在当前的市场环境下，房地产板块并不容易得到市场资金的看好。究其原因，一方面来自于房地产行业受到政策环境的影响，在房住不炒的背景下，房地产政策很难再出现大幅放松的空间，房价再次大涨的概率也并不大；另一方面在于市场资金对房地产板块的看法存在较大的分歧，很多投资者并不看好房地产板块的趋势性行情，普遍看法比较谨慎。

与内资资金相比，外资资金的净流向行动可能更具有参考性。从最近一周的市场数据显示，北上资金结束了连续五周的减持，并开始对房地产板块采取了净流入的行动。在市场行情处于相对低迷的环境下，仍然可以受到北上资金增持的行业板块并不多，房地产板块也成为了北上资金单周增持的对象之一。

北上资金增持房地产板块，既有自身调仓的需求，也有看好房地产板块短期反弹的预期。在北上资金选择增持房地产板块的背后，也与基本面因素有着一定的联系性。根据数据统计，环比8月份的数据，9月份销售面积与销售金额均出现了一定幅度的回升，反映出房地产市场的销售数据开始有所改善。

不过，在房地产行业销售面积与销售金额环比改善的背后，更可能与“金九银十”的市场现象有关。

作为房地产市场的黄金销售季，虽然今年9月份的销售数据有所改善，但相对于前几年的销售情况，今年房地产市场的回暖力度并不是很明显。从近期公布的9月份70大中城市的房价波动来看，新房以及二手房价格出现环比下降的城市进一步扩大，反映出目前房地产市场的交易情况依然低迷。

从政策环境分析，最近一段时间与房地产市场有关的利好消息陆续出台，为房地产市场频吹暖风。从购房者的角度出发，房贷利率成本下降了，可以减轻部分的房贷压力，但与房贷成本降低的现象相比，购房者似乎更希望看到房价的下行，房价下行对计划购房的投资者来说，更容易减轻相应的成本压力。

截至目前，我国的城镇化率已经达到60%以上，意味着城镇化率加速提升的空间正逐渐减少。当城镇化率达到70%以上的水平时，城镇化率会显著放缓，城镇化率的增长空间也从某种程度上影响到房地产市场的发展机会。

由此可见，随着城镇化率的快速提升，房地产市场已经完成了黄金发展期的阶段，接下来可能会促使房企的加速转型，或者加快房地产行业的洗牌节奏。

从二级市场的角度出发，资本更看重的是企业盈利增速的预期表现。换言之，如果未来该行业的发展前景可观或者成长性清晰，那么市场很可能会给到较高的估值溢价。反之，如果该行业已经处于夕阳状态，未来成长空间比较有限，甚至只能够依靠股息分红维持投资者的投资回报率，那么市场也会给出非常保守的估值水平。

例如，这两年光伏、储能、新能源汽车等赛道行业，市场愿意给出比较高的估值定价，主要原因是这些行业的增长确定性比较高，而且未来发展前景比较清晰，市场资金为企业的高成长提前定价。但是，对银行、房地产、钢铁等行业，市场认为它们属于传统行业，未来成长想象空间比较有限，市场自然给出了保守的估值水平。

归根到底，还是取决于市场资金对行业发展或企业发展的预期表现。最近一周，聪明资金开始回流房地产板块，或者看到的是商品房销售数据的改善，可能看到短期回暖的机会。但是，从聪明资金的角度出发，更可能处于持续观察的阶段，什么时候北上资金出现持续几周大幅净流入的迹象，那么这个信号还是值得重视的。