最近一段时间以来，市民赵先生想要置换房子，但原房子挂牌迟迟无人问津，看中的新房房源却在持续减少。赵先生的遭遇，是岛城楼市不少“改善族”的缩影。目前，新房市场持续在向改善端倾斜，“上新”项目大多以大户型为主。这样的情况，从今年前五月岛城的成交数据就能一窥全貌：前五月全市商品住宅去化中，100平方米以下的占比只有21%，100—150平方米面积占比约70%。

　　烦恼 

　　旧房挂牌迟迟无人问津

　　赵先生在青打拼多年，早年间在市北区瑞昌路附近购置了一套近90平米的二手房。随着二孩的出生，一家四口加上前来帮忙照顾孩子的老人，房子住起来就显得有些拥挤。更为关键的是，房子所在学区并不太理想。为了两个孩子的学习，也为了能减少折腾一步到位，赵先生就想着把现有住房卖掉，拿着卖房钱再去买一套大一些的新房。这中间，新房看了不少，大多也比较满意，可老房挂出去一段时间了，迟迟无人问津。“我挂得也不高，总价160余万元，好不容易有一个意向客户来看房，议价时直接就把价格砍掉了20万元。”这个价格，赵先生无法接受，关键是如果降价太多，再去买新房的话，自己就要背更多贷款。和赵先生一样，想要以旧换新的，还有马先生。他在八大湖小区内的一套70余平米住房，挂牌价如今已经掉到了140余万元。

　　无论是赵先生还是马先生，都是如今岛城购房群体的一个缩影：随着家庭人口的增多和对居住环境要求的提高，再次购房时都将目光瞄准了大户型的改善需求。这一点，在最新的统计数据上得到了佐证。截至5月31日，今年前5月青岛新建商品房网签成交42790套（不含退房），成交面积516.08万平方米，成交总金额773.45亿元，分别同比去年上涨5.7%、10.2%、11.7%，整体有了向好表现。

　　根据有关数据显示，5月青岛新建商品住宅成交6720套，环比上升3.53%；成交面积为826123平方米，环比上升3.10%；成交均价为15822元/平方米。楼市价格相对稳定，让很多初入社会的年轻人也能通过努力快速实现安家的梦想。但就市场主流来说，改善型依然是市场主力。今年前5月全市商品住宅去化中，100平方米以下的占比只有21%；100—120平方米面积区间占比最多，达38%，若将该比例与120—150平方米面积区间相加，合计约70%，相比去年全年增加3%，这意味着青岛市场进入“大改善”时代。同时，从2023年新增供应产品结构来看，改善型产品占比扩大，地价推动产品档次升级，中高端改善产品已成为市场供应主力。

　　调查

　　新楼盘普遍单价高面积大

　　仔细调查购房者就会发现，想在主城区热门板块新推项目里买套小户型房源，已经越来越难了，不少楼盘最小面积110平方米，想买面积小点的，只能到二手房市场去找。实际上，这正是目前青岛主城区市场的特征之一。记者调查发现，目前青岛主城区90平方米左右的小户型越来越少。主城区新亮相的项目大多走“改善”路线。位于李沧世园会板块的一家楼盘，目前在售最小户型为119平米，最大为220平米，主力户型集中在159和189平米。这样的大户型，加上2.8万元至3.7万元左右的单价，意味着改善族的基础价格，最低都超过了300万元。而在崂山区辽阳路与滨海大道交界附近的一处在售楼盘，主力户型为325平米和450平米，加上4万余元的单价，改善族想要入手需千万元起步。

　　记者走访发现，目前新房市场购买力正在不断向改善端倾斜，不论是主城区还是周边区域，“上新”项目也以大户型为主，以至于改善房本身还会产生溢价。同一个项目的大户型，单价可能要比小户型贵上几百上千元甚至更多。刚需在新房市场的选择较少，只能去买二手房，卖掉二手房的业主拿着钱，继续投入新房市场向上置换。如今关键是，二手房市场出手难度较大，业主如果不肯真金白银降价，很难在短期内售出。

　　说法

　　开发商更倾向建大户型

　　二手房方面，来自锐理的数据显示，5月青岛二手房住宅成交5879套，环比下降8.73%，成交面积约54.44万平方米，环比下降9.32%。整体来看，新房与二手房住宅的成交量逐渐分化，二手房目前下跌行情较为明显。需要注意的是，截至目前，青岛二手房挂牌量在9.4万多套，处于高位运行。成交量方面单套成交周期有所延长，成交价也出现下调。另一边，在张村河等热点区域，随着高价地块被房企揽下后相继公布相关规划，无论关注度还是单价始终都维持高位。去年拿下张村河最高价的海信地产，新公布的产品介绍中，主力户型也被设定在了120平米和140多平米的大户型。对此业内专家表示，同样建设一幢住宅楼，就开发成本而言，做大户型比做小户型更划算，出于追求利润最大化的考虑，开发商更愿意建造大户型的房子。虽然购房者对房价的承受力也是开发商不得不考虑的要素，但就主城区楼盘来说，首先开发商拿地价格就比较高，面粉贵了面包自然也要涨价，因此新建起的新盘自然价格不菲，而刚需的购买力有限，相较之下开发商只能抛弃刚需，转向对房价接受程度更高的改善型购房客群。

　　楼市专家认为，随着地产行业进入下半场，老城区的“老破小”二手房，出手难仍将持续。即将到来的毕业季，将是这些二手房的销售良机。另一边，随着主城区土地供应量的减少，新房项目也进入到竞品质的新阶段，对改善族而言，良好的升值预期、完备的配套设施和用心的品质保障，是吸引他们入手的关键因素。　　观海新闻/青岛晚报 记者 徐美中