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| PART 1 |

相对于未科大厂持续的降薪、裁员传闻。云城更多的是正能量的喜讯频传，例如：杭州第一高金钥匙出地面了，杭州第二植物园要来了，世界级公园“云门公园”也要来了……

2023年市政府工作报告中一语双关强调产业、城建的指示：“加快城西科创大走廊创新策源地能力提升和城市第三中心建设”。

这句话，既重申了杭州数字产业极——科创大走廊的重要性，也明确了云城将从“建站”全面转向“建城”的关键一年。

文化是城市的根和魂，文化地标，更是展现城市形象、提升城市功能、城市价值的重要载体。这个维度下，生态文化的封面作用有时甚至超过产业层面。

云城的封面，雄踞西站南北的云门公园就处在这科创和生态文化轴线南端，政府对它的定义是：“世界级的城市公园，诗画江南的活力空间”。

继两大公园落地成定局，云城今年还将全面开工总投资约143亿元的“两河一公园”、“十路两大街”等一大批建设项目，重点打造满足生态文化建城和产业振兴，一条生态文化轴、一条科创企业总部带，城西CBD一轴一带双重任务。

今年，超重力实验室、浙江人才大厦、浙江大学校友企业总部经济园、天街综合体、天元公学西站校区、杭腾未来社区住宅、安置房、幼儿园8大建筑面积总计190万平方米的项目将围绕着云门公园，全面开建，一个年轻、知识、创新型的社区跃然图上。

很多人会问，相较于云城轰轰烈烈的造城运动，杭州第三中心的另一个主角——未科的动静似乎太小了，是不是未科已经被云城的光环全面碾压了？未科被边缘化了？云城赢麻了……

| PART 2 |

当然不是！但那还要从未科目前的状态说起，自2011年海创园开园后，10来年的飞速发展，目前的未科1.0核心用地已经趋于饱和，2.0也趋向全面开发阶段，原计划城市北扩的未科3.0的大片留白空间，又被横空出世的云城占据；

似乎城市战略的天平已经倾斜，但无可置疑的是：

其一、杭州数字产业的战略重心——城西科创大走廊，现在以及今后相当长一段都将以未科为中心展开；

二、云城作为跳板，将打通未科、紫金港科技城、良渚等板块发展脉络，共同带动整个城西科创大走廊能级的提升；

三、云城功能上偏向于总部经济、高等教育、交通枢纽等职能用途，与未科存在差异化；

因此，一定程度上两者是互补的关系。但以产业建城的未科在能级上依然是科创大走廊上的一哥！

| PART 3 |

一定程度上杭州城西科创大走廊是围绕未科建立的。

因此，配置了顶级科研链条，例如：富士康工业互联华东运营总部、中科数遥全球商业遥感卫星接收站网总部、中科视讯总部，中国信息通信研究院5G研究中心、智能网联驾驶测试与评价工信部重点实验室、中国移动5G联合创新中心等项目都在未科签约、揭牌。

还有中国电信浙江创新园、湖畔创研中心、中国移动研发中心、人工智能小镇、梦想小镇等产业集群都在未科聚集。

很多人说阿里巴巴代表了未科，或许放在5-10年前，一点没错。

但因为有了字节跳动、OPPO、VIVO、同花顺、中电海康等大厂，以及数以百计的科创企业在未科纷纷落子，百花齐放的未科已经不是阿里一支独秀了。

除此之外，之江实验室、良渚实验室、湖畔实验室构成的三大省级实验室全面落地，已与中科院、清华、浙大、同济、南京大学、上海交大、北航等国内一流院校合作落地相关创新机构，未科在产学研链条上已经闭环，并向国家头部层级迅速靠拢。

在整个大走廊上，甚至整个杭州、浙江乃至长三角，未科数字产业集群是天花板级的，从这个角度看云城确实只是站在未科肩上，起点高而已。

因此，云城核心板块——杭腾未来社区虽然集聚着浙大校友总部、浙江人才大厦、超重力实验室三大高能级科创平台，显然在未科已经成熟的科研板块面前仅是部分功能的差异化补充。

云城更像是偏重教研科创、总部经济、居住空间、人才集聚、交通枢纽等城市基础配套、人口沉淀的未科2.0版本。

但反过来说，在地理位置上余杭塘路一路之隔的云城、未科，既是打断腿也连着筋的兄弟，也是拥有相同的新房限价水平，唇齿相依的同胞。

| PART 4 |

云城仅“杭腾未来社区”单元内就规划了一园、一研、一教、一商、一创、一居的职住平衡规划，将满足4万人的职住需求；

加上云谷板块的“西湖大学”、阿里云全球总部，云创镓谷，云谷数字经济产业园、云谷集成电路产业园、云谷上市企业产业园、菜鸟云谷产业园等等；

大走廊发展新格局下，它将成为40万人 “职住平衡”重要高地，相当于再造一个目前体量的未科。

而另一方面，经过多年的发展，未科也已建成投用包括海创园、阿里西溪园区、阿里全球总部、阿里系菜鸟、钉钉总部领衔、同花顺、中电海康，以及在建字节跳动、vivo、OPPO 等数字头部阵营。

从西溪湿地绕城西端到绿汀路为止，也汇聚了已经官宣扎哈哈迪德建筑事务所执笔的117万㎡未科文化公共中心、万象城综合体巨无霸配套，以及逐渐启动的未科金融岛……

不但不会逊色云城西站枢纽和两大公园，在城市职能上还要高出许多。

而以杭师大附属未来科技城学校、文澜中学托管承办的蔚澜学校、天元公学、海辰中学、海曙小学、海创幼儿园等在内的10数个教育类项目，也让教育配套等级与奥体、钱二这些新城相比有过之而无不及。

因此，对未科的误读，主要是拖延惹的祸，相比云城春风马蹄急，未科并不是没有顶级公共规划，只是来的比较晚而已；

未科大手笔的规划喊了十来年，今年才总算上了实施日程，接下去就是喷薄而出的加速兑现。

| PART 5 |

在房地产领域，类似未科、滨江甚至大江东这样的产业优势板块，行情的走势除了政策外，与人口收入、产业走势绑定最为紧密。

虽然未科产业现状有所起伏，二手房与高峰期几近腰斩的下滑比较惊人。但细数杭州所有的新城，哪个不是经历过市场的起伏洗礼，钱新如此、奥体如此、未科也不能免俗。

与拥江发展的滨江、奥体相比，目前未科在新房晴雨表——二手房维度上，即使最抗打的未科三兄弟都滑到了4-5万/㎡区间，与高峰时期几乎跌了30%；

但是，我们相信，不经历风雨，怎么能见更灿烂的彩虹！

杭州最大的人口，特别是人才流入大区的未科，目前产业能级、城市界面、教育配套、消费能力、交通通勤……等等各维度的基底都很扎实，唯一需要的是时间的沉淀！

未科，必然就像与产业强绑定的滨江，在杭州历次房价下行的风雨磨砺中，靠着较为深厚的保护垫和底色，穿越周期并愈发茁壮。

| PART 5 |

杭州市十四届人大三次会议提出：杭州城市空间格局新规划，将构筑“一主六辅三城”的多中心、网络化、组团式、生态型特大城市新型空间格局。

以及2022年8月，由杭州市规划与自然资源局官网发布的《杭州市总体城市设计（补充完善）（草案）》，其实将云城和未科划入主城范围内便已实锤。

“未来科技城和云城（南湖科学中心），武林和湖滨地区，钱江新城、奥体、钱江世纪城 “三者并列，组合成新的“主城区”（非行政划分主城）。

▲杭州市国土空间规划空间结构示意图/局部示意

从确立“一主三副六组团”城市空间格局，到全面奏响“拥江发展”的序曲，杭州一次次用规划引领城市转型升级，也用实践回应着规划蓝图的实现。

再到如今，未来科技城的发展、崛起，西站枢纽之城的建设，云城的规划......逐渐使得城西的影响力不断上升。

而将“云城+未科”，与西湖时代武林中心、拥江时代钱新中心两大核心并列，足以可见对未科、云城的信心和科创建城的雄心。

因此，板块定位已经夯实，发展和交通、科技、产业、人口等要素不断加速优化结合，板块的价值才能更好的传递；

不断涌现的就业机会、大方向不错的数字产业，以及高新科技企业对城市界面颠覆性影响力，在efc、文一路海创园—阿里、未来的绿汀路、以及西站杭州第一高领衔的超高商务楼集群，这四大商圈的形成中可见一斑；

也由此掀开了未科——云城城市界面必将由点到面的聚变。

因此，看板块不仅要看板块自身素质，也要看隔壁板块是不是强板块，是否能带来互补和加持。

看好未科或看好云城并不是简单的非此即彼的选择题，因为，它们是一荣皆荣、一损皆损的孪生板块。

不管市场怎么波动，未科、云城仍然是杭州四万以下资产配置、职住平衡层面最好的板块，肯定未科和云城，一定程度上就是肯定杭州这座城市的城建希望、产业未来！