2024年上半年，新房销售表现尚未好转，在“以销定投”的策略下，房企拿地仍较谨慎
标点财经、投资时间网研究员 董琳
2024年上半年，房地产市场密集迎来多项宽松政策，在缓慢复苏的市场环境下，百强房企的销售格局又发生了哪些新的变化？
中指研究院、克而瑞研究中心新近发布了2024年上半年百强房企销售成绩单。基于披露的相关数据，标点财经、投资时间网研究员对百强房企上半年的销售、拿地投资、融资等情况进行分析。
整体来看，由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，今年上半年，百强房企销售仍保持低位运行，楼市复苏动能不足。不过，年内一系列刺激政策的出台一定程度上提振了市场信心，6月单月楼市销售已有回暖趋势。
“保海万”领衔TOP3 “中建系”崛起
据中指研究院最新发布的《2024上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，今年上半年，TOP100房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%。从数量上看，销售额超千亿的房企有6家，较去年同期减少1家；销售额超百亿的房企有44家，较去年同期减少34家。
另据克而瑞研究中心发布的《2024上半年中国房地产企业操盘TOP200排行榜》显示，上半年百强房企实现销售操盘金额为18518.3亿元，同比下降39.5%。从不同梯队房企销售门槛值的变化来看，百强入榜门槛继续下降，各梯队门槛值均创下近年来新低。2024年1—5月，销售操盘金额百强入榜门槛值为22.5亿元，同比降低46.5%。其中TOP10房企的销售操盘金额门槛同比降低52.8%至352.1亿元；TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低49.5%和46.4%至90.5亿元和59.6亿元。
根据克而瑞研究中心发布的房企销售榜单，标点财经、投资时间网研究员进一步梳理发现，2024年上半年，全口径销售额下TOP20房企格局迎来新一轮“洗牌”。
从TOP3房企来看，最大的变化是，中海地产（0688.HK）在排位上超过万科地产（000002.SZ），从去年同期的“保万海”格局，变为目前的“保海万”新格局。其中，保利发展（600048.SH）以1733亿元销售额位列行业第一，中海地产以1483亿元紧随其后，万科地产则以1267亿元排名第三，但三家销售额均较上年同期下降，同比降幅分别为27%、18%、38%。
从TOP10房企来看，变化较大的是碧桂园（2007.HK），该公司已从去年上半年的第6位，降至目前的第16位，销售额为333亿元；越秀地产（0123.HK）首次冲进了前十名，从去年同期的第13位，升至目前的第9位，销售额为555亿元。
从TOP20房企来看，今年上半年有7家房企排名下滑，9家房企排名上升，另有4家房企排名较去年同期持平。其中保利置业和中建壹品新入榜，位于第20名的中建壹品排名上升幅度最大，提升了22名；保利置业则上升了7位至第17名。去年同期排名第19位及第20位的旭辉集团（0884.HK）和卓越集团则分别降至22位和31位。
值得关注的是，从克而瑞研究中心统计的权益销售榜数据来看，排名前五的依次为保利发展、中海地产、华润置地（1109.HK）、万科地产、招商蛇口（001979.SZ），对应的权益金额分别为1352亿元、1335亿元、860亿元、824亿元、686亿元。
“中建系”在今年上半年异军突起。在全口径销售排行榜中，中建壹品、中建东孚、中建智地、中建信和、中建玖合分别位列TOP20、TOP45、TOP63、TOP69和TOP73，百强之内“中建八子”已有五家入列。
2023年上半年与2024年上半年TOP20房企销售情况对比
数据来源：克而瑞研究中心
上海销售贡献最高 改善、高端项目占比提升
从城市能级来看，上半年，一线城市业绩贡献持续增长，二线城市仍为房企业绩主要来源。据中指研究院统计数据，今年1—6月，20家代表房企54%的销售业绩源自二线城市，同比下降1.9个百分点；一线城市的销售业绩贡献率同比增长2.5个百分点至30.4%，一、二线城市合计贡献了20家代表房企84.4%的销售业绩。
从城市来看，在20家代表房企中，销售额贡献率位列前三的城市分别为上海、杭州和广州，销售额贡献率分别为12.8%、9.7%和8.0%。其中，上海的销售额贡献率相较2023年同期增长2个百分点，在TOP10城市中增幅最大。杭州由2023年同期的第三升至第二，销售额贡献率同比增长1.6个百分点。
从产品方面来看，今年以来，改善型与高端型的项目销售占比提升较大。据中指研究院统计，上半年，代表企业140—200平方米改善型项目销售额占比增长4.2个百分点至24.7%；200平方米以上高端型项目销售额占比同比增长2.8个百分点至22.0%，增幅仅次于改善型项目。相比之下，90平方米以下刚需型项目与90—140平方米刚需改善型项目的销售额占比同比分别下降0.1个和6.9个百分点。
克而瑞研究中心统计数据也显示，今年上半年，在重点监测的194个城市中，三房产品成交套数占据市场主导地位，占比为54.1%，但较去年同期下滑1.8个百分点；四房产品成交套数占比提升至28.1%，较去年同期增长1.7个百分点。
业内有分析指出，当前房地产行业正经历着从规模扩张到产品质量、配套服务、科技创新等多维度全面竞争的跃迁。上半年在住建部的“好房子”政策指引下，品牌房企纷纷重新审视、梳理自己的产品战略体系，积极促进新技术、新材料、新理念在房地产领域的广泛应用。据不完全统计，今年以来已有10家左右房企适时推出了具备自身特色的“好房子”战略。
新房销售承压 头部央国企拿地放缓
2024年上半年，新房销售表现尚未好转，在“以销定投”的策略下，房企拿地仍较谨慎。
在土地供求方面，中指研究院统计数据显示，全国300城住宅用地供求两端同比降幅均超三成，推出规模降幅较去年全年扩大约20个百分点。克而瑞研究中心也表示，2024年上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为2.97亿平方米，较2023年同期下跌16%，创下2010年以来上半年土地交易规模的新低。
从各能级城市来看，一线城市上半年土地成交量降幅最大，成交规模同比减少40%，成交金额下降37%；三四线城市其次，成交建面同比下降16%，成交金额下降31%；二线城市成交降幅最小，成交建面、金额同比降幅分别为11%和34%。
在投资拿地层面，中指研究院发布的《2024年1—6月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，上半年全国百强房企拿地总额为3801亿元，同比下降35.8%，相较1—5月降幅继续扩大。另外，克而瑞研究中心数据显示，截至6月末，新增土储货值百强门槛值为26.1亿元，同比下降37%，新增总价、建面百强门槛值分别为9.9亿元和22.1万平方米，同比降幅分别为37%和16%。
来自中指研究院的数据显示，上半年权益拿地金额超过200亿元的房企仅有2家，超过100亿元的房企有8家，比去年同期分别减少4家、3家。其中，销售额排名第七的建发房产拿地金额为279亿元，位列行业第一；在1—5月拿地排名处于首位的中建壹品位列行业第二，拿地金额为213亿元。
从新增货值来看，建发房产依然为行业第一，上半年全口径新增货值为608亿元；华润置地以481亿元排名第二，中建壹品以470亿元排名第三，而销售额第一的保利发展只排名第十，新增货值为254亿元。
值得注意的是，央国企在2024年投资节奏有所放缓。克而瑞研究中心数据显示，截至上半年末，超过三成企业同比降幅超过50%。其中，万科地产、远洋集团（3377.HK）降幅超过90%；保利发展、中海地产、招商蛇口同比降幅超70%；滨江集团（002244.SZ）、越秀地产（0123.HK）拿地金额虽在行业中排名靠前，但同比仍下降44%和45%；建发房产、龙湖集团（0960.HK）降幅则小于15%。
另外，在30%拿地金额同比上涨的百强房企中，中建壹品、联发集团、国贸地产等央国企表现相对突出，同比涨幅较大，且拿地主要集中在一、二线城市。克而瑞研究中心预计，未来典型房企投资主要聚焦在核心一、二线城市的优质板块，对于核心城市郊区以及部分三四线投资将继续走弱，整体投资额仍将在低位运行。