◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末
01
杭州二手房，看似在以一股不可阻挡的势头，迅猛回暖。
整个2月，杭州市区网签的二手房，多达6894套，创历史同期第二高，仅次于2017年（8868套）。
翻看各大中介朋友圈，更是透着浓浓的焦虑。“一个周末，XX小区定了3套”、“房东临时涨价，谈判仍在进行中”……
心灵鸡汤也不少，主旨不外乎“别再犹豫了，现在是买房的最佳时机”。
无数人大概都跟我一样，整个问号脸：年后究竟哪些房子在疯狂走量？是动辄总价超千万的改善小区，还是市中心的老破小？
带着疑问，我从手边买房小程序上，拉了份成交清单，一切答案，尽在这份成交TOP前100小区里。
02
榜单显示，年后撑起楼市成交量的，还是次新房。
注意了，不是核心地段、二手房价动辄冲10万的次新房，而是均价在2-3万之间的刚需次新房，占比高达6成。
比如排名靠前的，有义桥的绿都御景蓝湾（22套）、闲林的绿城桃源小镇（20套）、下沙沿江的保利东湾（18套）、临平山北的金都夏宫（16套），网签均价便宜的不到2万1，贵一点也就2万5左右。
这些楼盘有一个共通点：小区体量大、二手挂牌房源多。
总体基数一大，饶是只有百分之一的成交量，足以碾压一众竞争对手。
年后均价2-3万/㎡、成交量排名靠前的小区（滑动查看）
除了超大盘这一显著特征外，年后高成交量的小区，不少是市面上耳熟能详的。
诸如萧山南部新城的恒大帝景，闲林的竹海水韵、雅居乐国际花园，临平的水景城、康城国际，良渚的七贤郡、春漫里，新街的翡丽公园、法兰公园等。
房龄都很新，交付时间久的也不过十余年，短一点的才两三年。
前几年红透半边天的“万人摇”红盘，上榜的也不少。卓越蔚蓝领秀二期，年后网签了13套；龙湖江与城，年后网签了10套；天都城滨沁公寓、江湾城、和光尘樾，年后分别都有8套成交。
03
曾经无数次霸榜的“四大金刚”，反倒缺了踪影。
除了翠苑一区（14套）、翠苑三区（10套）成交量相对较多外，偌大的朝晖、采荷、景芳，竟然连成交前100都入围不了。
翠苑的成交价也不高。翠苑一区网签均价不到4万，翠苑三区更低，只有3万2。这一价格，跟多年前基本持平，甚至还有下跌。
市中心、非名校的老破小难出手，原在意料之中。
杭州地铁线路太广了，综合体又是四面开花，各大名校还在四处结对子，远郊该有的配套全上了。
重点是，同样的总价，市中心只能买套四五十平的，远一点够买八九十平，面积上直接翻倍。不仅买房人主动外溢，租房一族同样如此。
这些个房龄新的次新房，还有两大现成优势：
其一，得房率高。
杭州新房虽有限价，但三房两卫动辄97㎡及以上的起步面积，对购房者来说，上车成本增加了，可居住尺度并未有明显改善。
其二，现房，且可凭喜好重新装修。
虽说精装修交付省时省力，但普通楼盘的精装修，真的一言难尽。撇开质量，千篇一律的装修风格，并没有让购房者实现拎包入住。
交付后还是得找软装公司进行全屋定制，更有甚者，砸掉重装，不如从头开始。
04
这份榜单还透露了两大讯号：
第一，杭州的低价房越来越少。
TOP前100小区里，二手网签均价低于2万的，有且仅有12个。若是扣除商业项目，纯住宅盘仅有8个。
不用说大家也能猜到，大致分布在哪些区域。余杭的仁和（清合嘉园），临平的塘栖（龙湖香醍溪岸）、运河镇（九龙仓君廷），萧山的义桥（碧桂园东旭府），大江东的义蓬（丽郡国际）等。
第二，5万+的改善盘，成交量明显走高。
比如钱江世纪城的滨江御虹府，农历年后网签了16套；西溪的融创河滨之城，年后也网签了16套，相邻不远的万科西溪蝶园，年后至今也有9套网签。
跑量不外乎两点：一是价格优势。比如御虹府、保利天汇，前者网签均价5万1，后者网签均价不到5万3，不论是对比同板块，还是新房买入价，都极具吸引力。
二是学区。每年上半年都是学区房成交高峰，河滨之城、西溪蝶园年后成交量陡增，除了价格优势外，学区也是吸引买家下单的重要考量因素。
05
日渐走高的二手房成交量，让不少人对今年的小阳春信心满满。
按照往年的剧本：成交量涨→房东涨价→买家经过数轮挣扎，接受→成交价涨，恐慌性接盘，小阳春就此坐实。
确实，二手房的这股势头若一直延续下去，紧跟着的便是新一轮的调价。
毕竟，网签数据有一定的滞后性。目前对外展示的网签数据，大多是几天前，甚至一个月前就已谈妥的意向。
现在，已经有部分房东，一看来看房的人多起来了，临时调价。不是不送车位、就是抬高付款门槛。
好在，开年这波是低价次新房在引领成交。这部分房源基数大、客群广，要想涨价，买卖双方仍需要一段时间博弈。
而他们之间的博弈，才是今年“小阳春”的底色。
接下去我们该关注的，是这批次新房，在量价上，是否会有质的飞跃。
注：文中二手房成交数据，来源于手边买房
（数据周期：2023.1.22-2.27）
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 咏翠芳华轩 | 22600 | 板块：东湖新城 房源：64套 户型：98-108㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：3.2-3.4 |
| 之江壹品 | 52600 | 板块：之江 房源：252套 户型：180-195㎡ 登记方式：首套验资260万，其他370万 登记日期：3.2-3.4 |
| 听桂雅院 | 26400 | 板块：临安 房源：55套 户型：170-180㎡ 登记方式：验资100万 登记日期：3.2-3.4 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣江公子
编辑∣二叔
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部分图片来自网络
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