城市与区域治理研究院 苏志勇

2023年岁末，中央经济工作会议、全国住房城乡建设工作会议相继召开，会议从不同维度对2024年房地产相关工作做出了部署。

2023年房地产市场供求关系发生根本变化，这种变化必然带来政策上的优化调整和行业发展模式的转型。在房地产市场持续调整背景下，2024年房地产政策该如何发力？房地产新模式如何去构建？房地产发展将面临哪些挑战？透过这些重磅会议，我们可以梳理出2024年房地产工作的发力点以及所面临的挑战。

一、防风险

防范化解重点领域风险是近年来宏观经济的工作重点，房地产风险防范则是重中之重。2023年，金融监管部门积极推动落实“金融十六条”等一系列政策措施，房企融资环境有所改善。但由于市场销售端未能实现明显好转，房企自身造血功能未能得到有效恢复，流动性风险依然存在，防范化解房地产风险仍然是2024年宏观经济和房地产领域的重要工作。

中央经济工作会议重申，要坚决守住不发生系统性风险的底线，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。全国住房城乡建设工作会议也指出要稳妥处置房企风险。

在防范化解房地产风险相关政策上，2024年仍有较大发挥空间。一是继续落实好“金融十六条”等相关政策措施，按照金融监管部门提出的“三个不低于”量化指标要求，最大限度满足民营房企的合理融资需求，扩大民营房企增信发债受益范围，加快放贷、发债等审批速度。二是对出险房企在做好风险隔离的同时，尽快采取有针对性的救治措施，对暂时出现资金链紧张状况的房企，要尽可能缓解其流动性压力，恢复其正常经营活动；积极推动出险房企债务重组或展期，对现有债务能展期则展期，能置换则置换。三是优化预售资金监管政策，在做好风险评估和监管的基础上，商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金，以缓解房企流动性压力。四是继续拓宽房企融资渠道，如扩大商业不动产、保障房、租赁住房项目等在公募REITs中的占比。

防范化解房地产风险，不仅要在供给端保市场主体，满足房企合理融资需求，还要在需求端进一步发力，尽快恢复市场信心，实现房地产市场良性循环。

二、保交楼

保交楼既是民生大事，也事关房地产市场信心恢复。2023年，在各级政府、金融机构和相关企业的共同努力下，保交楼工作成效显著。根据相关统计数据，截至2023年末，在全国列入保交楼项目涉及的350万套住房中，已实现交付超268万套，总体交付率超76%。

2024年保交楼工作将进入攻坚阶段，工作任务依然艰巨，一方面要加快推进原有停工烂尾项目建设，另一方面还要避免新的停工烂尾项目产生。

住房城乡建设部党组书记、部长倪虹在全国住房城乡建设工作会议上强调，要持续抓好保交楼保民生保稳定工作。保交楼工作要落实属地责任，加强预售资金监管，加快预售制度改革。落实属地责任意味着地方政府必须承担更大责任，为保交楼提供更多的资金支持和制度保障。加快预售制度改革意味着延续了几十年的预售制度有望实现重大变革。结合房地产市场供求关系变化，越来越多的城市将推行现房销售试点，这也将从根本上解决预售制下保交楼甚至项目烂尾问题。

三、稳市场

2022年以来，房地产市场持续调整，投资和销售连续两年下滑。2024年市场能否走出企稳回升行情，对经济增长和房地产业健康发展至关重要。

当前我国房地产市场供求关系已经发生根本变化，整体上从供给不足转向需求不足，此前抑制需求的政策亟待进行优化调整。2023年各地因城施策的优化政策密集出台，从三四线城市蔓延至一二线城市，特别是第四季度以来一线城市“认房不认贷”，以及局部松绑限购政策对市场回暖起到了积极作用。

全国住房城乡建设工作会议强调，要稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策。可以预见，2024年房地产政策的优化调整将持续发力，特别是一二线城市仍有较大的政策调整空间。一是房地产贷款利率有望进一步下调，一线城市贷款首付比例仍有较大下调空间。二是限购、限贷、限价政策仍需进一步优化，目前一线城市限购政策仍有较大调整空间，全面解除或松绑非核心区域的限购将促进一线城市楼市回暖，进而带动整个楼市的信心恢复。三是对于库存较高的城市，积极采取购房补贴、税费优惠、房票等方式鼓励住房消费，地方政府还可采取回购改造为保障性住房方式消化库存。

四、提品质

随着房地产供求关系的变化，房地产市场需求已经从“有没有”转向“好不好”。2023年住建部提出“以努力让人民群众住上更好的房子”为目标，全面提升住房品质。刚刚结束的住房城乡建设工作会议再次强调，要下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。强调要以绿色、低碳、智能、安全为核心指标，制定好房子标准；突破推广一批建设好房子的关键技术；推动形成好房子建设的政策体系、技术体系、产业体系。并提出了好房子要“好住、好料、好省、好看、好值”的“五好”标准。

2023年，关于“好房子、好社区、好城区”的三项标准已经完成立项。2024年将进一步完善工程建设标准，围绕建造好房子，发布住宅项目规范，从建筑层高、电梯、隔音、绿色、智能、无障碍等方面入手，提高住宅建设标准。将选择一些城市和企业作为试点，抓一批好房子样板。

五、强保障

加强保障性住房建设是近年来房地产发展重点。2023年11月，倪虹部长在接受媒体采访时曾提到，规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革。这次改革的重点是拓展了配售型保障性住房的新路子，最终是实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。

2023年国家层面将保障性住房建设和供给列为“三大工程”之首，相关顶层设计也在不断完善。2023年8月25日国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，提出“在大城市加大保障性住房建设和供给，提高保障性住房在住房总供给中的比例，解决工薪收入群体住房困难”。

这次住房城乡建设工作会议明确提出，启动了保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”。稳步推进保障性租赁住房、公租房和棚改安置房等建设。支持新市民、青年人提取住房公积金租房安居。可以预见，2024年保障性住房建设将明显提速，“市场+保障”的双轨制将加速形成。

六、新模式

“房地产新模式”的概念自2021年中央经济工作会议首次提出，至今已有整整两年。关于什么是房地产新模式、如何构建新模式，业界一直在探索和完善。

2023年11月倪虹部长在接受新华社采访时表示，“构建房地产发展新模式，这是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策”。在理念上，要始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上好房子。在体制机制上，提到建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，提到“改革开发方式、融资方式、销售方式”等；在落实上进一步明确要实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

一系列表述让“房地产新模式”概念变得越发清晰。供给端，建立“人、房、地、钱”的联动机制，以人定房，以房定地、以房定钱；需求端，以满足刚性和改善型住房需求为重点，因城施策、一城一策优化调整住房调控政策；融资端，拓宽融资渠道，一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求。

有了比较清晰的概念，房地产新模式的构建还需要相关制度和机制配合，包括土地制度、金融制度、住房双轨制相关制度等。2024年与之相关的配套制度将逐步完善，房地产新模式将加速构建。

机构眼中的2024

中信建投：

2023 年以来房地产行业需求及融资端政策持续发力，房企信用修复在2024年有望提速，促进楼市需求回暖。包含保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施在内的三大工程建设，是构建房地产新发展模式的重要抓手，并将在 2024 年进一步支撑市场需求和投资开工。2024 年城中村改造为投资、新开工提供增量，保障房建设为销售、投资、开竣工提供增量。在信用修复与两大工程的加持下，我们预计 2024 年全国商品房销售面积、房地产开发投资额、新开工面积的降幅较 2023 年收窄。保交楼的持续推进也将使竣工面积增长保持在 4%左右的水平。

兴业证券：

目前中国房地产市场供求关系发生重大变化。从供给看，整体上“有没有”的问题基本得到解决，但结构性不足问题仍然存在。从需求看，人民群众对住房的品质有了更高的要求。

预期2024年房地产销售呈现前低后高走势。城中村改造有利于消除城市建设短板，改善城乡居民居住环境条件，扩大内需，优化房地产结构；保障房有利于环节大城市住房矛盾，有力有序有效推进房地产转型和高质量发展。虽然当前行业处于调整阶段，但是加快城中村改造和保障房建设，构建房地产发展新模式，也为行业带来新的支撑和机会。

国泰君安：

2024 年房地产行业将继续坚定地走修复之路，预期将会迎来房地产发展新模式相关基础性制度的出台，以及保障性住房和城中村改造项目的落地。基于目前稳健的基础货币政策配合宽松的信用政策的政策组合和市场表现，2024 年商品房市场或将继续下行，而减少的实物量和信用将由保障性住房和城中村改造创造的增量填补。从城中村改造的进程来看，政策端密集推出、各级政府积极响应、市场高度关注，随着前期准备工作的逐步完善，项目落地高度可期。另外，就房地产发展新模式，随着中央经济工作会议对“完善相关基础性制度”的提及，其在 2024 年出台的预期也逐步增强。

东吴证券：

解决房地产行业根源问题，一是要宏观政策持续加码。二是解绑土地、商品房价格管制，有助于扭转市场对资产价格的预期、保房企利润并帮助房企处理存量库存，恢复房企资金周转。解绑土地、商品房价格管制，有助于扭转市场对资产价格的预期、保房企利润并帮助房企处理存量库存，恢复房企资金周转。三是保护现有市场主体，恢复信用，恢复融资。四是政府信用支持，加速推进保交楼。目前“保交楼”已经不再能单靠市场原则，依靠“无形的手”去推动。相反，需要更多的顶层设计与政府的信用支持。

银河证券：

2024年房地产政策有望持续宽松，销售面积同比微降。目前市场具有销售下滑、库存上行、开工下滑、竣工领先的特点。考虑到居民杠杆水平、城镇化率等因素，我们认为销售总体规模的支撑需要两个条件：一是以时间换空间——房贷利率处于下行通道，降低购房成本消化库存。2）以空间换空间——核心区域强者恒强吸引住房需求；政策上持续放松需求侧、供给侧给予房企相应的支持。

国金证券：

我国正自上而下推进房地产新发展模式——建立“保障房+商品房”的双轨制体系，规划建设“三大工程”是新发展模式重要抓手。未来保障房和商品房两套体系相互独立又互为补充，预计商品住宅将回归商品属性，未来商品房的核心竞争力是好产品、好服务，房企竞争加剧行业加速分化。随着新发展模式的推进，保障性住房将承担更多民生任务，预计保障房的实物来源是新建保障房、存量房转化；预计资金来源主要靠财政补贴、政策性银行贷款、专项债和市场化资金；预计35个大城市年均新增保障房规模约300万套。城中村改造作为新发展模式的重要一环，预计每年拉动房地产开发投资4941亿元，给商品房市场带来3113亿元的购买力。

交银国际：

2024 年，预期政策为开发商提供更直接、更长期的支持。隨著需求支撑政策的推出，大部分一二线城市的限制措施已取消。我们相信2024年更多政策将继续支持领先开发商的流动性，以完成交付和竣工任务。同时，预计政府将制定更多长期政策，旨在改善整体房地产库存结构，并保障中低收入群体的住房需要。2024年成交量将出现温和复苏。我们看到一、二线城市成交量趋于稳定，而三线城市的情绪仍有待恢复。预计2024年的分化将持续，一二线城市的房地产成交量将恢复5%~10%，三线城市则表现不佳。

国盛证券：

我们认为房地产行业真正的问题在于居民端-开发商-金融机构-地方政府链条上的循环体系被打破了。如何打破负反馈？我们认为可能有效的政策组合包有：1.居民端：保交楼配套资金加码、推进新房质量提升。2.市场需求端：进一步下调房贷利率、一线城市限购限贷放松、降低交易税费等刺激政策加快推出，而非挤牙膏式出政策。3.企业端：做好风险阻隔，化解房企流动性危机，推进房企债务重组，盘活存量资产。4.地方政府：加强楼宇质量管理，适度放松预售资金监管。5.城市更新发力，不建议房票大规模铺开使用。

（摘自各机构年度行业展望报告）