农地租赁合同到期，但农作物种植季与租赁期限不一致，地里还种着庄稼，马上退租损失很大，怎么办？法院认为，租赁合同到期农地可暂缓腾退。

天下大事，必作于细。为落实党的二十大报告提出的“全面推进乡村振兴”要求，镇海区人民法院妥善处理涉“三农”纠纷，坚持依法公正审理，同时尊重农村实际，既重法律效果，又重社会效果，确保农业增产、农民增收、农村稳定安宁。

基本案情

2014年10月，原告潘某将自己约6亩的农田租赁给被告陈某进行蔬菜种植，每年租金为6000元，第一次签订租赁协议租期为5年，其后租赁协议一年一签。2021年10月6日，双方签订了2022年度的《租地协议书》，租赁期自2022年1月1日至2022年12月31日止。租赁期满前，原告潘某以自己需要种植作物为由通知被告陈某不再续租，租赁到期后要求被告立即腾退土地，但遭到被告陈某拒绝。

被告陈某认为，以往每年临近租期届满，双方都会顺利签订下一年的续租协议。去年接到原告租赁到期不再续租的通知，感觉很仓促，当时自己已购买了下季蔬菜种植的种子，还有部分蔬菜已经播种育苗，并且准备了生产物资，为作物越冬给大棚重新进行了覆膜，退租将导致自己损失很大。目前蔬菜正处于成长期，成熟和采摘以及拆除大棚、整理土地都需要时间，如果现在腾退原告要弥补自己的损失。

审理经过

镇海法院庭前组织原、被告双方到现场调查，对目前案涉土地上的蔬菜种植状况和收成时间予以共同确认；对被告的投入和收入情况进行了了解；向原告释明了由于农作物种植季与以自然年度划分的租赁期间并不一致，所以目前腾退不符合经济原则，并征询了双方对腾退时间的接受意愿。原告表示，虽然自己主张和被告要求有较大的差距，但为减少被告经济损失着想，愿意给予被告一定的腾退过渡期，希望法院判决后被告能切实按照判决确定的期限准时腾退。法院对原告能为他人考虑的态度予以充分肯定。

镇海法院认为：依照法律规定，租赁期届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方当事人之间签订的土地租赁合同已于2022年12月31日到期，原告有权要求被告返还土地。但双方将租赁到期日定为自然年度结束，并没有考虑到农作物的种植季尚未结束，造成了目前土地腾退困难的局面。若强行腾退土地，必然铲除尚在成长期的农作物，将会造成极大的浪费，不符合《民法典》规定的“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境”的绿色原则。同时，双方租赁协议虽然近年来一年一签，被告在准备下一季作物种植时没有与原告及时沟通确认明年是否续租，但考虑到双方租赁关系已经持续了八年多的时间，存在着事实上的长期租赁关系，被告形成自然续租的惯性思维，提前为下一季的蔬菜种植购买种子、育苗，并准备生产物质，维护更新生产设施，可给予理解。

裁判结果

最终，镇海法院综合考虑被告在租赁土地上的作物种植现状和生长周期，以及双方当事人的意愿，将被告陈某腾退土地的履行期限以判决的方式限定在2023年8月31日前，并自2023年1月1日起至实际履行日止按照每月500元支付原告潘某土地占有使用费。

法官提示

关于农田的租赁，约定的租赁期限要与农作物的种植季保持一致。种植季不仅包括作物的生长季，还包括一定的种植准备期和作物收割后农田的清理期。租赁期限与作物种植季如果不一致，租赁到期后作物仍在生长期的，要求立即腾退农田通常并不具有可行性。即便出租人在下一种植季来临前就提前通知承租人到期不再续租，但自上一季作物收成完毕至租赁期满的这段期间，如果达不到下一季作物生长时长，承租人要么将土地闲置，要么改种其他生长周期较短的作物，在承租经营达不到预期收益的情况下，双方容易产生争议。

土地的租赁最好签订相对长期的合同。租赁来的土地在用途上投入一般都比较大，并常伴有一个较长期的持续投入和收益周期。以农作物的种植为例，其农业设施和肥力的投入、消耗和回报都需要一定的周期。本案中原告作为出租人采取租赁协议与被告一年一签的做法，虽然具有随时可能不再续租的意思表示，但这其实与土地租赁使用需要长期稳定的预期相悖，实则不可取。