文丨陈聪 张全国
我们相信，不利于消费需求释放的限制性政策将有望很快放开，各地的限购限贷政策，尤其是认房又认贷的首套房认定标准将有希望放宽。同时，普通住宅认定标准有望放宽。在供给侧，进一步的流动性支持和预期管理，将继续补强房企的资产负债表。
▍中央财办有关负责同志接受新华社等媒体记者提问，对学习贯彻落实中央经济工作会议精神进行权威解读。其中，在扩大内需，防范金融风险等领域，有关负责同志高度肯定了释放住房改善需求和避免房地产行业风险的重要性，更清楚地展望了2023年房地产政策的侧重点。
▍解除不利于消费需求释放的限制性政策将是未来需求政策重点。
我们预计，二线省会城市的住房限购有望实质性放开，一线和新一线城市的限购也有望在执行标准，地理范围等领域有所优化。2016年之后信贷记录影响居民首付的规定，严重影响了卖旧买新，卖小买大需求的释放。我们预计，在不远的将来认房又认贷的首套房认定标准将有望放宽。此外，各地对于普通住宅认定的过严标准，影响了合理改善的交易便利性。我们预计各地普通住宅认定标准有望放宽。
▍流动性支持和预期管理为核心的供给侧政策，将进一步优化龙头房企资产负债表。
我们认为，2022年出台的地产融资三支箭将继续发挥作用，即债券市场有望继续稳步恢复市场化融资功能，A股股权再融资在2023年进入实质发行阶段。房地产开发企业在REITs市场有望获得合理待遇，房企符合基础设施REITs要求的底层资产有可能不断被盘活，从而增厚房企边际业绩，推动企业获得现金回流。我们预计银行将积极解决存量债务问题，新增对房地产行业信用支持。
▍区分长短期关系，区分追求平稳状态和保持政策有为。
2022年中央经济工作会议要求，要研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡。我们认为，所谓新发展模式就是区别于传统的高负债、高杠杆、高周转的模式。但房地产政策不是在2023年既要完成新发展模式转型，又要释放需求鼓励改善自住。由此判断2023年的房地产政策，重点就是扩大需求——中长期而言，重点则是推动行业向新发展模式平稳过渡。这里的平稳，我们认为是指追求状态平稳，即开发投资和销售基本稳定。平稳并不意味着政策无为，相反，只有积极有为的政策，才能扭转房地产市场基本面持续下行的局面。中央财办有关负责同志强调了房地产在经济增长，地方财力，居民家庭资产和银行体系负债方面的重要性，突出了房地产政策调整的紧迫性。
▍风险因素：
房地产市场销售下行的风险；政策出台不及时，个别房企继续信用出险的可能性。
▍把握三条主线，积极配置地产股。
我们认为，房地产行业正处于周期的底部，企业资产负债正得到改善，市场正走向复苏。我们建议关注三条投资主线，即2021年四季度以来的拿地低谷期，企业拿地较为积极的货值主线；REITs市场不断发展背景之下，可供盘活的存量资产主线；企业优化资产负债表的再融资主线。我们看好优秀开发企业。