本轮地产宽松开始于7月高层会议，上周北上广深等一线城市加入“认房不认贷”将本轮政策推向小高潮。9月1日，北京、上海相继宣布执行“认房不认贷”政策，京沪广深四大一线城市作为全国楼市的风向标，全面落地“认房不认贷”政策意义非同一般。
据媒体消息，通过实地采访上海部分在售楼盘、中介门店、购房者、二手房东、房企人士和业内专家了解到，不少楼盘现场挤满了购房者，有楼盘的访问量比上周末增加了4倍，置业顾问甚至加班到凌晨才休息。
行情方面，周一早盘地产板块大幅跳空高开，金地集团、保利发展等龙头股高开大涨超2%，代表A股龙头房企行情的地产ETF（159707）场内价格同样高开超1%，盘中一度涨逾2.2%。
央行831新政、北上广深官宣“认房不认贷”，地产政策全面宽松后，行情和基本面怎么演绎？来看看4家机构最新研判~
【中信证券：预计基本面将从9月开始企稳回升】
中信证券研报表示，房地产需求侧的政策加速落地，各项政策逐渐形成合力。预计房地产市场基本面将从9月开始企稳回升。居民置业门槛降低，财务负担下降是市场进入复苏通道的起因。房价单边下跌预期逆转是预期市场复苏持续的原因。政策将释放一系列长期被压抑的真实居住需求，主要是卖旧买新、卖小买大的改善置业需求，也包括返乡置业、回乡养老和旅居需求。
【中信建投：需求端政策支持力度加大，销售复苏可期】
首套及二套住房贷款首付比例下限统一下调为不低于20%和30%，且不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，有助于更好的满足刚性和改善性住房需求。通过推进调整贷款利率，可以节约借款人的利息支出，有助于扩大消费和投资。对于银行来说，可有效减少提前还款现象，有利于减轻对银行利息收入的影响。
政策加持下，销售复苏可期。当前政策思路是前期房地产支持政策的延续，中央各级部门多次强调要支持刚性和改善性住房需求，本次政策推出后，后续各城市有望陆续落地实施，在政策的加持下，销售复苏未来可期。
【广发证券：央行831新政，本轮地产预期的“分水岭”】
“831 新政”打开政策预期上限，明确监管政策态度：首付比例下限方面，本次是自2016 年2 月以来首次全国范围内下调，调整后的首套及二套房首付比例下限为2007 年9 月以来最低水平，对于限购城市而言本次潜在放松力度甚至高于2008 年（首套20%、二套40%）。打破了限购城市首付比例的下限，对于扭转市场预期非常重要。
政策大环境调整后，需求释放有望带动基本面企稳复苏，供给侧改革兑现得到加强，建议提高地产板块整体配置仓位，关注企业经营估值弹性。
【国盛证券：8月是地产需求端全面宽松的起始点】
近期政策节奏加快、力度加大，8月是地产需求端全面宽松的起始点。自7月高层会议定调房地产政策方向后，8月25日三部委推进“认房不认贷”，到8月31日调整住房信贷政策，近期政策步伐明显加快，且涉及的政策内容越来越接近核心，核心城市首付比例有望进一步调降，充分说明了中央对于房地产行业支持的态度。我们认为，8月是地产需求端全面宽松的起始点，下阶段对地产应乐观些。
本轮放松周期最终放松的力度达到2008、2014年的级别。复盘2014年政策周期：
（1）需求端大幅宽松后，房地产销售的量、价修复是明显滞后于政策出台时点的。基本面修复路径可概括为：地产需求端政策开始大幅宽松->销售规模企稳回升->房价企稳回升，其中每一个环节都可能需要数月时间。在政策加码到位之下，总量的修复最快也要到明年上半年；但可能有结构性机会，部分高能级城市销售9-12月有望环比改善。
（2）地产政策一旦开启全面宽松，其宽松的进程将在较长时间内持续。2014年“930新政”后，中央自上而下的大级别宽松政策是持续出台的，直至最宽松的状态，前后一共耗时近1年半的时间。
国盛证券认为，目前政策终点尚未到达，后面有希望看到持续的政策放松。中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。
资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成！同时，中证800地产指数成份股国企央企含量高，同时享受“中特估”概念加持。地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。
数据来源：沪深交易所。风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。
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