不允许还有人不知道府南河音乐广场这个晒太阳胜地！

隔江而望，有清波、有人群、还有不输城南的城市天际线。

府河和南河在这里交汇，以此为界，画出了成都有名的两江环抱。而府河以东，也有一个更广为人知的名字——兰桂坊。

今天的主角——鸿山翡翠府，在不久的将来也会是这幅城市天际线的一员。

2022年7月12日，锦江区青和里一宗10.5亩的土地走上拍卖席。

这是近10年内，锦江区一环内唯一一宗出让的纯住宅用地。

即便是此前的D10、锦江首府或是后来在9月出让的海椒市2宗地块，也是在一环外、二环内了。

稀缺土地，不免一场激烈的竞争。

当日，多家房企参与竞拍，很快就触达15%的最高限价进入熔断， 将由抽签决定这块土地的归属。

最终，鸿山集团以18900元/㎡的价格，顺利摘得这宗宝地，即鸿山翡翠府。

从牛王庙地铁站G口出来，只需面对阳光新业百货转个身，就能看到项目的售楼部，项目本体还需要往巷子里多走上200米。

和一环的车水马龙不同，青龙横街才是主城的真实底色。

透过树枝、电线和楼栋夹角仰头往外望出去，无需打开地图确认，也能清晰辨认出，那是锦江旁的时代豪庭以及东大路地标之一的明宇金融广场。

鸿山翡翠府区位的突出不仅在于被各类地标包围，更重要的是，周边的配套已经远远超过“成熟完善”。

项目自带“锦江一区”的瞩目光环，处于锦官驿小学和成都七中育才学校之间，距两所学校不超过200米。

但按照往年划片，锦官驿小学对口成都七中育才学校，加上“就近入学”的新规，对鸿山翡翠府是很大的利好。

也不必多说，一环路+东大街保障了到任何地方都比较方便，且一环改造工程已经结束，均是双向6车道的配置。

图片是工作日下午5点拍摄的，属于是晚高峰时段，看得出通行车速都很快。

加上门口还有2号线+6号线的牛王庙地铁站、13号线九眼桥站，公共出行也非常便捷。

这可能目前市面上唯一能说春熙路是它商业配套的新房了，因为项目距春熙路仅约1.2公里的步行距离，真正的“散步可到”。

此外，家门口200米还有阳光新业中心，高端算不上，但是盒马、好利来、屈臣氏这些日常使用频率很高的门店几乎都涵盖了。

依托水井坊打造的开放式街区水璟唐也汇聚了一片宝藏买手店、美食店，对年轻人来说很好逛。

成都的母亲河也在不远处，出门300米即可到达江边。锦江绵延百里，但最赏心悦目的一段几乎都在安顺廊桥到望江楼这段。

水面宽阔干净，两侧绿道也打造的很漂亮。

一环和滨江路交汇处就是成都市锦江区水井坊社区卫生服务中心，距项目大约500米。

河对面不远还有著名的华西医院，向北两公里还有市二医院。社区级到“国宝级”的全系医疗资源非常完善。

小孩需要的教育、年轻人喜欢的娱乐、中年迷恋的烟火气，这里都能给到你，或许这就是主城的底气吧。

金贵的地段和那场惊心动魄的拍卖，让这块地吸引了很多关注，都在期待能做出什么产品来。

但如果细看土地，10.5亩的袖珍体量、不规则基底、非正南北朝向...这些因素都非常制约产品的开发。

项目此前公布了总平和户型图，采用了洋房+高层的纯住宅组合，产品建面约100㎡-130㎡。

个人认为项目有两个小亮点：

①起步面积小，而周边新房面积大。20年茂业豪园最小建面也是107㎡起，锦江首府等更是143㎡起步，鸿山翡翠府瞄准了100-140的新房空白。

②罕见4F真洋房。鸿山翡翠府的洋房仅4F，1T2。在叠拼都拼6F的今天，4层洋房确实不多了。

不过也只有16套，仅建面130㎡一种户型。

很经典的套四横厅设计，没有多余的走廊空间浪费，玄关、H型厨房和三分离的次卫都给足了仪式感。

主卧的飘窗也做了转角开窗，对内增加了开窗面、对外提升了立面颜值，唯一缺点大概只有造价高。

1号楼是26F的高层，3T6户，1楼为全架空层，所以也仅有150套。

高层有建面100㎡、建面104㎡两种户型，均为套三。

该户型为中间户，比较惊喜的是三个卧室都做到了南向开窗，但牺牲了一些客厅的开间，不过也在3.5米的及格线上。

端户户型，也是高层的主力。尺度感有明显提升，客厅虽然是3.6米开间，但是连通了次卧阳台，景观阳台可以达到6.6*1.6m。

主卧也采用了洋房的转角飘窗设计。整体来看舒适度更高。

如果说抽签是一阵风，那么后续的产品开发反倒让鸿山这家名不见经传的自贡开发商，稳稳的抓住了这股若有似无的幸运。

据置业顾问透露，项目首批次会开出洋房产品，高层将在后续加推。

土地清水限价为3.4万元/㎡，加上3K的装标，预计均价3.7万元/㎡。洋房定价会更高，预计总价在500万级。

比较好的是，项目起步建面小，总价300-400万元。也算是近几年一环-东大路上的最低买入门槛了。

另一方面，一环路以西的水井坊片区几乎没有供应，最近新房供应几乎都来源于一环路以东：新希望D10、别称D11的华发统建锦江首府、以及茂业豪园。

这三兄弟中，门槛最低的是茂业豪园，20年取证时，清水总价约280万起。

也是由于新房稀少、老破小居多，周边二手房价分化很大，多数老小区单价约1.3-1.7万元/㎡。

而稍微知名的楼盘：如外滩龙湖晶蓝半岛单价2.8万元/㎡起、时代豪庭3.5-4.1万元/㎡，同类型套三门槛也接近约350万元。

对比而言，鸿山翡翠府几乎没有“剪刀差”，但仍具有自住的可购性。

排除一些个人主观看法，项目的核心推荐理由如下：

①城市地标的区位，优质教育+生态资源两大硬核价值支撑，让地段含金量得到提纯。

②产品起步面积不算太高，总价也较为可控，自住属性强。

③4F洋房数量有限且稀缺。

当然也不全是优点，项目周边存在老破小、界面不算很好，介意的还要慎重了。

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