证券时报记者 张达

　　作为实体经济的晴雨表，写字楼市场表现备受关注。近日，证券时报记者对北京多个重点区域的写字楼市场进行调查了解到，多数写字楼租金都有议价空间，部分议价空间较大。

　　接受证券时报记者采访的业内人士表示，去年以来北京写字楼市场需求偏弱，写字楼之间、相邻商圈之间争夺客户的情况愈演愈烈，导致租金也大幅下调。不过，春节后市场的活跃度回升，企业看房量明显增加，预计今年市场需求将比去年有较大幅度的增长，租金在上半年仍将有下行趋势，下半年有望企稳。

　　部分写字楼租金议价空间较大

　　北京金融街商圈一直是优质金融企业的首选办公场地，写字楼租金水平也是最高的。根据戴德梁行的统计数据，去年第四季度，金融街写字楼租金为562.93元/平方米/月，相当于18.76元/平方米/天。

　　某商业地产经纪公司的业务人员小刘对证券时报记者表示，目前金融街的一些写字楼项目，新楼大多报价20元左右/平方米/天，成交可能17、18元/平方米/天；报价在18、19元/平方米/天的，成交价基本在15元左右/平方米/天。

　　另一位金融街某甲级写字楼租赁中心的工作人员小张也对证券时报记者表示，该写字楼现在均价是18元左右/平方米/天，看中以后租金可以再谈，具体能谈多少还要看公司的资质、租赁年限和付款方式。

　　中央商务区（CBD）的写字楼租金近几年降得比较多。戴德梁行的数据显示，去年四季度，北京CBD的租金是335.83元/平方米/月，空置率为13%。

　　“我了解的一个甲级写字楼，空置率在15%左右，现在对外报价15元/平方米/天，但差不多8、9元/平方米/天能成交。”某写字楼中介公司小王对证券时报记者说，大望路那边有个性价比较高的写字楼，去年报价12元/平方米/天，最后去年底谈到9元/平方米/天成交，这是算上免租期的价格。

　　部分企业从金融街搬至丽泽

　　在金融街写字楼的调查中，多个经纪业务人员提到，部分企业从金融街搬至丽泽商务区。

　　“有一些金融类公司可能受经济影响,盈利能力下滑了，金融街租金也比较贵，他们想换到丽泽商务区。”前述某商业地产经纪公司的业务人员小刘对证券时报记者说。

　　前述金融街某甲级写字楼租赁中心的工作人员小张也对证券时报记者表示，由于整个市场不太好，我们楼里有的客户搬到了丽泽商务区，那边租金更便宜，基本在6、7元/平方米/天。

　　而一位负责丽泽的经纪业务人员小李告诉证券时报记者，最近带看客户比较多，丽泽这边的租金从5元到7元（每平方米每天）都有，有的新项目成交甚至都能做到5元（每平方米每天）。“前两年这边基本上都是金融街外溢的客户，因为这边写字楼比较新，而且租金比金融街低差不多三分之二。”他说。

　　“确实有部分金融类企业，包括保险、券商、信托等金融公司从金融街搬迁至丽泽的楼宇。”第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想接受证券时报记者采访时说。

　　对于企业搬迁的原因，李想表示，丽泽商务区最开始打造的目标就是成为第二金融街，要承接金融街需求的外溢，最近3—4年调整为不同行业、不同背景的多元化招商策略。未来随着丽泽和金融街之间地铁线路的开通，两个商圈的要素流通机会大大增加，预计将会有更多企业从金融街走出来，把一部分部门或者一个分支机构迁至丽泽。

　　世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天告诉证券时报记者，将企业原有在金融街的部分办公空间需求搬迁至丽泽，是近年常见的企业租赁策略。主要是因为丽泽作为新兴商圈，其新落成的写字楼在品质上有优势，而且租金成本较低。据世邦魏理仕统计，企业从金融街较低品质的写字楼搬迁至丽泽甲级写字楼能得到60%以上的租金节省，通过搬迁可同时满足“提质”和“降本”两大需求。

　　“但金融街便利的交通和紧邻金融监管机构等优势对大型金融机构仍有很大吸引力，因此不少企业采用把后台部门搬迁至丽泽，而把前台和总部留在金融街的租赁策略。”孙祖天说。

　　据戴德梁行统计，2023年第四季度，金融街甲级写字楼的租金是562.93元/平方米/月，空置率为5.3%，而丽泽的租金仅为181.19元/平方米/月，空置率为34.7%。

　　除了有部分企业出于成本考虑会将非核心部门迁至丽泽，戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东告诉证券时报记者，还有部分企业出于需要更大办公面积的诉求转去选择余地更大的丽泽区域，因为金融街空置率较低，可租赁面积有限，限制了企业的扩租需求。

　　“近几年随着企业的不断入驻，商业项目的开业及地铁线路的开通，丽泽区域的商务氛围变得更加浓厚，加之地理位置优越，租金低廉，因此成为了一个性价比较高的商圈，这也是部分企业考虑丽泽的原因。”魏东对证券时报记者说。

　　下半年租金有望企稳

　　对于当前的市场情况，李想接受证券时报记者采访时表示，去年整个写字楼市场空置率不断上升，租赁需求比较低迷，市场整体承压有增无减；而通过直接或间接降租金“以价换量”，议价空间很大的现象贯穿了去年全年，很多业主在租金方面做出让步，今年至少在上半年的时间段里，这种情况仍然会出现。因为现在市场需求相对有限，写字楼之间、相邻商圈之间争夺客户的情况愈演愈烈，所以去化压力大的业主方为解决空置问题，采取的最直接手段就是降租金锁定客户资源。

　　魏东也对证券时报记者表示，北京写字楼市场仍处于一个筑底阶段，从2023年第四季度的数据来看，北京甲级写字楼的租金降至297.9元/平方米/月，同比下降7.3%。总体来看，租金大幅下调的主要原因仍是市场需求偏弱导致业主预期降低，希望通过以价换量来消化自身的空置面积。

　　“今年开年以来，我们明显感受到了市场的回暖，企业看房量明显增加，其中也不乏一些大面积的需求。但这种需求传递到市场仍需时间，业主对市场需求的反馈是滞后于需求的产生的。”魏东说。

　　仲量联行华北区研究部负责人米阳也对证券时报记者表示，春节后，北京写字楼租赁市场的活跃度回升，其中CBD和东长安街区域最为活跃。从截至当前的成交数据来看，面积在500至2000平方米的成交数量占总量的七成左右，其中1000至2000平方米的数量占比较之前有所提升。业主更为直接的降价策略有效刺激了潜在租户，近期看房量和问询量和年前对比均有显著提升。

　　展望后市，米阳认为，当前部分办公楼项目的空置压力仍然持续存在，需要吸引大面积客户方能实现有效回填，预计只有明确的成本节省才能刺激大面积需求入场。受益于宏观政策调控和整体市场情绪逐步改善，预计北京写字楼市场需求将于2024年中企稳回升，但距离租金重回上升通道还需时间。

　　李想则对2024年的北京写字楼市场持比较谨慎的态度，他认为会有一定的复苏趋势，但不能期待太多，还是要保持冷静客观。从需求端的角度看，现在由于外资客户、互联网企业等需求相对低迷，央国企的租赁需求凸显出来，真正能在这个低迷的阶段释放出大量需求的，很大程度来自于央国企的扩张。

　　不过，魏东预计，今年北京写字楼市场的需求同去年相比将会有较大幅度的增长，同时，今年全年预计仅有约44万平方米的新增供应投放市场，仅为过去十年平均水平的63%，较少的供应量也将有效减缓市场租赁压力，因此，预计租金在上半年仍将有下行趋势，到下半年随着需求的不断落地，业主方心态回稳，租金有望企稳甚至出现微弱回升。

　　孙祖天进一步指出，本轮写字楼供应潮结束，市场在供给侧和需求侧都将进入存量时代。租户和业主的租赁政策都需为之转变：对于租户来说，存量物业的选择比重增加意味着成本结构考量更加复杂，企业需将选址存量物业所特有的装修重置成本、因楼龄增长而增加的能源、设施损耗成本等，与租金成本一起综合权衡对比，以获得最优的办公场所解决方案；对于业主来说，一方面需要进一步从存量市场挖掘租户搬迁整合的机会，另一方面也要从在中国经济创新升级背景下崛起的战略新兴产业中挖掘需求增量。引擎切换之下，市场机遇与挑战并存。