在房地产市场整体持续低迷的情况下，泰禾集团业绩预告称“公司2022年度较多项目交付，结转收入及毛利高于上年”，这一情况引起监管注意

《投资时报》研究员  余飞

在2021年财报因借款利息等事项被出具保留意见审计报告的情况下，泰禾集团股份有限公司（下称泰禾集团，000732.SZ）还将上演相同的财务处理方式。

日前，泰禾集团披露《2022年度业绩预告》，公司预计2022年度亏损39.06亿元至52.85亿元，主要亏损原因是由于外币借款及利息等产生汇兑损失、借款利息费用上升等。

需要注意的是，在整个房地产市场持续低迷的情况下，泰禾集团业绩预告称“公司2022年度较多项目交付，结转收入及毛利高于上年”。这种明显与行业相背离的情况，引起监管注意。

《投资时报》研究员注意到，泰禾集团2021年财报被审计机构出具保留意见，正是因为借款利息等事项。在2021年财务会计报告因借款利息等事项的影响被出具保留意见审计报告的情形下，该公司仍然沿用2021年度对借款利息及资本化的处理方法。故此次，公司在业绩预告中所称借款利息的汇兑损失和费用上升造成的亏损引起重视。

根据深交所关注函，泰禾集团需要结合2022年交付项目具体情况、对应收入确认及成本结转安排等情况，说明2022年项目结算毛利高于上年的主要原因，毛利率变动情况及合理性，是否偏离行业平均水平。

同时，关注函还要求公司说明沿用对借款利息及资本化处理方法的主要考虑，以及公司是否针对前述保留意见事项进行整改及进展情况。

亏损泥沼难摆脱？

泰禾集团主营业务是住宅地产和商业地产的开发及运营，公司1997年在深交所挂牌上市。

其前身是福建三农集团，2010年三农集团大股东变更为泰禾投资，公司业务也从原有的农药化工变成房地产业务。自2013年来，泰禾集团不断以激进的态势进行拿地扩张，逐渐定位高端化住宅，公司债务和现金流也因此趋于紧张。

随着2018年房地产政策调控的实施，国内一二线城市对于高端住宅实施严格的限购、限售等措施，泰禾集团现金流压力逐渐增大。

2020年，泰禾集团债务危机爆发。当年，受疫情影响公司销售回款出现大量减少，企业现金流出现困难。2020年7月，公司无法兑付“17泰禾MTN001”债券，造成实质性违约。在当年，泰禾集团连续6次出现违约，公司陷入了严重的债务危机。

在陷入资金危机后，泰禾集团拟引入万科进行自救，但几经波折债务重组仍然前景不明，引入战略投资无望。

近年来，公司消息面也不平静，多次因为实控人黄其森被带走协助调查以及破产传闻、被监管处罚等事件而引起关注。虽然此后董事长黄其森结束调查回归，但公司业绩仍然难以摆脱亏损泥沼。

截至2022年第三季度末，泰禾集团总资产2169亿元，营业总收入52.64亿元，亏损达31.24亿元。截至2022年12月1日，公司已到期未归还借款本金为585亿元，对外担保中实质性逾期债务对应的担保余额为57亿元。

2018年至2021年泰禾集团净利润情况

数据来源：同花顺iFinD

财务处理再引重视

在2022年业绩预告中，泰禾集团表示巨额亏损的主要原因为外币借款及利息等产生汇兑损失、借款利息费用上升等。

其实，正是因为借款利息等问题，公司2021 年度财务会计报告被出具“带有与持续经营相关的重大不确定性段落”保留意见的审计报告。

根据公司2021年财报，泰禾集团的财务费用为16.36亿元，相比2020年的8.01亿元增幅为104.29%。造成此项变动的主要原因是利息支出增加及汇兑损益减少。其中，公司期内利息支出为18.65亿元，2020年为15.25亿元，期内汇兑损益为-2.23亿元，2020年为-6.88亿元。

由于泰禾最近一年的内部控制审计报告被出具否定意见，同时，公司最近三个会计年度经审计扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示，公司持续经营能力存在不确定性。2022年5月，泰禾集团股票简称变更为“ST泰禾”，意味着公司面临着退市风险。

《投资时报》研究员注意到，泰禾集团2021年审计报告显示，该公司将部分融资借款利息费用按照已过时效的债务重组方案、展期协议计算，并将利息在资本化和费用化之间进行分摊。而审计机构无法获取在建项目的施工进展资料，也无从判断利息资本化和费用化金额的准确性。

针对与审计机构的分歧，泰禾集团解释称，公司在此前计算融资借款利息时，侧重从实际情况出发，认为与多数主要债权人的债务和解并未发生实质性的失效。因此基于“实质重于形式”的原则，泰禾集团未完全按照法院的判决结果、展期协议的约定期限，以及原借款协议的利率条款来计算融资借款利息，导致与审计师判定标准不一致情形。

值得重视的是，在2022年业绩预告中，泰禾集团继续沿用2021年度对借款利息及资本化的处理方法，计算得出业绩预告相关数据。对房地产企业而言，只有从项目开始立项至建设完工的期间才可以对利息资本化。泰禾集团此前采取利息资本化，一定程度可以减少公司账面亏损额度，但由于公司2022年较多项目交付，停止利息资本化，借款利息只能费用化，从而导致借款费用上升。

对此，关注函要求泰禾集团说明，公司2022年业绩预告仍然沿用2021年度对借款利息及资本化的处理方法的主要考虑，以及公司是否针对前述保留意见事项进行整改及进展情况，是否与年审机构保持沟通，双方是否存在较大分歧。