无论在哪里，买房置业，都是人生大事中的大事，动不动几十上百万的总价，想想就让人压力山大。等真下定决心，凑够钱开始走买房流程吧，各式各样的手续和术语又弄得我们云山雾罩，什么等额本息、等额本金、LPR……等按揭了一段时间，还有不少手上宽裕点儿了的朋友开始纠结，到底要不要提前还款……
很多朋友面对这些问题时，常常有点无从下手，这不，甚至还有人算错了数，结果闹出了笑话……图片来源于网络
其实这也能理解，普通人买房还贷确实一辈子也经历不了几次，不熟悉当然可能搞出点小乱子。但正因为如此，我们更要学习一点相关的知识，以免选择错误结果导致多花钱，或者短时间内经济压力骤增的窘境。接下来咱们就详细说说，大家最关心也最实用的买房时贷款相关的知识，以及提前还贷的问题。还款方式，一个选项是等额本息，另一个选项是等额本金。
先说等额本息，这也是一种很常用的还贷方式，这种方式非常好算——每个月还的钱一样多。一开始还的主要是利息，之后每月还贷金额里本金的比例会不断提升。再说说等额本金，这种还贷方式的特点是一开始就把本金按贷款时间分好，每个月还的是当月的本金和尚未偿还的贷款产生的利息。机智如你一定发现了，等额本金会越还越少，因为剩余的贷款会越来越少。不仅如此，等额本金最后产生的总利息会比等额本息少，所以如果你光从数字上看，似乎是等额本金更划算，但事实上真的是这么回事吗？为方便大家按自己情况估算，这里假设商贷 100 万整，贷 25 年，为了方便按固定 4.9% 的基准利率来计算；等额本息的话，每个月的月供是接近 6000，第一个月还的 4000 多是利息，本金只还了不到 2000，但是等额本金，第一个月还款可达近8000；之后逐月递减，最后算下来，等额本金的利息少了 12 万多（如下图所示）。说到这里，有一些朋友的心态可能是“不能让银行占了便宜”。其实这也没必要，因为道理很简单，正因为咱手头没那么多钱，才需要找银行借钱来达成我们的目的（比如买房）。而银行呢，也需要房贷收利息才能维持运营和发展，这都是各取所需，也是经济活动中的正常操作。我们应当从自己的实际需求、经济承受能力、经济趋势、通胀以及风险等因素综合考虑进行选择，不必仅仅考虑利息的因素就选择等额本金。我们可以看看上图，等额本金虽然还的总利息少，但是它每个月的月供总额，降幅其实非常低，只有十几块钱。得还上 10 年，才能减少到等额本息的月供的水平。而我们普通人买套房子，往往得积攒多年，东凑西借才能凑齐首付，贷款一贷 25 年。买房之后，存款清零不说，往往还有后续装修，还得偿还亲友支援的借款，这种情况下，选择等额本金的话，短期内压力会非常大。况且，将来经济状况好转之后，不是还能提前还款吗？同样也能节约些利息（后文会讨论提前还款问题）。对比一下，同等额度、年限、利率的贷款，等额本息每月还款固定为5787.79当然，对于那些赚钱能力超强，只是买房当时恰好没那么多现金，贷款不多，年限只有 5 年到 10 年的朋友们，等额本金则是更好的方式。因为利息更少，而且月供来说每个月等额本金与等额本息差不太多。这个问题其实放在现在很好解答，你现在去贷款买房，肯定是 LPR+浮动利率，没什么可选的。
而在以前，房贷是固定利率，固定利率很好理解，即按国家规定，是多少就是多少，各银行照着执行就是。后来，在 2019 年，国家又出台了新的政策，开始使用 LPR 利率（贷款市场报价利率）。我们实际房贷的利率，是各个银行根据 LPR 利率再增加一点浮动利率。咱们贷款的时候，跟银行确定的是这个“浮动利率”，这个数定下来之后，具体利率则要看 LPR 增减了，一般一年一变。我们会承担一点 LPR 上升导致利率增加的风险，但同样会享受 LPR 下降利率减少的收益，而且从 LPR 实施以来，总的来说 LPR 变化趋势是稳中有降，所以不用为此过分焦虑。这个问题的答案，取决于你的还款目的，以及经济实力和投资方式，以及你还了多久。通常琢磨提前还款的朋友，往往是经济条件不错，度过了买房开始时候的窘迫期，手头有些余钱了，这时候一些人可能有不错的投资方式；收益率不错，那么他可能不一定有必要提前还贷，因为这笔钱拿去投资收益更高。但对于多数人来说，往往钱就存银行，或者做点定投，觉得投资其他高收益的产品风险较大；图库版权图片，不授权转载
那这类朋友，其实是可以考虑提前还贷的，不过这种情况就一定要考虑还款进程了。比如有的朋友等额本息贷款 25 年，按揭已经超过 10 年了。因为等额本息刚开始还利息还得多，那哪怕按当前低风险理财产品的收益率；这时候提前还款，省掉的利息，往往就比不上拿提前还款的这笔钱去投资带来的收益了，更别提现金带来的安全感和便利了。反过来，如果只还了几年房贷，这种情况则比较适合提前还贷，因为能节省不少的利息。当然，这个也要看与银行签的贷款合同，出了期限才可以，否则还要交违约金。可能有些朋友觉得有点懵——到底能不能提前还，你倒是说个准数啊？这个确实没办法，因为现在用 LPR 利率的话会有点起伏；另一方面，各人经济状况不同，理财产品种类又实在太多，收益和风险都难以确定，所以确实无法给大家一个非常精确的公式。图库版权图片，不授权转载
不过，咱们这里仍然可以教大家一个粗略的判断方法，按 25 年贷款计；如果只还款了几年，那么经济条件允许的话，可以不用犹豫，提前还款（没有更好理财机会的情况下）。但如果还款已经超过 10 年或者说当你每个月还的本金和利息相当的时候（可以用购房 APP 里带的贷款计算器看），就应该好好算算，是不是还要提前还款了。当然还有些朋友比较传统，觉得欠着债呢浑身难受，虽然已经还了很久贷款，但攒够钱了还是乐意一波还清，那这种也没问题，咱收益少点，图个心安。另外还有一种情况，就是打算售房的朋友，房子有抵押是没有办法过户的，这种情况下，当然要先把贷款还清（往往要用到买家的首付）。总之，买房这事儿，动不动几十万甚至几百万上下，咱确实有必要多了解一点相关知识，深入了解自己家的经济状况；多自己盘算盘算，办理贷款的时候，有任何疑问都应该向中介及银行的工作人员提出，弄清楚再做决定。注意：本文中的数据、计算，均为理想状况下的估算，不构成投资、选择建议，具体情况，以当时政策及贷款银行规定为准。
作者｜Ethan 资深地产经纪人
审核｜浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林