2023年第19期《中国经济周刊》封面

《中国经济周刊》 记者 宋杰|上海报道

“认房不认贷”新政实施后的上海二手房市场掀起一波小高潮。

中指研究院数据显示，9月上海二手商品房成交17498套，日均583套，环比增长12.8%，成交量回暖。中秋国庆假期成交624套，由于出游影响，同比下降25.4%。

中指研究院认为，受利好政策影响，9月上海二手房市场热度继续回暖，挂牌量亦有所上升，卖家降价意愿减弱。价格方面，9月上海二手住宅价格环比下跌0.08%，跌幅较前一个月收窄0.08个百分点，同比上涨2.13%。

记者注意到，进入10月，买方市场已经表现出了尘埃落定后的淡定，但挂牌市场仍然有点“不淡定”。截至9月底，上海链家二手房挂牌量约8.91万套，相较于8月底上升约16.94%，有业内评论说：“压力来到卖方市场。”那么，市场情况到底怎么样？买卖双方目前是怎样的心态？

《中国经济周刊》记者近期采访了几位有过多套卖房买房经历的业主，听听他们的经历。

《中国经济周刊》记者 宋杰|摄

“还没见有好好坐下来聊价的买家”

从1990年至今，蔡雨航总共买过7套上海的房子。

今年国庆期间，他告诉《中国经济周刊》记者，虽然自己买房的经历丰富，但还是想告诫现在的年轻人买房别冲动，要量力而行。

据他回忆，1990年的时候上海还没有“商品房”的概念，当时他以单位的名义购房，2800元/平方米买了虹口区三室—厅的一套住宅，2001年，他以3000元/平方米的价格卖给了邻居；1999年，他买了第二套住宅在老静安，5100元/平方米，面积205平方米，目前的市场价在9万元/平方米；2001年前后，他以6000元/平方米价格买了闵行区的住宅，后来1万元/平方米卖出（目前市场价约10万元/平方米）；2004年，以1万元/平方米的价格买了两套虹口区大柏树板块的住宅打通自住（目前市场价约8.5万元/平方米）；2007年，他为儿子在杨浦区五角场板块购入70多平方米的办公楼，因为税费较高，增值较少；2018年，他在普陀区购入一套总额1800多万元的房产，但由于房屋质量问题，于2019年退房。

“我在今年8月决定把虹口的那两套卖掉，拟住回老静安，目前两套挂牌中。”

蔡雨航告诉记者，中介把他家作为性价比较高的房源挂在比较明显的位置，新政出台前看房的人比较少，新政出台后，虽看房的人多，但大部分也在观望，因此，还没见有好好坐下来聊价的买家。

“一套挂牌1280万元，我已经降过价，之前是1336万元送车位；还有一套挂牌1358万元，都是140平方米左右的房子，我也没有乱挂天价，唐镇的新房都要卖到8万元/平方米，虹口大柏树卖8.5万～9万多元/平方米，我认为是低洼，我也不愿意低于此价出售。”

蔡雨航表示，他能感觉到买方都有“想捡皮夹子”的想法，“我卖的这两套是17楼的3楼，可能会有人认为楼层偏低，但它户型好，厅、房、阳台均方正。”

“如果买家开价太低我也接受不了。他们可能认为新政后二手房源多了，卖家会自动降价，但虹口这两套房，我最多能谈的空间就是随行就市。当然可以接受还价，但不能还得离谱。”

他说：“新政后首付低了，但还贷压力也大了。我是不建议年轻人背债买房的，可以买套小一点的，如果要靠贷款成为‘负翁’，感觉没必要，交房断供是很麻烦的。”

“5个韩国人准备抛掉手里500套房子”

“9月初新政刚出的头两天，我接了30多个咨询电话，说话说得我嘴巴都长泡了，这个月我们粉丝大概涨了3万。”大碗楼市（上海）创始人孙金华9月26日接受《中国经济周刊》记者采访时说。

孙金华此前是某家房企的董事长助理，在房地产圈从业8年，作为大碗楼市（上海）的负责人，公司有一部分业务是关于房地产买卖咨询。他告诉记者，最近两个礼拜，有5位韩国人找他咨询，想将手里500套上海的房产卖掉。

“这500套房是一些韩国人在五六年前买的，委托这5位韩国人操作卖掉，他们为此还成立了公司。由于目前购入满5年税费会低，加上现在新政出台，他们觉得可以挂牌出手了。下一站这些韩国人会去缅甸、泰国买房，他们认为那里会是下一个上海。”孙金华说。

孙金华回忆道：“根据我们的统计，新政前的8月，二手房日均成交506套，9月日均成交580套，上涨15%左右，我认为这个数据并没有达到理想的效果，本身‘金九银十’，9月份以往成交量就是要比8月多，叠加了政策才15%，个人认为‘认房不认贷’新政对上海楼市的影响没有想象中那么大。”

“新政9月1日出台后，9月上半月热度到顶峰，到了9月中下旬，热度下来得非常明显，说明一部分‘恐慌性’购房者已经完成购房。”

“在上海，我们主要监测三个板块，浦东联洋、浦西大宁和古美，这三个板块代表了上海内环、中环、（中）外环三个区域，根据我们长期跟踪发现，联洋板块整个8月二手房成交33套，但在9月1日—15日，该板块成交量是32套，这说明中产板块成交量在‘认房不认贷’政策出来后率先崛起了，成交量放大了很多。但为什么还有很多人说房子卖不出去？因为卖不出去的房子基本集中在‘老破小’。上海楼市的分化情况，在这次的‘认房不认贷’政策下，尤其显著。”

孙金华介绍说，认房不认贷后，很多人就想把自己手头三四百万的房子卖掉，卖掉后去买新房或买更好的房子，所以这段时间‘老破小’的挂牌量狂增。他表示，最近接触的两个客户就很有代表性。

“有套在联洋仁恒河滨城132平方米的房源，客户在今年年初的挂牌价是1850万元，但当时没人看房，就调价到1750万元，还是没人看，继续调价到1680万元，他偷偷跟我讲理想价位是1600万元，很多人想砍价到1580万元，他都不愿意，结果，新政出台第二天1640万元卖掉了，因为看房人多，他最终多‘咬住’了40万元。”

“还有一套是在徐汇区康建板块的房子，新政前挂牌价550万元，卖家心理价位535万元，新政出来后，他跟我说520万元他也能接受，因为本来这个小区没有跟他挂同一户型的，新政出来后竞争者多了，所以愿意再降15万～20万元。”

孙金华告诉记者，最近上海法拍房“捡漏”也很明显。“9月中旬，在塘桥的一套房子，1400万元的市场价，最后法拍的成交价1080万元，因为新政后很多人目光被二手房、新房吸引了，法拍房买的人就没那么多了。”

“从我的个人购房经验来说，从投资维度看，如果你有两套房，可以尝试一套自住，另一套每半年买卖交易一次，快进快出，高频交易。我们公司4个人合资买房操作过3次，回报率15%～60%，持有时间6～12个月，我们只看价差。比如，我们在2022年年初花200万元买了大虹桥的一套‘老破小’，在当年9月卖掉，卖了260万元。有人说郊区‘老破小’不能买，但对于投资而言只要有足够价差就能买。”

孙金华表示，他个人准备接下来去买法拍房，“当下这个节点是近两年半内的最低点，容易8折到手”。

“我们有预判，明年上海购买新房（所要求的）积分会上涨，今年10—12月会是买新房的最好机会，因为有一批手上二手房还没卖掉的房主，一旦卖出，他们明年就会加入上海新房摇号人群，新房的积分竞争将会很‘惨烈’。”

孙金华认为，上海至今还没有放开限购，有三个原因：

第一，为了防止环沪城市的崩盘。上海一旦大规模放开限购，南京、苏州等地很多中高端买家都会“跑步”进入上海，这些购买力全部会被上海吸走。

第二，上海太特殊，任何政策都要慎而又慎。上海和北京，每一项楼市政策的调整，都需要向高层报备并进行详细解释说明，并不是想放就能放的。

第三，上海还有很多政策工具没有用。比如增值税5改2、离婚后房产套数追溯3年、普宅线调整、非沪籍单身不能买房等，所以不到最后一步，上海很难全面放开限购。

《中国经济周刊》记者 宋杰|摄

“看到新房烂尾有点害怕，还是考虑二手房”

上海人吴敏1996年赶上最后一批单位福利分房，不过在郊区。

“当时去看的时候，附近都是泥地，但我儿子很开心，因为他将拥有比以前翻一倍还多的私密空间；丈夫很满意，他说从来没想过咱们家能分到这么大的房子。只有我犹豫不决，老房子小是小，但地段好；新房子大是大，可在这被上海人称为‘乡下头’的村庄住着，出行不方便，而且丈夫上班必须横跨半个上海，单趟22公里。”

在家庭会议一票对两票的“决议”下，吴敏交出了1988年从部队转业市政府分到的一室半老房子，拿到了新房子的钥匙。

因为是单位的福利房，所以和单位有了密切联系。两栋楼76套多层房，全是吴敏他们单位的。同事们在8小时之外还能“亲切会面”，每天一齐挤在同一辆单位的大巴士上。

不知从什么时候起，吴敏在班车上听到某某同事买了商品房，而且这类信息越来越多，有买到徐家汇的，也有买到比他们小区还要“落乡”的，同事“提醒”她：“侬也好动动了！”

2001年后，吴敏开始关心商品房的广告，上网只看房产内容，还特别留意单位周边新盖的商品房。当她开始行动，到了十几个“售楼处”后才发现“敌情”严重，银行库存的“弹药”根本无法保证“战斗”胜利：要想保留现在的面积又往市中心方向移动，想买的商品房几乎都在60万元以上。

退而求之，她看中了一套多层三楼100多平方米50多万元的三室一厅，交好定金回家。当晚召开家庭烛光会，为买房这一重大决策再次论证。首付款、每月应付款、商业贷款，随着计算器上数字的增加，他们购房的热情慢慢减退。

不过没多久,吴敏又看中轻轨边上的一套二室二厅，原本说好2001年春节开盘，这一等就等到了4月份。见到报纸刊登的该楼盘广告：内部预订。吴敏辗转找到“熟人”，得到“内部消息”：2/3的房子已被内部“预订”，一套房子有20个预订。

吴敏不放弃，经常利用上班中午休息的一个小时，骑自行车沿着单位附近搜索“目标”。多层不考虑，因为当年吴敏亲眼看到80多岁的婆婆爬楼的艰难，她还是坚持一定要买到离单位近又有电梯的房子。

功夫不负有心人，2002年，她终于发现单位西边大约两站路的地方正在建造的楼宇群，有的正在打地基，有的已经造了三四层。吴敏和工人聊天得知这是在建中的高楼，都配有电梯。她暗喜，留下一张名片给工人，请他在封顶开盘时给个电话。回家后吴敏就告诉丈夫自己的新目标，丈夫下班后特地去实地“侦察”，感觉也蛮好。

大概半年不到，一天吴敏突然接到一个陌生电话，原来是那位工人打来的“开盘”电话。放下电话，吴敏就骑自行车赶了过去。那是开盘的第二天，来预订的人不多，而且预订需要预付10万元，如果反悔，定金不退。

吴敏和丈夫决定干脆买三室两厅，咬咬牙预付了10万元。预订后刚一周，房价就开始上涨，售楼处贴出公告，如果有预订房主准备退订的，预付金全额退还。

“我们没有退订单，买下来了。2002年向银行借的贷款如今也还清了。前两天楼上有户业主在挂牌，我一看同等大小已经1600多万元了，我们当年买的时候是68万元。”吴敏对《中国经济周刊》记者说道。

最近上海楼市政策利好不断，吴敏说，接下来要帮着儿子盘算换房的事了。如今孙女也一天天长大，他们购买一套改善房的心思渐增。这些年，虽然攒了点积蓄，但之前换房的话第二套要付七成首付，也只能想想。

这个国庆，吴敏一家去了不少售楼处。儿子的想法是买一套一手房，但吴敏认为，还是买一套二手房风险小。

吴敏表示，之前二三线城市出现了一些烂尾楼现象，一线城市很少有，而如今，房地产大环境的不确定，使得上海也出现了一些烂尾楼。

吴敏告诉记者，她在网上看到，就连上海内环内，离陆家嘴3公里的滨江一品苑都发生了烂尾，甚至停贷的事情，这让她很犹豫。好不容易攒的钱，万一买了烂尾楼，这是她这个本就不富裕的家庭不可承受之重。

（蔡雨航、吴敏系化名）

（本文刊发于《中国经济周刊》2023年第19期）