文/十一弟
据说，北京楼市又开始回暖了。
疫情三年，房价涨回来只用了一个礼拜。
国家统计局发布了一组数据，北京的新房、二手房价格，环比均已转涨。
于是，北京楼市的暖意，就出现在了开发商的海报和中介的朋友圈里。
还是有人扫兴地兜头泼了一盆冷水——
现在的回暖就像小孩尿炕一样，刚有点热乎劲，一回头哇凉哇凉的。
但土地市场确实有些躁动起来了。
2022年的第五轮集中供地，拖到了2023年春节以后。
总共挂牌了六块地，等来的大地主，却不是中海、首开和华润。
远道而来的广州市最大国企开发商——越秀地产，大手一挥，拍下了两块地。
一块地在昌平回龙观，另一块地在石景山苹果园，总地价59个多亿。
回龙观地块吸引了中海、中建、华润、金茂、招商蛇口等十五家开发商，拼了十四轮过后，被越秀地产拿下。
苹果园地块也吸引了中海、首开、厦门国贸等六家开发商，经过十九轮竞价，还是被越秀地产摘牌。
激烈的厮杀争抢，两块地都是溢价15%成交，这已经是政府限定的最高溢价率。
十几家央企、国企开发商，在越秀地产的钞能力面前，都落了下风。
在北京，越秀地产相当于一张白纸。
忙着抢地，它甚至连北京公司还没来得及成立。
这次拿下两块地的，是越秀地产注册在山东青岛的一家子公司。
在北京土地市场上砸下59个多亿之前，越秀地产已经储备好了弹药。
去年十一月份，越秀地产在上交所注册了一笔本金94亿的公司债。
其中75个亿是专门为偿付借新还旧的公司债准备的，还有19个亿会用来偿还其他债务。
十一弟查了一下，越秀地产借新还旧的公司债共有五笔，但其中只有一笔本金15亿的公司债会在2023年到期。
其他四笔共计本金60亿的公司债，最早的一笔也要到2024年七月份才需要偿还。
这就意味着60亿的债券额度，至少会闲置一年半的时间。
而越秀地产早就安排好了用途。
在其他四笔公司债到期之前，越秀地产打算将募集资金用来补充流动资金，最长允许占用一年时间。
60个亿的债券额度，也刚好覆盖越秀地产在北京砸下的59个多亿的土地款。
实际上，大手笔拍下这两块地之前，越秀地产在北京已经有了一个合作项目——越秀天恒·怀山府。
两年前，越秀地产与北京市西城区国企天恒集团组成联合体，花了将近46个亿，在怀柔区拿到一块地。
这是越秀地产首次进京。
这块地分摊到住宅部分的楼面价只有2.4万元/平方米，政府批准的预售价达到了每平米4万块钱。
结果，怀山府项目每平米只卖到了3.6万块钱。
但就算是以价换量，越秀地产照样砸手里了。
拿地半年后，2021年十一月份，怀山府项目就拿到了预售证。
总共28栋住宅楼，1079套房源。
十一弟查了下怀山府项目的网签数据，卖了差不多一年半时间，只签约了19套。
再加上已预订、网上备案的房源，也只有72套。
去化率连一成都不到。
怀山府项目卖得这样惨淡，依然没能打击越秀地产一股脑扎进北京市场的自信。
它在北京拿下的这三块地，总地价已经超过了上百亿。
为了规模，越秀地产宁愿让项目烂在手里，也不把钱留在兜里。
十一弟还是那句话，有钱确实任性。
2022年，百强房企的销售额下跌了四成以上。
而越秀地产恰是不降反升的少数几家开发商之一。
它在去年的销售额达到了1250亿，同比增长了将近一成。
别小看了10%的增幅，相比其他开发商的大退步，这个增速绝对算得上狂飙。
2022年百强房企的排位上，越秀地产已经从2021年的三十七位，猛地窜到了十六位。
在追赶规模的路上，这家广州最大的国企开发商没有踩刹车。
过去两年里，随着销售规模变大，越秀地产的路子也越来越野，什么土地都敢拿，什么项目都敢接了。
在南京，越秀地产有一个住宅项目——越秀·天萃。
有些购房者投诉，越秀地产玩起了捆绑装修的套路。
天萃项目在每平米3.3万元的政府毛坯限价基础上，还必须加价2400块钱/平米的装修包。
早在三年前，南京住建部门就出台过政策——
装修方案由购房人自主选择，开发商不能强迫或变相要求购房人选择升级装修方案。
也就是说，如果开发商捆绑装修，属于顶风作案。
2021年，南京市雨花台区一块住宅用地挂牌出让。
越秀地产拼杀了九十轮之后，以最高限价41.4亿元拿下，溢价率30.6%。
这块地的楼面价每平米超过2.5万块钱，而政府设定的毛坯销售限价是3.3万块钱/平米。
地价房价比超过了四分之三。
在这块地上，越秀地产每平米只有不到8000块钱的操作空间，还要刨去建安成本。
它注定就是一个刷流量、冲规模、不挣钱的项目。
拿地后不久，越秀地产拉来了龙光集团一起合作，开发成了天萃项目。
不幸的是，龙光集团在2022年暴雷了。
面对棘手难搞的天萃项目，去年五月份，龙光集团选择退出套现。
越秀地产双手插兜，照单全收。
背靠广州国资，它通过越秀产业基金，接下了龙光集团所持天萃项目49%的股权。
结果，高价抢回来的天萃项目地块，兜来转去，还是回到了越秀地产自己手里。
其实，在天萃项目公司设立半年后，还有一家企业跟着成立了——
南京樾骏装饰有限公司。
十一弟发现，南京樾骏的的股权结构及变动，与天萃项目公司完全一致。
从名称上就能看出来，南京樾骏的设立，是用来搞装修的。
原来，越秀地产拿地折腾了大半年之后，最后琢磨出来的赚钱路子，竟然是打起了捆绑装修的算盘。
广州最大的国企开发商，玩起野路子来，比谁都要得心应手。
没想到啊没想到，你这浓眉大眼的家伙，也叛变革命了。