大量融资难解中粮瑞府困局 地王项目路在何方？　　“现房已全部售罄，目前只能选二期期房，开盘时间暂未定。”　　近日，记者来到中粮瑞府营销中心，销售人员如此表示。　　几月前还因“去化”危机而陷入风波的中粮瑞府何以在短时间内取得“售罄”的业绩？　　记者查阅中粮地产2016年上半年报发现，上半年中粮瑞府去化率仅为7.5%。　　由此可见，宣传内容与实际销售数据相差较大，该项目销售人员则解释称，由于实际认购与办理网签存在“时间差”。　　此外，记者调查发现，中粮瑞府项目还涉嫌违反有关“别墅禁建令”，存在变相预售的嫌疑。　　对此，项目建设方以及相关监管部门并未对记者的采访做出正面回应。　　昔日地王项目上半年去化率仅为7.5%　　近日，记者走访了中粮瑞府项目所在地——北京市朝阳区孙河，自2012年首批别墅项目入驻以来，这一地块在土地市场上的热度从未消退过，经常会有刷新北京甚至全国纪录的地王出现。　　2013年7月，中粮地产以23.6亿元的总价夺得孙河板块地王，楼面价高达4.8万元/平方米，刷新当时北京楼面单价地王纪录，也就是现在的中粮瑞府项目。　　在其周边，云集了各大房企开发的豪宅项目，如泰禾·北京院子、龙湖·双珑原著、首开琅樾、景粼原著等等。　　其中景粼原著就是去年9月由龙湖保利首开联合体以64.83亿元的价格竞得的地王项目，其楼面价高达5.5万元/平方米。　　但记者发现这里大部分土地并未开发，别墅区仅占整片区域的极小部分，大量土地仍被荒草覆盖。　　从孙河地铁站到别墅区大约两公里的路程，一路上能看到放羊和在地里劳作的村民，但更多的还是项目工地上来来往往的建筑工人，新建的道路两旁零散地摆放着各类建筑材料。　　不少别墅正在施工，由于毫无屏障，机器的轰鸣传得很远。　　当地村民和参与项目开发的员工由这一区域的主要人员构成，超市、银行之类的生活配套设施基本处于空白状态。　　安静甚至有些荒凉的气氛似乎与其在土地市场上的火热显得有些格格不入，与开发商的宣传也并不相符。　　从地理位置上看，中粮瑞府被其他豪宅环绕，位于别墅区中央，这也是该项目宣传的亮点之一。　　在中粮瑞府门前的道路两旁，张贴着“一期荣耀交房”的标语。　　当记者以置业者身份来到中粮瑞府售楼部时，被告知一期现房已全部售罄，目前只能看二期，并鼓励参与排卡，以免排不到号，参与排卡需要交纳50~100万元的订金。　　当记者表现出希望购买一期现房的愿望时，售楼员依然坚称一期房已经售罄，并且一期与二期房型基本一致。　　但经查询，中粮瑞府去年获批预售的109套房源仅仅售出27套，去化率不足四分之一，其中去年9月份取得预售资格的61套房源仅售出一套。　　并且，从中粮地产2016年上半年报来看，上半年中粮瑞府去化率仅为7.5%。　　宣传内容与实际数据相差如此之大，令人难以信服，况且此前不久就有中粮瑞府陷去化危机的相关报道。　　对此，销售人员的答复是，一期已经全部认购，但由于已全部交房，由期房销售转为现房销售需要一些手续，所以客户最终办理网签还需要一段时间。　　记者致函中粮地产北京公司和中粮瑞府项目公司相关负责人，截至发稿之日，并未得到答复。　　易居研究院智库研究中心研究总监严跃进告诉记者：　　“地王项目有较大的去库存压力，如果说项目的去库存效果不佳，但预期后续增值空间比较大，那么这个时候房企会有动机去囤货。”