据中国人口与发展研究中心的数据，目前中国人口总量为14亿，而2人户家庭与3-6人户家庭的比例约为82%，我们可以大致认为中国有车的家庭占了大概8成。

可以看到，汽车保有量在持续增加，“道路拥挤”“停车难”问题突出，理论上，车位销售应该更加顺利，但除了部分城市外，绝大多数地区都面临着车位销售难题。

对于开发企业和业主来说，住宅是主项，车位只是提升便利，提高生活品质的附属品，并非刚需。

大多数老百姓在买房和装修上已经投入了很多资金，往往不愿在车位上花费过多，短期内没有购买车位的刚需。

这是导致车位项目难以去化的一个主要原因。

假设车位售价8万元，如果月租金加物管费400元，一年使用费就是4800元，要16.6年才能把买车位的8万元花完，计算过后，很多业主往往会选择租用，将钱留在手里，用做投资等。

大多数企业在销售车位时，都会拿贴罚单、风吹日晒来说事儿，但缺乏配套的激励政策，往往收效甚微。

不愿意买车位的车主，哪怕开的是BBA，仍旧是乱停乱放。

开发企业的追求高周转，而车位项目销售难、回款慢是共识，营销团队调离后，剩余车位长期搁置，放任自然销售。

据《重庆建设项目配建停车位标准细则》等规定，100㎡内的房子，车位配比最低为1，公租房、经济适用房等特殊情况，最低也不得低于0.8。

这样就导致车位作为商品，短期内很难出现供不应求的情况。

首先要对车位项目进行详细的调查分析：

项目开始前，需通盘调查，了解房价、户数、车位总量、整盘配比，往期销售情况等信息，掌握车位销售整体状况，解析小区业主的停车习惯与需求等，根据车位项目优势，针对制定销售战略。

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毕节兰乔圣菲小区，总建筑面积51万平米，其中包含近7万方商业区，共计住宅约3500余户。容积率为3.23，充分的保障了小区住户的居住品质（规划条件为3.5，容积率越低，居住品质越高）；建筑密度23.17%，建筑占据很少的土地面积，更多的土地用于中庭景观的打造。

该小区分别于2014年、2017年交房，车位总计2200余个，19年底代理接手时剩余400个左右，还遇到了疫情。合作完成时，仍然成功去化了260+车位。

兰乔圣菲小区

1、寻找不同的时间点对应不同的激发点，营销和物业配合，用多种手段进行客户培养。

2、从天气、车辆使用成本、规范停车管理、赠送洗车卡、停车时长等方面，慢慢营造有利环境，培养客户停车习惯和用车位的意识；同时建设配套充电桩、提升管理水平，对接金融产品等，给客户创造买车位的便利条件。

车位要实现均衡销售、快速销售，前提条件是要制定一个车位的合理价格体系。

定价需要考虑的因素很多，例如地方均价、建造管理成本、开发商底价、车位项目定位等等因素。

看重短期利益，盲目降价促销，只会导致车位越卖越混乱，越卖越困难。

合理划分车位等级种类，分区分批次出售，搭配礼包活动组合销售，去化效果更强。

广告投放：线上线下联动

线上宣传：短信+朋友圈+社区群+抖音等预热活动

活动铺开：宣传桁架+kt板+电梯开门广告＆展架+样车以及礼包样品展示等

互动活动：卖车位送40次洗车；参与套圈赢大奖等形式，吸引业主参与，取得业主的信任。

销售摸底：销售人员要对参与客户的购置动机/装修时间/入住时间/家庭成员结构/有无车量/数量/车辆档次/投资/空置/资金状况等信息和资料进行收集、分析、分类、汇总，分清主次，抓住重点，针对性逼定成交。

同时，安排物业或业主内部人员，用大趋势分析或者当第一个购买者，引导业主对车位认知/停车难现状分析/车位需求/车位属性/车位价值/车位升值等方面知识的学习，提高客户购买欲望与预定倾向。

执行中可以划分客群种类，建立社群，每天在群里发红包，并发布涨价信息，展示每日销售成绩等。

小区的停车乱象要得到整治，让业主感受到停车痛点。每一个楼栋都要有车位相关广告覆盖，并安排专人负责车位相关问题的咨询讲解和引导。

差异化营销，定制活动礼包，可以精准定位到不同的客户群，有效提升销售效果。

优秀的车位营销活动，像一场完美的外科手术，精准定位，快刀斩乱麻，解决销售问题。

为此，我们还需要做更多准备。

项目能对接到低息贷款或者为用户提供0首付的金融产品，将有效提高车位项目成交率。

1、需要开发公司的活动优惠政策、用户信息详情、用户过户证件、银行按揭材料等相关信息的支持。

2、需要开发公司提供销售团队办公与接待场所，配置硬件设施设备（空调/打印机/固话），对接车位项目活动部门的硬件支持。

1、需要物业公司辅助开展宣传活动，与销售人员形成有机配合，派单、摆台、扫楼等，引导业主购买，成交后给予奖励。

2、需要物业公司完善车位管理，提升车库硬件设施建设，严管乱停乱放现象，饥饿营销，以提升成单率。