随着城市可用土地空间逐渐减少，土地成本持续攀升，原有工业用地土地收益率不断下降等问题逐步浮现，工业上楼这一概念频繁被提起。工业上楼也被称为“摩天工厂”、“空中厂房”，是提升工业用地空间，夯实先进制造业根基的重要举措。那么，对于这些“摩天工厂”，各地应如何做优工业上楼？

一般来说，工业上楼是让企业在高层楼房中进行工业生产的新型产业空间模式，在不改变工业用地性质的前提下，提升楼宇的容积率。不过，工业上楼绝不是楼下搬到楼上那么简单，其中自有着许多“巧思”。记者在深圳几个工业上楼项目发现，工业上楼园区看上去更像城市综合体，这些园区在承载研发生产之外，还具有写字楼办公的功能。位于深圳宝安区的大族激光全球智造中心，记者看到整个园区并不如一般印象中的“工厂”，而更像是充满绿色的立体空间。

那么，工业上楼到底怎么“上”？

在大族激光全球智造中心厂区一楼，记者看到许多重量十足的大型设备，许多中小型机器设备通过专业货梯进行搬运，这些专业货梯的承载量高达5吨，从而实现了生产设备和产品“一键上下楼”、“全维度交互传送”，而且每栋工业及办公楼房都配有两到三部专业货梯。

在二三楼的生产车间，主要放置一些中小型生产设备，由于重量较轻，更适合在高层区进行生产，而且这样也便于邀请客户上门，同楼层的研发和工艺能够第一时间到达设备现场，与客户进行面对面沟通，减少研发周期。在七楼办公区域，员工也只需按一下电梯按钮即可直达生产区域，而这里的装修风格也与一般的写字楼有所不同，带有更浓郁的“工业风”，整个园区也更像一个生活生产一体的园区，园区还配备宿舍、食堂、商业、会议、多功能厅等设施。

大族激光相关负责人也表示，得益于工业上楼模式，不仅推动了公司技术研发、产能提档升级和产品提质增效，还进一步促进了实现 “人城产”的深度融合。

最近一段时间以来，深圳的工业上楼步伐正在加速。3月6日，深圳今年全市首个“工业上楼”新项目——宝安燕罗智能网联汽车产业园开工，建成后将提供优质产业空间36万平方米，包括26.5万平方米高品质低租金的生产制造产业空间。3月10日，深圳全市首个平方公里级“工改工”城市更新项目、工业上楼试点园区——新桥东先进制造产业园一期A项目提前1个月顺利封顶。3月底，全国首个百米装配式“摩天工厂”——坪山新能源汽车产业园一期项目将竣工。

此前，深圳还举行了“20+8”产业2000万平方米工业上楼厂房空间项目招商大会。据不完全统计，目前深圳各区共有近72个工业上楼项目，用地面积854.8万平方米，平均容积率4.2，厂房面积2306.5万平方米。其中，大部分项目在20大先进制造业园区范围内。

值得一提的是，深圳工业类物业也一直是投资市场关注热点。根据戴德梁行的数据，去年上半年，深圳工业类物业交易额就首次超越办公类物业，占上半年大宗交易物业类别的50%以上。有业内人士表示，深圳工业物业投资市场明显增长且呈现工业上楼趋势，企业在深圳购置工业物业主要目的包括设立大湾区研发中心、设立国际对外窗口和打造硬件中心辐射湾区。

除了深圳，国内多个城市都在发力工业上楼。以粤港澳大湾区为例，同样以制造业著称的东莞提出5年打造5000万平方米低成本高品质快供给产业空间。

不过，有熟悉工业厂房市场的投资人士告诉记者，工业上楼不是厂房堆叠，把生产线搬上楼那么简单，而是一套科学系统的工程，由于市场上多数开发主体了解不深，开发运营“试错”成本也会很高。

合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，低成本高品质产业空间将促进产业保育提升及招商引资。目前，深圳工改工项目面临“监管升级，销售难度大、拿地成本趋高、盈利模式少，运营经济账难平”等问题，项目推动缓慢，工业上楼有助于盘活部分工改工城市更新项目，推进一批工业上楼土地整备项目。对于目前深圳工业上楼的投资市场前景，罗宇认为，工业上楼项目能跑赢通胀但要做“时间的朋友”，项目必须匹配中长期低成本资金。此外，工业上楼项目租金限制经营回报率，分子能否做大，分母怎么做小是值得关注的问题，例如分子做大靠运营创新盈利模式（产业服务+产业投资实现第二第三增长曲线），分母做小必须严控成本管理。

世联行首席工改顾问董极认为，“基于过去的经验和现在的政策，我们尝试想象一下未来工业上楼可能出现的情况：首先，工业上楼按照现有规划目标顺利实施，供求关系平衡，那么将来会呈现在国有企业主导下各个主体专业化分工的局面，政府为业主方，开发企业为代建方，民营企业为专业园区运营公司，深圳凭借成本优势以虹吸效应吸引周边城市优质生产制造企业入驻；如果工业上楼市场供出现过于求，工业上楼推行过程中按既定目标规划供应导致供过于求或超前供应，因市场消化动力不足，或造成空间空置和资源浪费。所以，动态调整是最理想的状态。工业上楼政策推行过程中，根据市场需求调整供应计划，循序渐进规划空间指标，让土地资源得到有效利用，但这需要极强的前瞻预判能力支撑。”