90后的小贾在郑州金水区一家互联网公司上班，年薪12万的他打算在近期购入一套三环内80㎡ 左右的小户型住宅，但看了一些新盘，发现大多是100㎡ 以上的住宅，小户型住宅并不多。“为什么现在主城区都在卖大户型？想找到合适的小户型住宅真是不容易啊！”小贾说。

对于首次置业的年轻人和资金不太充裕的刚需族来说，小户型住宅算是不错的置业选择。但记者走访了解到，目前主城区在售的90㎡  以下小户型住宅并不算多，为什么会出现这种情况？小户型住宅会越来越少吗？记者展开了调查。

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郑州主城小户型“闹房荒”

在售小户型项目不足10家

“大户型多的是，小面积公寓也很多，就是小户型住宅太少，简直不给我们刚需族留活路”，计划购置婚房的王强（化名）疲倦地坐在某楼盘销售中心与置业顾问调侃。

楼市新政发布之后，王强在金水区北部、郑东新区、经开区、管城区一连看了好几个楼盘。“我和对象都在CBD附近上班，所以我们最早把置业目标定在郑东新区，且靠近地铁的项目。”王强表示，因为预算有限，他和对象商量着买一套80㎡左右的小两房，但一圈转下来觉得这样的产品选择并不多，像郑东新区近期卖得火的海马公园和华润幸福里，一个最小户型是105㎡，一个是149㎡，都没有合适的产品；而金水区、管城区仅有的几个小户型项目，也都因为朝向或者售罄等原因，没有找到满意的房源。

（某项目销售案场图）

“主城很多楼盘都主打‘改善’，宣传一步到位的大户型，面积最小都是90多到100㎡，按单价1.8万计算，总价差不多也得180万了，我们这种首次置业的买家哪有这样的预算”，王强无奈地表示，开发商现在只喜欢做改善盘，做大中户型，楼盘小户型的占比很少，就算有朝向也是较差的，要选一个心仪的房源并不容易。

实际上，像王强和小贾这种挑不到合适房源的首次置业买房并不算少数，随着郑州主城区土地越来越稀有，改善产品大量涌现，特别是北三环及东三环内，90㎡以下的房源几近绝版，南三环和西三环内有少数小户型产品，但总体占比并不多。整体来看，最受刚需买家喜爱的90㎡以下小户型产品却成为市场的断层地带，郑州主城区陷小户型“房荒”。

记者对目前郑州各大热门居住板块的推售情况进行调查，以今年主城区新入市的项目来看，金水区经二路的万科古翠隐秀主打高端改善，最小面积为147㎡；郑东新区的万科拾谧森语、华润北龙湖·瑞府及前文提到的华润幸福里，均主打纯改善，拾谧森语最小面积为199㎡，瑞府最小面积为128㎡；经开区的金茂未来府，经开老城唯一新盘，楼盘容积率2.99，面积段是89-168㎡，算是对刚需族稍显友好的项目了。

就目前主城区所有在售项目来看，推出100㎡以下住宅房源的楼盘不足10家，且大多数楼盘的置业顾问直接表示“小户型均已售罄。”

“目前市场上的在售情况，对刚需族的确不太友好，部分刚需族只能无奈将置业目标由新房转换成二手房或者直接放弃主城区”，一位业内人士表示。

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主城区上车门槛在100万以上

核心热点区域可达200万

按照郑州主城区在售楼盘的销售价格，各区域置业门槛究竟是多少？记者带大家计算一下。

▍▍金水区：老城区在售新盘不多，以改善盘为主

    新房首置门槛：200万左右

作为郑州市政治、经济、文化中心区域的金水区，在置业者心中的重要位置毋庸置疑。但近几年，在售的刚需住宅类新盘十分稀缺，动辄总价大几百万、甚至上千万的豪宅，令手头并不宽裕的刚需置业者谈“价”色变。

总体来看，上车门槛相对较低的有黄河路与南阳路附近的泉舜上城项目及经二路上的融创蘭园项目，单价在18500元/㎡左右，但这两个楼盘销售周期较长，目前剩余房源已不充足，可挑选范围较小；较新项目有万科·古翠隐秀（单价暂未公布，预计28000元/㎡左右）、申泰中原印象、敏捷江山誉，单价均在23000元/㎡以上。

从户型面积来看，这几个楼盘大多覆盖了120㎡或更大面积的户型房源，更适合刚改或者纯改购房者关注，置业门槛在200万以上。

▍▍金水北：不缺热盘、更不缺红盘

    新房首置门槛：140万左右（碧桂园云境的小户型）

金水北主要指金水区行政范围内北三环以北、中州大道以西、连霍高速以南片区。该板块凭借着有利的地段优势以及较完备的基础设施，算得上是郑州热门置业区域之一。

该区域目前在售新盘较多，美盛教育港湾、美盛金水印、招商美景美境、碧桂园云境以及即将开盘的保利大都会项目热度都很高，还有老盘红盘瀚宇天悦城、保利海德公园等项目，销售均价在19000元/㎡左右。

从户型面积来看，除了碧桂园云境设置有75㎡两室户型，剩下几个楼盘大多主打改善，涵盖了100㎡到更大面积的户型房源，总体置业均价在180万以上，置业门槛（碧桂园云境的小户型）在140万左右。

▍▍郑东新区：改善楼盘的集中营，北龙湖、高铁片区“绝代双骄”门槛都不低

    新房首置门槛：250万左右

作为大众心中的“富人区”，郑东新区的确不负众望，北龙湖豪宅窝，首付百万起步，高铁站片区在售的两大新盘海马公园及华润幸福里，单价均超过24000元/㎡，总价在250万以上。

▍▍惠济区：生态环境优越，刚需可以重点考虑

    新房首置门槛：120万左右

惠济区坐拥万亩黄河湿地公园，生态资源丰富。交通方面规划的三条地铁，2、3号线已开通运营，在建的有地铁7号线。但惠济区的教育、医疗、公共服务设施相对其它区域待完善。

目前，惠济区在售的楼盘有万科翡翠中城、万科·民安理想星光、绿都·青云叙、招商美景·雍瑞园、锦艺旭辉一江雲著、中海湖滨世家等等，均价在14000到18000元之间，户型面积段涵盖面较大，从70多㎡到140多㎡均可以找到合适户型，上车门槛在120万元左右。

▍▍中原区：在售房源不多，有现房销售

    新房首置门槛：110万左右

中原老城区目前在售房源不多，仅有汇泉景悦城、和润林湖美景、华润琨瑜府等项目有房源在售。华润琨瑜府及汇泉景悦城主打刚需盘，有80㎡以下的房源，单价在12000元/㎡-15000元/㎡之间，对于刚需购房者比较友好，置业门槛在110万左右，不过这两个盘销售周期很长，目前剩余房源有限。

▍▍高新区：教育资源丰富，刚需置业者可以关注

   新房首置门槛：100万左右

高新老城区是郑州较为成熟的新区之一，科技产业和公园比较多，环境优美，教育资源丰富。

目前区域内在售的碧桂园云顶、谦祥世茂万华城、朗悦公园府等项目，销售均价从12000元/㎡-18000元/㎡之间，户型面积段从70㎡-150㎡，涵盖范围广，置业门槛在100万左右，适合刚需置业者关注。

▍▍经开区：更适合刚改、改善群体

    新房首置门槛：160万左右

目前经开老城区在售住宅较少，金茂未来府社会关注度最高，因为毛坯和精装的价格差距，均价在17000-22000元/㎡左右，户型在89㎡-168㎡之间，上车门槛在160万左右。

▍▍管城区、二七区：刚需族最爱的“双子星”

    新房首置门槛：110万左右

近两年，随着管城区和二七区新盘推出户型产品的更新迭代，这两个区域已逐渐告别"刚需腹地"的身份，向改善市场进阶。但是，相比较而言，当下管城、二七区新房市场对于刚需群体的友好度的确更高，对比主城其他区域，上车难度更低。

管城老城区的龙湖雅宝天钜目前均价18000元/㎡，但剩余房源不多，偏大户型，上车门槛偏高；二七新区和管南片区在售楼盘较多，特价房源层出不穷，上车门槛在110万左右。

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“首次置业”买家被边缘化

主城或将长期保持改善置业热度

从以上数据中不难看出，现如今，郑州主城区的购房置业门槛并不算低，特别是配套设施完备的核心区域，譬如金水区、经开区、郑东新区，置业门槛已经被提到了160万以上，对首次置业的购房者并不算友好，而户型面积增大，则是提高置业门槛的主要因素。

在中大户型成交火爆，小户型供应稀缺的背后，反映的是改善型买家已经主导市场成交，本应被鼓励的首次置业买家却逐渐被市场“边缘化”。

“主城区的小户型其实还是很好卖的，不论是之前的融创蘭园还是华润琨瑜府，成交速度都很快，可以看出市场需求量并不小。再加上近年来开发商加大了中、大户型产品的开发比例，尤其是大户型产品消化速度比较慢，造成目前市场小户型产品稀缺，中大户型产品相对充裕的库存现状”，某本土房企的营销总监告诉记者。

如此说来，小户型住宅还是有一定的市场需求，然而主城区一手房市场小户型住宅却不多，这一现象是怎么回事？

中指院郑州分院总经理梁波涛表示，从主城区住宅成交量来看，今年1-4月90平以下小户型产品成交25.8万㎡，成交占比16.7%，2021年全年度90㎡以下小户型成交170.9万㎡，成交占比18.6%，从成交比例来看，90㎡以下小户型市场份额小幅下降了1.9个百分点。产生这种现象的原因一方面是郑州主城区的改善属性在增强，户型面积需求有所扩大，另一方面，疫情水灾的连续冲击下，刚需群体收入受影响大于改善群体，置业能力减弱，一定程度上也导致了小户型刚需产品的成交下降。而开发商则需要考虑什么产品最适合市场，从而推出更容易被去化的产品。

梁波涛坦言，他认为“郑州主城区或将长期保持改善置业热度”，因为随着城市的发展和主城区可供土地的逐步减少，主城价值更加凸显，主城产品迎合改善需求会成为市场主流，也会提高主城改善置业的热度。同时，他认为“刚需客户的购买需求同样不容忽视”，在市场好转、就业企稳后，刚需购房有可能再次爆发，进而也会带动供应结构的变化。

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  来源：大河报·豫视频记者 韩懿亭