作者 李宇嘉 广东省住房政策研究中心首席研究员
11月22日，深圳对本地商品房调控政策进行了调整，首先是明确了新的普通住房认定标准，即“住宅小区建筑容积率1.0以上(含1.0)，且单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)或单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)”，取消了“实际成交总价低于750(含本数)万元”的总价认定标准，仅保留容积率和面积标准。按照新标准，总价750万以上且持有超过五年的二手住房，交易不需再缴纳5.6%的差额增值税。
同时，此次还下调了第二套住房最低首付比例，由原来的普通住房、非普通住房最低分别7成首付、8成首付统一下调为4成首付。两个政策结合起来看，彰显了此次政策调整主要支持住房改善。举个简单例子，购买第二套标价1000万、增值500万的房子，新的政策实施前首付800万元，增值税28万元；新政策后，首付可以降到400万，还能节省28万的增值税。当然，前提依然是卖家持有该套房源超过了5年，这类改善性需求才能受益。
目前，深圳住房自有率在30%左右，刚需和改善性住房需求潜力均比较大。根据乐有家的统计，2023年8月底深圳启动执行“认房不认贷”的新政后1个月，总价300万-500万和500万-800万等刚需及换房成交占比上涨明显，相比新政前合计提升6个百分点。所以，此次新政降门槛(降低首付)叠加降成本(降低税费)对于改善性需求有一定支撑力度。同时，改善性住房需求释放也能带动低总价的刚需户型交易，从而促进刚需和改善性需求的良性循环。
再考虑到2015-2021年为深圳商品房交易高峰期，期间成交的部分高总价的二手房房源，业主持有期并未超过5年，普通住房认定新标准释放的需求不能高估。同时，尽管此次第二套住房最低首付比例调整幅度明显，但参考二手住房参考价政策看，其“降门槛、提杠杆”效应也不能高估。4月底，深圳退出二手住房参考价与按揭贷款评估价捆绑，但并未明显带来加杠杆的效应。
从2021年5月份开始，不考虑2023年一季度左右的微幅反弹，深圳二手住房价格持续下跌超过2年，居民已经形成了继续下跌的预期。再加上，无风险利率(银行保本理财利率)明显低于按揭利率，导致居民“加杠杆”购房的情绪很弱。也就是说，以更高杠杆、更高成本持有一项未来价格可能下跌的资产，这是非常不划算的。而且，新房营销中，开发商也在祭出各种“分期付首付、变相加杠杆”的策略。因此，降首付能释放部分需求，但效果也不能高估。
目前，可以得出两个结论：一是深圳购房人群对总价比较敏感，二是刚需和换房需求开始主导，高收入人群购房热情减弱。同时，新盘去化主要靠价格折扣以及人才住房的热销，也佐证了这一点。深圳住建局数据显示，上半年第一批13个人才房项目超9500套入市，摇号阶段认购就近6500套。
目前，除了深圳之外，厦门、杭州、成都、西安也都出台了类似的政策，而“认房不认贷”更是在一二线热点城市普遍执行。但从效果来看，新政对交易量的带动，大多维持在1-2个月。10月下旬以来，热点城市新房和二手住房交易量环比开始走弱，意味着纾困政策的效果无法持续。从这个角度讲，深圳此次新政将带动新房、二手房交易量在此前月均2000-3000套的低位基础上反弹，甚至可能将出现年底小幅翘尾的行情，但其可持续性是存疑的。
主要原因在于，支撑深圳过去长期楼市繁荣的逻辑，现在基本消退了，包括富裕人群热度不减的资产配置需求，中等收入人群基于涨价预期的多套房购置需求，以及被裹挟并通过加杠杆入场的刚需。本质上，杠杆推动房价上涨和涨价预期自我实现的循环是重要力量。当基于资金穿透、回归实体的资管新规落地，当开发商无法推进“三高”时，加上住宅用地和房屋供应开始放量，以及高收入行业(互联网、金融、地产)降温，商品房旧逻辑维持不下去了。
但同时，深圳是全国住房自有率最低的城市，不仅有超过1000万的人群居住在城中村，而且新进入深圳的学历型人才、大量的户籍人口无房也无法支付高房价。因此，当前深圳的住房问题，很大程度上是供求不匹配或需求断层的问题。一边是房子卖不出去，一边是很多人买不起房，甚至租不起商品租赁住房。近年来，国家对配租型的保租房和配售型的保障房异常重视，目的就是推进供给侧结构性改革，匹配需求端的购买力结构，从而纠偏供需失衡。
只有从供给侧发力，逐步将占深圳人口结构70%以上的中等、中低收入人群纳入到商品房租买消费的轨道中，让他们逐步成为有产者，消费能力赶上、追上商品住房，才能真正解决目前需求弱、去化难(在售库存去化周期接近20个月、潜在库存在5年左右)的问题。因此，需求端激励要与供给端改革形成高站位的组合拳，才能让商品房市场逐步稳定下来。近年来，深圳供给端发力取得一定效果，但近期因市场下行而有所减弱。承受短期调整之痛，更多做供给侧改革、辅以需求端激励，挖掘需求潜力，这是深圳未来政策的方向。深圳对土地的依赖度较低，也有先行先试的责任和担当，理应在此作出示范。(中新经纬APP)
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责任编辑：孙庆阳