2022年4月某日晚，某小区居民边某某在楼下给其电动车加盖雨衣时，天台围墙上的一扇窗户连带窗框坠落，将边某某砸伤，经鉴定构成七级伤残。

该小区楼房系某侨公司开发建设，于2016年10月31日竣工验收，于2017年2月4日验收备案，某泉公司为该社区提供物业服务。边某某遂将某泉公司、某侨公司诉至法院，要求赔偿其各项损失共计51万余元。

法院审理

法院经审理认为，坠落的窗户是事发楼房的一部分。该窗户在风力作用下连同窗框脱离建筑物主体，坠落砸伤边某某。事发楼房虽经竣工验收备案，超出两年保修期，但并未超出合理使用期限。事发当时的天气（刮风）不足以在一般情况下对合理使用期限内的建筑物造成损毁。现有证据显示，窗户坠落后，天台墙体上未见足以确保安全的加固措施痕迹，可见风力作用并非导致窗户坠落的唯一原因或者主要原因。建设单位应确保建筑物及其附属工程在正常使用过程中不会危及他人人身安全。坠落的窗户系公共设施，虽属相关业主共有，但某侨公司作为事发楼房建设单位，未能确保事发楼房主体安全，应对边某某的损害后果承担责任。

关于某泉公司应否承担责任。坠落的窗户系事发楼房装饰装修附属工程，窗框固定于事发楼房墙体内，该窗户连同窗框一并脱离建筑物，已经超出一般物业服务范畴，并非物业服务单位例行管理性维护、保养所能发现和排除，故某泉公司不应承担责任。

后某侨公司提起上诉，二审法院予以维持原判。

法官说法

建筑物的设计使用年限是由建筑物的性质决定的，在设计使用年限内，建筑物不需要大修即可满足预定能力。围护结构往往与主体结构使用寿命不同，其安全与耐久性很容易被忽视，围护结构的损坏及其与主体结构的连接破坏直接影响建筑物的正常使用，且容易导致高空坠物等事故。建筑设计时，围护结构构件及其连接应按相关国家标准进行极限状态设计。

本案中，涉案建筑物的建设单位在事故发生时虽然并非建筑物的所有人、管理人或者使用人，但其未按照施工标准对事发窗户采取安全加固措施，该项工程缺陷是导致窗户脱落的根本原因。因此，建设单位应对本次事故承担责任，而物业管理公司仅根据物业管理合同约定承担一般的管理性维护、保养，不能苛责其发现和排除专业性工程质量问题。因此，物业管理公司不应对本次事故承担责任。

《中华人民共和国民法典》

第一千二百五十三条 建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

《中华人民共和国建筑法》

第八十条 在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。

《建筑结构可靠性设计统一标准》

第4.1.2条 建筑结构应满足承载力和建筑使用功能要求。建筑外墙、屋面、门窗、幕墙及外保温等围护结构应满足安全、耐久和防护的要求。

来源：济南市长清区人民法院

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