我怎么也没想到，

60万买的房子我啥也没干，

3年后购房成本就变成了 70万，

有房子，

或者打算买卖房子的筒子们，

一定要认真看完这篇文章，

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1.情况说明

我有一套小房子，

当初贷款利息是 5.59%，现在新房贷款只要 3.8% - 4.1%，

所以我打算提前还贷，

由此发现了被很多人忽略的房产持有成本

2.贷款利息和本金

还款总额：7.7万

利息：6.2万

本金：1.5万

也就是说，

我还款的80%都是利息，只有20%是本金。

3.大修基金和契税

买房子都要交这两个，不同地方政策可能会有差异，西安这边是1%左右。

大修基金：6000左右

契税：6000左右

也就是我们买房的时候需要往购房款+2%，才是真正的总价

但因为这笔钱是交房后才付的，

所以一般人不会和你特意说明。

4.损失的利息

我们的 首付款+月供 如果不买房子，

放在银行是有利息的，

这些损失的利息也是我们的持有成本。

我的首付：188000

月供：2408

首付按照定存3年，3.25%利息计算，累计产生利息是：18330元

合计损失利息：20237元

那么你在计算房产持有成本的时候，

就一定要把这笔钱计算进去，

我们首付参照的利息是 三年期定期存款利率，每年都会变，具体可以咨询银行。

5.总持有成本

所以这个房子我总持有成本是

购房款+损失利息+大修基金+契税 = 70万左右 

当初买房子以为是 60.4万，

年过去啥也没干就变成了 70万

硬生生多出来10万块钱。

对于只有一套房子买来住的筒子，

你还要计算自己在等待交房过程中租房的租金，这也是你付出的成本。

6.房子每平米涨了 2000元，

我赚了吗?

每平米上涨2000块钱听起来很多，

总房价达到了68万，总涨幅8万多。

但这只是挂牌价，

成交价肯定低5%左右，

所以我还是亏钱的。

而且对于只有一套房子，

买房子后在等待交房期间租房子住的人来说，还亏损了自己一年的房租。

7.谁赚钱了？

如果你和我一样在第三年就提前还贷，

你会发现银行赚走了绝大多数的钱，

只要你的房价涨幅小于银行的贷款利率，你就是在持续亏钱，

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8.怎么才能不亏钱？

在房地产横盘期间，

房屋租金是能否回本的关键要素，

租出去的时间越长，回本的现金就越多。

比如10年我收了20万房租，

就算房价下跌了，原价60万房子只要能卖40万，我就不亏现金，

但是亏掉了这些钱原本存在银行可能会产生的利息而已，不过投资保本金就已经很好了。

所以房价下跌不要惊慌出售，

房价本来就是动态曲线，有涨就有跌，这很正常，先租出去收租才是王道。

当然以上是对于流动性依然存在而言。

对于一些县城，甚至是乡镇的房子，

随着年轻人大量涌入城市，那些房子最终会失去流动性，成为真正有价无市的存在，鹤岗就是典型的例子。

听到这你应该明白了，

县城，甚至是乡镇的房子趁着今年这波放水的行情能卖就卖了吧。

看到这你应该明白了，

房子的价值分为：房子本身价值+租金

房子本身的价值 = 购买成本 - 现在房价

如果房价涨了，那自然是好，

但如果房价跌了，你就有赔钱的可能。

所以我常说的一句话是，

房子作为资产配置中很重要的一环，很多家庭资产中的占比已经超过了 70%，但99%的人都不会每天花30分钟关注房地产市场。

给自己立个小目标，

多关注一下本地的房地产市场，没事可以去新楼盘看看，反正又不要钱。

10. 反思：我为什么会赔钱？

我反思这笔目前看来略有些失败的投资，

大概是以下这么几个原因造成的。

a.买入时间不对

西安房价在2020年结束66个月的连涨之后，迎来了长达3年的横盘，而我恰好是在2020年买的房子。

当时比较跟风，看大家都买，

但是作为一笔大额投资，我都不了解房屋购买的基本准则，那时候就注定是一笔失败的投资。

对我来说，现在买和3年前买，房价是一样的，但我损失了这些钱投资的其他可能性，已经更多的收益。

2.买入的区域不对

以西安为例，

产业都在高新区、富人都在曲江区，这是典型的 产业聚集区+富人区。

买房应该挑这两个区域内的房子入手，

但我偏偏选择了两个区域中间，已经全部都是老居民小区，无升级改造空间、无产业的区域，地理位置选择有问题。

现在买房就是看城市规划，

产业在哪里，需求就在哪里；富人区在哪里，钱就在哪里。

关于城市规划，各种新区花里胡哨，别想那么多，哪里离产业集中区近，你就去买哪里。

上海和深圳的新区发展都费劲，

难不成二线城市远离产业的新区就能发展的比他们好？

c.买房前没有仔细做功课

当时连基本的等额本金和等额本息都分不清，也不知道分别利息是多少。

盲目选择了30年贷款，

其实经济条件可以的话，20年、10年、甚至5年的贷款都可以选择，相应的利息也会大幅度降低

我以贷款100万，利率4.1%，等额本金为例：

贷款20年：月供 7758元

贷款30年：月供 6194元

每个月差值只有1500元，

但利息相差接近20万，还款时间也少了10年，压力会小很多。

如果你中途想要卖房子，

肯定是在你可承受范围内贷款年限越短越好，不然房价涨幅都给银行付利息了。

11.还能买房子吗？

房子分为：刚需型、改善型

你可以简单理解为 小面积和大面积

由此产生的小区有3种：

纯刚需、纯改善、刚需+改善混合

国家一直强调房住不炒，这是对的，

很多人就以为房价不会涨了，甚至会全面下跌，这肯定是错的。

因为国家说的是 房住不炒，

不是说 房住不买。

刚需型 换 改善型 的需求一直存在，

只要有需求就会有市场，有市场存在，优质的改善户型肯定抢手。

而且随着人口的逐渐减少，

年轻人手里的房子会有双方父母的2套，甚至更多。

大家都会趋向于改善型住房，

更大的房子、更好的地段、更新的公共设施、更好的环境、更好的学校医院商场等等。

年轻人会更多的进入一二线发达城市，

并卖掉手里的老房子，换取更好的居住环境，或者卖掉小房子，换大房子。

所以以后两极分化会非常严重：

核心地段的优质房产会一直涨价；但老破小，或者县城甚至是三四线城市的房子会逐步降价，最终无人接盘，失去流动性。

就好像日本很多房子，免费送都没有人要，因为有房产税，拿到手里就是负资产，年轻人全部去了东京，离开东京的房子连流动性都没有。

所以 改善型的房子可以买，甚至会一直涨价，但老破小一定不能买。

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12.为什么货币放水房价就会涨？

社融数据显示今年一月放水8万亿，

很明显是在超级大放水，

而要抵御通货膨胀通常最有效的手段是增加负债+固定资产。

我举个不准确但形容的例子：

放水会导致通货膨胀，比如通货膨胀率5%，房价也上涨5%，而房贷的利率是4%，你的钱还房贷，但是房价涨了，这样一来一回，你就抵御住通货膨胀了。

展开讲一下就是，

原本货币有100万亿，现在超发100万亿，成了200万亿，但是买房子，贷款30年，这超发的100万亿每年平均下来就是 3.3% 

放水的钱流向房地产，房贷可以通过30年时间把超发的钱固定下来，然后通过经济的自然增长率，把通货膨胀逐渐消化掉。

原本的100万亿，每年经济自然增长3.3%，刚好消化掉超发的 3.3% ，

而除了房地产之外，没有其他的渠道可以吃掉100万亿，并且固定30年，没有那么大的产业。

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13.今年应该买卖房子吗？

我认为今年应该买房子，大放水会流向房地产，会推高改善小区房价，这是抵御通货膨胀的手段之一。

县城的房子趁着今年行情抛售掉、

买纯改善小区+发达地区+产业集中/富人区

贷款年限可以低一点，尽量降低利息，

因为你的利润来自：房价涨幅 - 付给银行的利息。

强调

以上不构成任何投资意见，仅是我的个人观点，我的观点可能是错的。

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14.应该提前还房贷吗？

现在新贷款利息只有3.8%-4.1%，甚至很多地方经营都能做到3.2%。

如果你是前几年利率大于5%上车的，那我肯定建议你提前还贷款，毕竟谁也不是大怨种，

40万贷款提前还能省20万利息，

如果你把40万放手里，没办法挣20万，那就提前还了。    

当然如果利息低于4%，

要不要提前还建议慎重考虑，因为房价每年的涨幅可能大于 4%，最起码不亏。

15.提前还贷流程

1.给贷款的支行打电话，对方如果让你排队，就打银行卡背面的客服电话投诉支行，说你咨询过银监会了，不允许拖延，你要尽快办理。

2.支行会和你联系约时间，没联系就再投诉一次

3.和支行确认你去办理业务的时间，实际办理也就几分钟的功夫

整个流程很简单：带上姓名章、身份证、还款银行卡，到银行填一张表，去柜台扣款，拿解除质押证明，结束。

4.去支行办理业务，还款成功~

16.提前还款金额和利息

1.提前还款只需要还剩余的本金，余下未还时间的利息不需要支付。

比如你贷款了30年，已经还了4年，你想提前还款，只需要还剩下26年的本金就行，后面的利息没有产生，所以不用还。

也就是说你只支出了4年利息

2.每次可以只提前还一部分本金，不是需要全部都还，可以少量多次。

基本就是这些问题了，

这篇文章保不齐什么时候就给删了，

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2.聊点别的

昨天有筒子让我聊车贷，

那我就简单的说一下~

车贷一般说的都是 “年化费率”，

而我们常说的是 “年化利率”，

一字之差，区别很大

费率就是手续费，

手续费你们懂吧，这玩意不是利息，就是怎么你都要掏这么多钱出来，就算你提前还款，也得吐这么多手续费出来。

但利率不一样呀，

利率提前还款，利息只需要结清到你还款的那一天，这玩意讲道理~

而且贷款1年，

年化费率2.99%，等于年化利率5.47%

举例：

费率2.99%，贷款1万，贷1年：不论什么时候提前还款，都需要完整的掏547块钱手续费

利率5.47%，贷款1万，贷1年：提前10个月还款，就只需要掏91块钱利息，剩下的利息不需要掏了。

所以你们懂了吧，

能选利率绝对不要选费率，，

有筒子问我车贷提前还款怎么搞，

当初签了什么合同，就得还多少钱，没有提前还款那一说，有的地方提前还款还要罚款呢~

再说到买车的建议，

买车我是真的不建议分期，车是负资产，开出4s店那一刻就贬值了，本来就是贬值的东西，你还要为他付额外的利息，真的不划算！

这和买房分期不一样，房子是可能升值的，涨幅跑赢利息，都是利润，你见过哪个车放了20年还涨价的？

所以不要分期买车，不划算！！

今天这篇文章真的干，

建议收藏起来，

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一点也不过分吧~~

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