◎Tips：今日共9盘正在登记，明细见文末

就超大户型而言，没有一个板块，像申花这样，既面临挑战，又充满机遇。

近日，馥香园正式收官，喧嚣数年的申花新房市场终于慢慢安静下来，但其诞生的全新二手房生态模型，却才刚刚开始建构。

这其中，尤以面积段在约190㎡以上的纯改善大户型市场最具话题。

从存量有限，到自给自足，再到供应井喷，排山倒海，可以说，未来10年之内，这个市场将发生与当下完全不同的路径重塑。

而这一切，也将深刻影响每一位房东和买家。

先来梳理一下目前申花二手房超大户型（190㎡及以上，下同，以下简称大户型）市场的基本情况。

申花老盘、次新盘、网红盘众多，但超大户型却并不算丰富。

当下最大的供应量，要数已有10年房龄的东方福邸。

东方福邸分一二两期，其中一期约600多套房子，超大户型有250套左右；二期800多套房子，超大户型占约350套。

面积段，集中在190-200㎡的四房三卫，以及220-230㎡的五房。

东方福邸是申花二手超大户型的主力供应

这两年交付的次新盘中，宜和园有“6条腿”（即6个单元）有超大户型，总量约150套，户型为约190㎡的四房。合院暂不在讨论范围内。

古翠隐秀有“4条腿”有超大户型，总量约90余套，面积约198㎡。

天荟没有超大户型，天玺只有3套约270㎡的特殊户型。

金茂府的超大户型是叠墅，另成体系。

这么算下来，当下申花超大户型的市场存量大约在850套左右。

不过，这是总量。由于大头集中在东方福邸，而这个小区又以纯自住为主，所以拿出来卖的超大户型并不多。

宜和园同样投资客不多，而古翠隐秀虽然投资客略微多一点，但整体超大户型占比又不高。

根据从某大型中介APP和当地门店了解的信息，目前整个申花挂牌的超大户型包括：

东方福邸190-230㎡平层13套，233-317㎡跃层8套；宜和园186-193㎡3套；古翠隐秀198㎡3套。

总量还不足30套。

去化呢？据在申花从事二手房交易多年的刘哥介绍，整个申花，类似超大户型一年大约能卖20多套（包括叠墅等特殊产品），其中东方福邸能卖10-15套。

手边买房数据显示，去年比较差的行情下，东方福邸的超大户型签约了6套；

而像21年这样不错的行情下（下半年开始走弱），签约了21套。

也就是说，在目前的供需状态下，申花一带的超大户型走势比较健康。

“2月份到现在，据我知道的情况，东方福邸卖了3套，古翠1套。”刘哥说，整体表现还可以吧！

作为一个大盘，古翠隐秀一共只有94套超大户型

城内貌似祥和安宁，但大军却已在城外集结待命。

过去几年，申花是新房供应大户，卖掉的新房保守估计在3000套以上，其中不少是超大户型。

馥香园开盘四次，超大户型第一次124套，第二次30套，第三次94套，第四次240套，总计488套；其中包括30套280㎡的”大平层级大宅“。

滨江的揽云锦绣里，全是超大户型，总计242套。

庆樾上府，开盘三次，超大户型共142套。

潜在的供应有华润的洋房项目珹上润府，88套全是超大户型。

还有尚未出让就全城瞩目的民生药厂地块，按招商信息其住宅总可建体量达到了24万㎡，即便全做200㎡以上的超大户型，也可以有数百套。

若再算上同样可以抢客户的小河云庄，其约137套房源，超大户型占比达到近90%。

保守估计，未来5年内申花交付的超大户型在1500-2000套左右。

足足是目前申花二手存量的2倍以上。

如此迅猛的供应，使得至少未来5年之内，申花的超大户型二手房市场面临挑战。

“申花早年新房里的投资客并不多，从古翠隐秀开始，才逐渐多起来。”熟悉当地市场的一位人士说。

而上述大户型集中的新盘，中签率大多较低，如馥香园，开盘四次，中签率均在11%-12%之间；揽云锦绣里的中签率是11%和14%；都是炒房客大本营。

这意味着，当他们交付之后，市场会承受一定的抛压。

假设交付半年内，有15%的房东陆续挂卖；那么未来三四年，申花超大户型二手挂牌至少将增加200套以上。

但申花超大户型的二手市场，容量却未必有想象得那么大。

同样热门的奥体和南星，更像是整个城市的标杆，他们吸引的，是全杭州甚至全省、以及长三角的高净值客户。

宜和园的最大户型，在揽云绵绣里只是入门

一个是因为它们更靠近金融中心，有更眩目的摩天大楼与地标。

另一个是它们往往有江景这样的“顶豪符号”加持，且区位上更接近温台、宁绍和金衢等省内富人来源地。

这些客户，大多不缺好房子住。他们买奥体南星的大户型，既有资产配置的需求，也有（房子）金融属性的考量。

申花的招牌主要是宜居、整体品质高，规划概念不多，更多吸引武林广场以西以北的自住改善家庭。

像最近成交的东方福邸和古翠隐秀大户型，买的都是自住客。

“申花大户型二手房，炒作的氛围几乎没有。”刘哥说。

可以想象，单凭每年约20余套的自住需求，想对抗短期内天量超大户型抛盘，竞争有多激烈。何况新户型比古翠等又大了一圈，意味着有大量房源卖到2000万+才能保本。

不过，正如好莱坞经典影片《后天》里呈现的那样，当极寒过后，生机便会重新焕发。

申花的大户型二手房市场，在经历了未来5年的煎熬之后，再往后看，即8-10年内，大概率将迎来明媚的生机。

要了解这个逻辑，必须摊开一张杭州地图。

若以武林广场为界，北面一眼望去，申花绝对占据视觉中心。

在莫干山路、古墩路、萍水街、余杭塘路的四至范围内，大片次新盘连绵不断，密度之高、体量之大，在西湖以北的市中心几乎找不到第二处。

但这里的潜在供地，三五年内将彻底枯竭。这意味着，七八年后，申花再不会有任何新房或新交付二手房入市“抢客户”，变成一个完全的存量市场。超大户型卖一套少一套。

要在武林广场以北找出类似区域，只能跳跃至西面的未科绿汀路一带，或北面的勾庄一带。

但前者距离传统市中心距离，在申花的一倍之上；后者整体气质的提升，尚需时日。

最重要的是，无论绿汀路或勾庄，产品定位都集中于刚需或首改。

不像申花，有古翠隐秀、金茂府、宜和园、锦绣之城、滨融府和馥香园等一流品质大盘群星闪耀。无论楼盘品质或户型定位，都几乎不输南星，超越奥体。

在客户圈层上，绿汀路和勾庄永远无法追赶。

何况，无论商业、公园还是学校，当下申花已十分完美。双休日爆满的亚运公园、饭点排长队的城西银泰，以及学校门口的接送大军，都彰显了它的宜居。

对于申花的超大户型，这是一场比拼耐力的比赛。时间的玫瑰，不是人人摘得到。

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文∣乐福

编辑∣二叔

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