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来源：原来是凌乐收集编辑：凌乐
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我们都知道楼市的火热会反转，但谁都没想到反转得如此之快，前年年底按揭买房还需要检查资金来源，银行排队放款，在短短一年之后，按揭不用排队，还款倒是需要排队了，金融市场的风，变得就是这么快。凌乐也在利率降低之前买了一套房，房贷利率接近6%，对比当前4%的房贷利率，简直高得离谱，所以我昨天也去沟通提前还款，本来以为现在基本没人会去银行了，结果银行人多得很，全都是来提前还款的，最后还要排队三四个月才能轮到我还款。就在春节之后，提前还贷变成了一阵风，刮遍整个互联网，微博热搜经常跳出一个提前还贷的主题，本文我们就来聊聊这个话题，要不要提前还贷，怎么还贷性价比最高？
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要不要提前还贷？
很多人在纠结要不要提前还贷，我的建议是最好提前还贷。每个人的房贷利率不一样，有些上车早的是6%，有些是4%，有些甚至是公积金贷款，差别很大。如果你的房贷利率低于4%，那可以不用考虑提前还款了，这种优质贷款不容易获取啊；如果高于4%，就很难靠投资来覆盖。股市这种不稳定的投资市场我就不说了，今年债券市场的收益也是极其不稳定，招商银行半年宝今年的收益率也就2%，中途还有两个月大幅度回撤，远低于房贷利率。LPR利率可以理解为在中国能够获取到的无风险收益率，利率越来越低也就说明在国内想要赚钱越来越难，没有几个人每年能稳赚6%，我昨天去银行的时候看到一年期大额存单的利率才2%，低得离谱。
所以，未来我们的无风险投资收益率很难高于房贷，而且LPR利率长期来看是越来越低的，未来很多年都不好搞。你如果只是个普通的上班族，自己家没有什么矿啊或者特殊的投资渠道，最好提前还贷。很多人按揭买房是期待楼市回暖后房价继续上涨，那只能是想多了，现在都没有多少企业拿地了，全靠地方城投公司拿地，勉强维持着高昂的房价，楼市不跌已经是万岁，期待房价明显不可能。
当然，提前还贷的前提一定是手里有钱，如果负债200万，手里只有10万，不用考虑这个问题了，洗洗睡吧，你手里有60万再来考虑是否提前还贷，至少得留10万作为日常现金流吧。那么下一个问题是，究竟什么时候还贷最好？我看有一些自媒体说，有一个最佳还款时间线，是真的吗？下图我计算了一下每月房贷利息偿还额度，假如都是按30年期计算，你可以清晰的看到利息偿还额度是一条抛物线，前期偿还利息高，后期偿还利息低，前十年累计偿还利息占所有利息的48.5%，第二个十年偿还利息占利息总额的36.3%，最后十年占15%。因为我们大多数人都是选择本额等息偿还利息，每个月还款额是一样的，但是利息的还款额并不一样，前期贷款额高，利息也高，同等月供用于还房贷的部分就很少，后期随着本金偿还额增加，偿还利息才减少，要记住一句话，只有先还完银行的利息，你才有资格偿还本金，本金还得越快，越划算。下面这张图我更清晰的统计了在每一个阶段你提前偿还本金之后的累计还款额，能够清楚的看到累计还款的总额是一条增速越来越慢的弧线，这张图能清晰的看出，没有所谓的还款黄金节点，越早偿还本金，性价比越高。
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房贷小技巧
第一是最好不要提前结清全部贷款，你可以最后留1万块或者几百块房贷，用来年末抵税，性价比超高；第二是先不要去银行申请提前还贷，直接在APP上申请，审核时间会快很多，另外，如果你去银行申请提前还贷排队时间过长，千万不要向银保监会投诉，不然第一天申请，第二天就让你还款，还款速度过快！最后，对于之前买了房，利率高位站岗的同学而言，事实上是有办法降低已购房者房贷的！第一种是房抵经营贷，简单来说，就是先全款去把贷款还了，然后用公司的名义去把房产抵押给银行贷款，用公司的名义贷款利率要低很多，我查了下，目前最低利率可以做到3.65%，比房贷还低，当初深圳房价暴涨阶段就是因为这个房抵经营贷，炒房团路子野得很。这种方式降低房贷的优势很明显，就是利率低，以100万房贷为例，去年买房的利率差不多是6%，按贷款30年为例，每月还款6000左右，累计本息还款215.8万；如果利率降低到3.65%，每月还款4574.6，累计还款164.7万。每个月少还1425，累计少还51万，终极省钱。但这种方法缺点也很多，首先就是操作麻烦，需要注册公司，需要公司经营状况，需要银行审核企业资质，就算放贷后，银行也可能随时收回贷款，不确定性很大，需要专门的机构来帮你做，而且房抵经营贷一般最多只能贷20年，做不到30年。第二种就是直接二手房买卖，比如把你的房卖给父母，卖给孩子或者至亲的人，相当于房子直接交易一次，肯定能享受最新利率，当前很多城市的房贷利率差不多是4%，如果你之前是6%，月供也能减少一千多，100万贷款累计少还40来万。这种操作方法最大的缺点就是要缴纳契税和一些手续费，其中契税是大头，面积不超过143的话税率1.5%，100万的房子差不多就是1.5万，对比一个月月供减少一千多，累计少还40万，这点契税明显不算什么，还是有很操作价值的。这种操作方法的优点很多，安全、便捷、而且最近很多城市还推出含贷二手房交易，就是买卖二手房甚至都不用提前还未结清的部分，还有就是上报成交价格可以少填一些，反正是自己卖给自己，500万市场价格的房子你就报300万，契税就少缴很多，性价比很高。其他的方式就不太靠谱了，总之市场野路子很多，如果你贷款金额很高，确实值得一试，因为已经出现了巨大的利差，继续站岗不值得！
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