案情回顾：

2019年1月1日，村民刘某将其农村住宅房屋出售给非本村村民张某，双方签订了房屋买卖合同，张某支付购房款后刘某将房屋交付张某，并由张某占用、居住并使用。因一直没有办理房屋过户手续，张某起诉到法院，要求刘某为其办理房屋过户手续并支付违约金。

刘某辩称，房屋买卖合同已经履行完毕，其已经交付房屋，不存在违约行为，不同意刘某的诉讼请求。

法院审理后认为，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，建设在宅基地上的房屋不能向非本集体成员的第三方转让，只能在集体成员内部转让、转换。本案房屋购买方张某并非房屋出售方刘某所在村组的居民，因此张某不能取得所购买房屋的所有权。因刘某出售房屋造成宅基地使用权转移给非本集体经济组织成员张某，违反了国家法律规定，侵害了集体财产权益。刘某与张某签订的房屋买卖合同应属无效，张某要求刘某支付违约金并协助办理房屋过户的诉讼请求不能得到支持，张某的诉讼请求被依法驳回。

法官心语：

一、根据我国法律的规定，农村土地属于农民集体所有，农村宅基地系由农村集体经济组织无偿划归本集体经济组织成员使用，其宅基地所有权仍然归农民集体所有，农民个人只享有使用权而没有所有权。农民个人在宅基地上建筑的房屋归农民个人所有，因农民出售房屋必然产生宅基地使用权的转移，故农民出售在农村宅基地上建筑的房屋购买方受到一定限制，即只能向本农村集体经济组织成员出售，也就是只能向本村或本组农村村民出售。而本案房屋购买方张某虽然也是农村村民，但其与刘某并不是同一村或组的村民，故其不能取得本案买卖房屋的所有权。

二、农村宅基地使用权属于保障农民生活性质的土地使用权，并且农村宅基地由本集体经济组织成员无偿使用，所以该使用权只能在本农村集体经济组织成员间转让，根据“地随房走”的原则，房屋买卖必须涉及宅基地使用权的转移，如果不属于房屋所在农村集体经济组织成员，是不能取得房屋宅基地权的，故在农村房屋买卖过程中要注意房屋买卖双方是否属于同一农村集体经济组织。如果双方不符合法律规定的同一农村集体经济组织，双方签订的房屋买卖合同属于无效合同，双方要互相返还取得因无效合同取得的财产，因此会产生新的纠纷。

（集安法院法官：王秀华）