航雅苑等小区。

本地安置+经适房+市区动迁。

鹤沙航城小区类型分布

2010-2014年间，鹤沙航城基本建成，导入了大量人口。

18号线南段的开通，便有鹤沙航城的一份功劳。

最先建成的，是2010-2013年的本地动迁房和经适房。

以汇康锦苑为代表的本地动迁房小区。

楼梯+电梯的配置，相比东部片区的市区动迁房，着实有些拉胯。

经过多年时间的推移，小区整体明显老化严重。

汇康锦苑

可能是年代不同，这些小区又普遍缺少公共活动空间，整体显得比较拥挤。

但这里依然有它的优势。

学校对口周浦三小和进才中学，据说是鹤沙航城最好的学校组合。

鹤沙航城2大主要学区范围分布

外立面也在积极改造更新中，别说，新刷的红色外立面还挺耐看。

汇康锦苑外立面重刷后

南馨佳苑、恒福家园、昱星家园西区、城航雅苑等经适房小区，大家就要更小心一些。

虽然公共活动空间相比汇康锦苑等多了不少。

昱星家园西区

但整体的梯户比是明显下降的。

比如昱星家园西区，2房是2梯4户，1房就变成了2梯8户。

而且需要业主提前买断产权，才能交易，很多人会在这个上面踩坑。

鹤沙航城最多的，还是市区动迁的小区。

大多数小区，品质相当。

瑞祥苑便是其中的平均水平的代表。

瑞祥苑

品质巅峰的，还属农工商地产打造的一系列四高小区。

汇仁馨苑

就这大门，十郎第一眼看到的时候都蒙了。

以至于后面和好几家中介确认了一下，确实不是商品房。

这是为数不多十郎调研动迁房，物业负责地询问外来车辆事宜的小区。

小区内的景观打造也很不错，有一定的层次感。

汇仁馨苑

外立面虽然还是涂料，但看得出来，开发商在设计上，用心了。

汇善嘉苑

不要质疑1-3层是不是真石漆，相信十郎的手感！

同系列的有：汇善嘉苑、汇诚佳苑、汇贤雅苑、汇德茗苑、汇仁馨苑。

这个品质，也被称为品牌动迁房。

虽说大体差不多，但也有拉胯的。

比如瑞馨苑，看起来很新，实际上很水。

瑞馨苑

没有什么绿化，唯一的活动区，就是这个破破烂烂的空地，健身器材都不知道安不安全。

瑞馨苑

电梯坏了一个礼拜了，物业连个来问的人都没有，跟别说修了。

瑞馨苑

整体而言，在鹤沙航城的居住体验是舒适的。

这里水路充盈，政府也在努力地增加绿地范围。

鹤雷路街景

大多数小区都能兼顾居住舒适度和小区活动空间，晾衣杆都为居民预留好了。

汇德茗苑

商业刚刚起步，金航城仍有很多商铺尚未开业。

金航城待开店铺

但已经可以作为溜娃和日常吃饭的好去处，作为目前鹤沙航城内唯一的商业体，可谓是商家必争之地，未来商户的补充也会更加丰富。

金航城2F

这里虽然只是一个初级社区，但生活所需的，也应有尽有。

选在鹤沙航城的住户，比东四高要丰富很多。

原本在16号线挤破头的居民，在18号线开通后。

不仅地铁的拥挤程度相对减弱，也能辐射到更远的地区了。

吸收了陆家嘴以南200-300W的大部分客群。

两个社区相距5km，均价相差8000-10000元/㎡。

虽然都在张江南拓的辐射范围内，但目前的鹤沙航城明显要弱势很多。

首先是申嘉湖高速的界限感，这不仅是物理上的界限，也是很多人心理上的阻隔。

其次是道路交通的不便，虽然鹤沙航城有2条地铁，但对大多数人来说，能用的只有1条，而且地处偏远，很多人依然要靠自驾出行。

S3快速路，目前刚刚修到周邓公路。

S3快速路规划

从东四高走S3，20min能到张江。

从鹤沙航城走地面道路，20min还到不了东四高。

不过，鹤沙航城和东四高的距离正在不断减少。

快速路修通后，5km不到的距离，在快速路上不过是2脚油门的事儿。

鹤沙航城的面积是东四高的4倍，社区越大，才越有动力做更多的配套补充。

比如在建的商业，比如在修的公园，比如航头新增的三甲——龙华医院航头分院。

没有一定人群基数，谁给你修三甲医院？

龙华医院航头分院

东侧的张江创新药产业基地，是张江科学城未来继续发力的支点，体量虽不如医谷，但重要性相当。

如今天慈、复兴、和黄医药（和记黄埔）等公司都已入驻。

最重要的，依然是价格。

目前东、西部片区的社区环境拖了后腿，中部片区占了更宜居的优势。

鹤沙航城整体价格几乎相当。

地铁盘和非地铁盘，几乎是一样的价格。

这对目前的鹤沙航城而言，是合理的。

因为目前鹤沙航城还是动迁居民为主的社区，大家对于地铁的依赖性并没有那么强。

但在未来，动迁居民不断置换出去，浦东南部的刚需不断购买进来。

人群不断更替的过程中，地铁的重要性将不断提升。

S3建好，施工的影响不复存在。

东部片区的空地要么建新的动迁房，要么建公园，农耕现象日渐稀少，居住环境也会日益提升。

东、西部大部分小区也都在金航城15min 步行圈之内，商业的溢价将不断削弱。

顾村好日子大家园A区，比C区单价贵5000元/㎡。

就是贵在A区比C区离地铁近了900m。

现在的鹤沙航城，恰恰是选择性最多的时刻。

你可以选择品质最好的小区，也可以选择不错的学校搭配，也可以选择真正的地铁房。

张江南拓的步子会越迈越大。

康桥机器人谷、周浦医谷、航头创新药基地，未来都会导入大量的置业人群。

只是现在航头的创新药基地，还是医谷0.1的版本。

路还长着呢，想靠产业“发财”的人，收收心。

鹤沙航城和东四高不断缩小差距的过程中。

真正尴尬的，或许只有社区环境不占优，地铁辐射有限的南四高了吧。

再回到Part1最后的问题：选商业还是选地铁？

你的答案，变了么？

以上，Enjoy~

编辑 | 环线咨询

进专属粉丝群、一对一深度分析

请添加环二老师微信