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来源：樱桃大房子收集编辑：樱桃团队
本周三晚上7点半，停了N个月的公开直播真的要来了，务必要关注视频号，并且预约。关注并预约，关注并预约哈：最近好几个粉丝在问我，说中介发给他们截图，说再不买房，利率就可能要上涨了，问我专业人士的看法。
他们说，“错过3.8%的房贷利率，你只能选择4.1%的房贷利率”。我估计，发你截图的很多人，他自己就根本不懂啥意思，但是这消息，确实是真的。樱桃给你从专业角度来分析，这一段有点难懂，慢一点看哈：
他们的依据主要来源于今年1月份央行发布的“动态调整首套房贷利率”的通知。对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。一个城市的新房价格连续3个月环同比都上涨的话，地方政府是可以提高房贷利率的。但是这个方案还有一个前提，被漏掉了：这个城市需要满足“阶段性下调或取消过首套房的房贷利率下限”。意思就是，只有那些在去年9月以来，曾经下调或取消过房贷利率下限之后，新房价格再连涨3个月，才会恢复房贷利率下限。我都觉得很拗口，没事，简单来说，就是以前房价跌了，你又调低过房贷利率的，现在又连着涨价3个月，那你就可以涨房贷。通俗一点就这么理解。当时新规发布仅短短一个月左右的时间，就有近30多个符合条件的城市下调了首套房贷利率。其中，二线城市房贷利率最低执行标准为3.8%，比如无锡、厦门、福州等；三四线城市房贷利率最低执行标准为3.7%，比如南宁等。也就是说，这30多个城市是符合“房贷利率下限下调或取消”这一前提的。这一前提的基础上，要“恢复房贷利率下限”需要满足另外一个条件：新房房价在评估期内同环比连涨3个月。这个评估期是啥意思呢？一共是3个月，但横跨了2个季度，包括本季度的前两个月和上季度的最后一个月。比如可以是一季度的2、3月和二季度的4月，也可以是四季度的12月和一季度的1、2月。看到这里，你可能就看出来了，现在是3月份，这个评估期就是今年的1、2月份和上年的12月份。刚刚好，今年1-2月份的国家统计局数据已经公布了，样本就已经筛查出来了了。答案揭晓：这一批只有2个，一个是江西九江，另一个是江苏扬州。感觉也是没太多存在感的两个城市。这2个城市的房贷利率我也查了，扬州首套3.8%，九江首套4.0%，后期有上调房贷利率的可能，但会不会上调，要不要上调，要看当地指导了。按照这个规则，下一批估计要到6月份开始进行重新评估。毕竟从上个月开始，很多城市房价开始陆续上涨了。
这也意味着，更多的城市会在6月份以后，可能满足房贷利率上调的规则。不知道大家看懂了没有？没看懂也没事，是规则复杂，不是你的问题。接下拉再把逻辑说更透一点。毕竟下一轮的评估期，要到6月份了，而且央行刚刚降准，也没那么快上调房贷利率。之前每个月都有城市房贷利率下调。2月份有23个，3月份有10个三四线（柳州、徐州、盐城、漳州、常州、中山、惠州、宝鸡、海口、江门）这几个月降完之后，普遍首套房房贷利率都下降到了3字头，3.9%居多，3.7%的已经到底。我看了下贝壳统计的数据：贝壳研究院监测显示，2023年3月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.02%，较上月微降2BP；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。
其实今天还有很多人在等降息，等LPR继续下调、房贷利率继续往下走，没等到是很正常的，房贷利率不会那么快上调，也很难再往下降了。四个一线城市现在被限的死死的。樱桃查了下首套利率：这说明，一线城市，基本上都在5年期LPR的基础上都有加点，或者是基准利率的1.1倍。
而一线城市，相对最友好的就是广州，广州也是最近两天才降低了5年期LPR基准利率：4.3%。
这么看，在一线城市买房，还是利率太贵了，跟二线城市都差了100BP，贵了不止一点两点，是一线城市的买房人太有钱呢？还是楼市太火？
很多专家和大V还是不懂楼市，以为全国楼市要看一线，一线城市要看深圳。现在一线，二线明显出现不同的政策，我早就判断过，这一轮行情，是在二线城市，而二线城市的龙头，我看就是在成都。而二线城市一旦行情有回暖，很有可能要上调房贷利率。因为现在央妈给的这个“动态调整首套房贷利率” 太有意思，也太有智慧。这跟过去我们楼市的整体调控方向，就是一致的。说白了，就是要稳中有进。但这也传递一个重要信号：那些楼市基本面比较强的二线城市，但仍然在执行超低房贷利率的城市，后期楼市稳定后，房贷利率就要涨了！所以，有一点大家要记住，随着楼市的回暖，首套房贷利率上调的城市一定是越来越多的。低利率虽然不会那么快调整，但楼市的变化真的是日新月异，可能没等你反应过来，低利率就没有了。房贷利率是LPR＋加点的形式，LPR会调整，但加点是锁定的。现在全国楼市利率来看，除了一线城市有加点，其他大多数城市基本上都是负加点。之前很多人的房贷利率那么高，就是因为加点降不下去。所以最近有买房计划的朋友们，一定要考虑下这个利率的时机。。。别涨了之后又怪我没给你做预判，提醒你。房贷利率的规则和逻辑，其实非常复杂，不知道樱桃今天说清楚这个话题没有？要是你看明白，或者没说清，你在评论区眨眨眼睛告诉我哈。
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