近日，深圳发布《深圳前海深港现代服务业合作区土地租赁管理办法（征求意见稿）》（下称《办法》）及其起草说明，公开补充征求意见。

起草说明提出，为弹性应对未来城市发展的不确定性，前海合作区有必要通过缩短用地年期的方式预留一定的高质量发展空间，充分适应前海未来产业升级、创新转型需要，实现城市可持续发展。

《方法》适用范围包含《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》确定的前海合作区范围（不包括宝中片区7.23平方公里）。

《办法》划定了租赁用地的具体使用期限。短期租赁用途以急需的公共服务设施为主，电动车充换电站、混凝土搅拌站等将纳入范围，租赁期限在五年以内，不得续租。长期租赁用途仅限于深圳市前海管理局组织，并由局属全资企业实施的基础设施类、公共配套类和产业扶持类项目，同时明确不得用于住宅、商务公寓等居住性质项目，租赁期限在5年以上20年以内。

此次调整把长期租赁上限从15年延长至20年，允许首次租赁不足20年的用地，到期收回后承租人通过租房等方式继续使用，但首次用地及续期累计期限不得超过20年。长期租赁续期需双方签订长期租赁补充协议。针对个别长期租赁项目可能存在超过20年期限的需求，《办法》明确，只有符合远期城市规划的长期租赁用地，可以申请转为出让。

需要留意的是，短期、长期租赁土地及地上建（构）筑物，均不予办理不动产登记，不得转让、转租或抵押。当土地租赁到期后，土地原则上应由市前海管理局无偿收回，纳入储备土地管理。到期后的地上建（构）筑物，原则上应由承租人自行拆除。此外，考虑到土地租赁与城市更新等存量开发政策存在较大差异，《办法》明确土地在租赁期间不得纳入城市更新单元计划。