近期，二手房市场出现了不少老旧住宅的精装修“翻新房”房源。 汪女士在出售自己位于南京市秦淮区某老旧小区的一套房屋时，经中介介绍，很快便有人表示“愿全款收房”，但转头又要求签下补充协议，约定“先精装后卖房”提升卖相，还提出卖出后由实际买家直接付款。

这种“新型交易”靠谱吗？近日，南京市秦淮区人民法院红花法庭就审理了一起由“先精装后卖房”引发的纠纷案件，最终判决卖房人有权随时解除合同。法官表示，“先精装后卖房”的老旧住宅二手房交易模式已引发了不少纠纷，这种模式仍有待规范，建议卖房人谨慎交易。

出售老旧住宅，“买方”要求签下特殊补充协议

江洁在南京市秦淮区某老旧小区有一套70多平米的房屋。2021年夏天，她经房产中介介绍与黄斌签下合同，约定以215万元的价格出售这套房屋，定金为5万元。与一般情况下买卖双方迫切要求“一手交钱一手交货”不同，在这份二手房买卖合同里，双方约定付款时间为一年后，也就是今年的7月。

更为“特殊”一项约定则写在补充协议中。相关条款约定，江洁收下5万元定金后，需要在两周内交出房屋供黄斌装修，黄斌将这套“老破旧”房屋提升卖相后出售。等到房子卖出后，由实际买家付钱给江洁，江洁则需到时根据黄斌要求将房屋直接过户给买家。

补充协议中写明，房屋装修需要26万余元，协议还针对这套房屋的“未来售价”进行了规划：一年内房屋售价高于215万元，全部溢价归黄斌所有；一年后超过215万元“成本价”和26万余元“装修费”总和的溢价部分，则由江洁与黄斌“四六分成”。

卖房人解除协议，中介起诉索要4.3万元中介费

当天，黄斌也与中介签下了一份合同，约定中介费为4.3万元。但根据后来的法院调查，实际上他并未支付这笔钱。

合同签订后的第二天，江洁提出，补充协议中的约定并不是自己的真实意思。她认为，对方不能保证在一年内将房子以215万元卖出，而且自己交房后就失去了对房子的实际控制，房子长期不在自己手里，明显不公平。

几方沟通并报警后，黄斌与江洁解除了协议，并退还了5万元定金。但协议解除后不久，中介公司就将江洁诉至秦淮法院红花法庭，索要4.3万元的中介费用。

庭审中江洁称，中介方和名义上的买房者黄斌是“串通好的”，黄斌根本不想买房子，只是通过这个方式将自己的房子骗到手后装修出租。另外，她还对这种交易方式提出质疑：“补充协议不提什么时候付全款，一年之后房子卖不掉怎么办也没有说法，他们的目的就是先把房子骗到手！”

黄斌则表示，自己参与的是一种房屋交易模式，针对卖相不好的房子，可以先装修后卖房，卖房价格上去了，几方共同受益。他称自己与中介已经合作了大半年，有过几单成功交易，他认为江洁应该支付中介费用。

法院：中介未促成真实买卖合同成立，可解除！

针对中介公司的诉讼请求，秦淮法院认为，原告作为房产中介机构，未按照中介合同约定，促成真实的买卖合同成立。虽然三方之间有看似“成立”的合同，但从补充协议来看，“买方”不是真实的购房人，也没打算真正买房，只是一个长期从事“装修代理售房”业务并赚取差价的个人。

而从结果来看，中介公司“促成”的压根不是买卖二手房的交易，而是一份“先装修后售房”的委托合同。

法院还认为，专业房产中介机构应当认真遵照诚信原则，对合同履行期限、交易风险等重大交易事项尽到提示义务，依法维护委托人的利益。

但在此案中，补充协议约定房款的支付期限是黄斌实际将房屋出售后，这样的约定并不符合江洁作为一个普通卖房人能够接受的合理履行期限。另外，江洁签约不到两周就要交房，存在着房屋长期被他人无偿占有、又无权另行处置的潜在交易风险。这些不合理情况限制了江洁的权利，加重其违约责任的合同主要条款，中介既没有证据表明事先明确告知或风险提示，也未及时协调变更合同约定。

据此，法院认定中介公司没有尽到忠实报告义务，最终判决江洁有权随时解除合同。

提醒：卖房人面临较大风险，该模式有待规范

扬子晚报紫牛新闻记者注意到，近期，二手房市场上推出了不少老旧小区的精装修房源。其中相当一部分看起来就像刚刚装修完毕，看起来宽敞明亮，脱离了人们以往对二手老旧房屋的印象。

该案承办法官告诉扬子晚报紫牛新闻记者，“先精装后卖房”的二手房交易模式出现后，在让老旧房屋升值，使买房人获益的同时，也引发了不少纠纷。而在这些纠纷中，卖房人往往面临着更大的风险。

法官表示，“先精装后卖房”的补充协议约定虽然并未违反法律、行政法规的强制性规定，但在履行过程中存在潜在的交易风险。这种类型的“精装修”一些时候不同于普通住家装修，存在违法拆改，破坏房屋结构的情况，影响房屋正常使用和出售。

而即便房屋已经完成交易，因为房屋违法拆改、结构变动属于房屋出售的重要信息，如果在交易时未告知买方，影响买方购房决定的，买方仍有权解除合同，由卖方承担违约责任。

法官还告诉扬子晚报紫牛新闻记者，在有些案件中，房屋已装修了一半，但装修队无故撤场，令房屋狼藉不堪，不仅短期内卖不出去，还给卖房人带来很多后续烦扰。因此，这种交易模式仍有待规范，建议卖房人谨慎交易。（文中案件当事人为化名）

扬子晚报/紫牛新闻记者 万承源

编辑：秦小奕