据悉，今年2批次新盘预计将在本周公示。
其中杨浦、普陀两大板块大有看头！千万预算在上海内中环可选的项目并不少。
品尊国际三期、天汇玺、缦云上海、瑞仕云曜璟庭，4个优质新盘都将与2批次与大家见面。
但这也意味着，这两大板块将迎来4大新盘撞车的局面！
那么，究竟如何选到适合自己的项目，才是至关重要的。
下面我们就来多维度来分析一下，给大家提供一些参考意见。
对上海新盘感兴趣的朋友
欢迎扫码添加群主小姐姐申请入群
首先，来看看倒挂率层面
从4个项目倒挂率来看，整体差异不大，天汇玺略高一些。
1丶缦云上海
项目附近2012年小区目前挂牌价在11.8w/㎡左右，经过房龄系数还原后，假如该小区是2020年的次新房，它的理论价格在14.8w/㎡左右。
由于缦云具体的产品细节暂未确认，我们大致给出的理论市场价大致在14-15w/㎡左右。
项目预计均价为11.98w/㎡，假如以此价格进行推售，那么倒挂率大致在约75-85折的水平。
2丶天汇玺
项目附近2007年小区目前挂牌价在10.5w/㎡左右，经过房龄系数还原后，假如该小区是2020年的次新房，它的理论价格在13.6w/㎡左右。
由于天汇玺具体的产品细节暂未确认，我们大致给出的理论市场价大致在12.8-14w/㎡左右。
项目预计均价为10.52w/㎡，假如以此价格进行推售，那么倒挂率大致在约75-8折的水平。
3丶品尊国际三期
项目附近2011年小区目前挂牌价在10.9w/㎡左右，经过房龄系数还原后，假如该小区是2020年的次新房，它的理论价格在13.9w/㎡左右。
考虑产品因素后，综合测算下来，品尊三期的品质系数为0.925，因此理论市场价大致为12.8w/㎡左右。
项目预计均价为10.98w/㎡，假如以此价格进行推售，那么倒挂率大致在约85折左右的水平。
4丶瑞仕云曜璟庭
项目附近2006年小区目前挂牌价在12.1w/㎡左右，经过房龄系数还原后，假如该小区是2020年的次新房，它的理论价格在15.9w/㎡左右。
由于云曜璟庭具体的产品细节暂未确认，我们大致给出的理论市场价大致在13-13.5w/㎡左右。
项目预计均价为10.99w/㎡，假如以此价格进行推售，那么倒挂率大致在约8-85折的水平。
其次，再来看看轨交&城市界面层面
从轨交方面来看，4个项目都是妥妥的轨交房，但拥有4条轨交的天汇玺能级相对更强一些。
从配套来看，品尊国际本身就属于是tod的一部分，配套自然不用多说，瑞士、天汇玺周边各类配套也都十分齐全，成熟度同样很高。
但成熟高也意味着规划前景相对薄弱，而在这一点上，合生缦云则占据着得天独厚的“天赋”。
1）合生缦云
项目距离12号线隆昌路站约800m。
项目总建面约80万㎡，是杨浦滨江一线的超级综合体，
集合多业态于一体，未来将建设合生汇商业广场、高端住宅、风貌别墅、五星级酒店、办公写字楼等诸多业态。
另外，项目正位于“潜力股”东外滩板块，是45km滨江带中唯一的科创研发板块！
所以你会看到三家市值加起来超4万亿的互联网巨头美团、B站、字节跳动先后入驻。
并且按照规划，到2025年杨浦滨江将有30家以上在线新经济头部企业，
（3000家以上的在线新经济企业，20万以上从业人员在此聚集，产业规模超过3000亿元）
这种互联网大厂的“聚群效应”，也势必将引来产业和人口的集聚！
2）品尊国际
项目位于普陀真如城市副中心，紧邻7号线岚皋路站，
是一个集住宅、商业、酒店、办公为一体的70万㎡TOD城市综合体项目，
包含（汇集明捷万丽酒店，MODENA酒店式公寓、5A写字楼、和美广场盒马鲜生、咖啡风尚街、潮流美食街、一兆韦德ONET系列最高等级健身会所（恒温泳池、室内篮球、羽毛球综合馆、壁球馆、瑜伽馆等多项功能）。
此外，周边还有多块空地规划为商办，未来板块能级将再度提升。
3）天汇玺
项目周边的配套十分齐全，周边多轨环绕，这四条轨交堪称黄金线，让项目能在短时间内直达上海的大部分城市CBD。
商业方面有，我格广场丶汇融天地等。
其中，值得一提的是普陀的老牌热门学校武宁路小学就位于板块内。（新房不承诺学区）
另外，项目正位于“苏河之冠”规划范围内！
未来该区域将打造超大城市高密度城市水岸的创新范式，
集中打造都市宜人宜游尺度鲜明、历史人文氛围浓厚、水岸空间品质卓越的世界级滨水区。
4）瑞仕云曜璟庭
项目周边距离最近的8号线鞍山新村站仅约400m。
周边商业配套齐全，君欣时代广场丶海上海休闲广场等，足以满足日常购物需求。
另外，社区内自带一所规划幼儿园，未来教育资源将有所提升。
唯一的不足就是周边存在一定的老房子，城市界面相对以一般。
最后，再来看看产品力层面
从整体来看，品尊国际和缦云上海打造的相对更为出色。
1丶外立面打造
从外立面来看，缦云上海采用的都是铝板，品质感要远远高于其余3个项目。
2丶社区打造
从这点上来说，拥有会所的缦云上海、品尊国际，优势显而易见，云曜璟庭的人车不分流是一大槽点...
1）缦云上海
项目所设计的“折叠N+1会所”，包括一个约3000㎡的私享会所及每栋楼宇下面的泛会所。（私享会所包括健身中心、室内恒温泳池等。泛会所包括共享办公、茶室、自助水吧、儿童游乐区、四点半学堂等）
2）品尊国际
项目自身的产品力也非常强势，自带约4500㎡的健身场所，
整个品尊国际的绿化率高达约43%，这在上海市区寸土寸金的地段上面，已经是难得一见的。
3丶户型设计
首先是得房率方面，3个项目差别不大，都在约75%左右。
户型方面，我们对比面积相对接近的户型，在约140-150㎡左右，这样能更直观的看出之间的差异。
首先，合生缦云、天汇玺、都是标准的飞机户型，三开间朝南，舒适度、通透性相当同样不错。
但个人认为，天汇玺设计的相对更为出色一些，4.4ｍ面宽的客厅，尺度感拉满。
合生缦云有些缺憾，151㎡只做到了3房，但3.3ｍ的层高是一大亮点。
品尊国际的层高也同样不错，但整体设计格局不如其余3个项目。
简单总结一下：
首先，4个项目都拥有非常可观的倒挂优势，都是很值得去买的；
其次，看重未来具有暴发潜力以及对产品力有要求的，合生缦云绝对是最优之选，
对当下周边配套成熟度的有要求的，品尊国际、天汇玺、瑞仕云曜璟庭都是不错的选择。
最后，部分项目也有一定缺憾，购房者可以自行判断：
天汇玺的倒挂略高一些，且户型设计的最为出色，但项目是封阳台的；
品尊国际产品力优质，但本期位置靠近铁路，会有一些噪音影响；
云曜璟庭的人车不分流，且中间套存在连廊也有一定缺憾。
对上海新盘感兴趣的朋友
欢迎扫码添加群主小姐姐申请入群
往期精彩内容，点击链接回顾
项目评测：玖珑庭pk城投康健 | 古美华府pk建发璟院pk金鼎阅府pk浦开云璟 | 华发半岛华庭pk瑞仕半岛璟庭
楼市热点：上海房价止跌了！ | 重磅！大虹桥规划新轨交！这些洼地藏不住了！ | 100.85分！上海春节后第一个新房积分！ | 上海楼市内卷尽头是赢家通吃！ | 手术刀式放松？上海委员建议调整“四限”政策！ | 静安内环！徐汇田林！莘庄！梅陇！35幅宅地预计年内出让！| 12月上海房价是涨是跌？
地段价值：上海能卖20w+的房子都在哪？ | 上海能卖15-20W的房子都在哪儿？ | 上海中环这些板块凭什么卖12-15W？ | 外环外也有10-12W板块！它们凭什么？ | 为什么顶流新盘多在8-10W板块？ | 五大新城开始跻身6-8W地段！哪些板块超出你认知？ | 上海3-6W板块也有高倒挂新盘？它们都在哪里？