租客戴某：“这房子我已经住了五年了，我难道没有优先续租的权利吗？”

房东朱某：“原来的合同已经到期，我有权涨价，就算你是老租客，也得按新价格来。”

近日，深圳市龙岗区龙岗街道人民调解委员会驻龙岗派出所调解工作室成功化解了一起因房屋租赁引发的纠纷，切实保障了双方当事人的合法权益。

房租上涨牵出优先承租权问题

五年前，租客戴某以每月800元的价格，向朱某租下龙岗区某小区的一房一厅。当时签订的合同有效期为5年，现已到期。由于该房屋所处的地段已被政府纳入旧改项目，周边同类型的出租屋都出现了租金上涨的情况。

“我这间房的租金下个月就要上调至每月1300元,且此后每年租金都会涨幅10%。如果你要续租的话，就得按新的价格交租金。”房东朱某告诉戴某。

“我在你这租了5年，应该享有优先承租权。”戴某无法接受房屋涨价，以享有优先承租权为由仍选择按照原来的租金在朱某的房屋内居住。

房东朱某便立即停止了房屋的水、电供应，双方闹得不可开交。为了尽快回归正常生活秩序，双方当事人一致决定选择调解化解纠纷。

调解员黄思恩受理此案后，仔细查看了双方此前签订的租赁合同，认真听取了当事人对事情经过的描述，归纳出本案的争议焦点：租房合同到期后，在房东将租金上涨至1300元/月的情况下，租客还能否享有“优先承租权”，并主张继续以800元/月的价格承租？

针对戴某主张的“优先承租权”，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。“同等条件”意味着只有原承租人戴某必须和新承租人一样，愿意以同等的1300元租金承租，才能“排除新承租人”，享有优先租赁房屋的权利。否则，房东朱某有权拒绝将房屋出租给原承租人戴某。

经过调解员的普法说理，戴某表示此前对法条的理解有误，决定放弃以较低的价格续租，但房东朱某需向其支付一笔6000元的房屋维修费。见纠纷迎来转机，调解员及时理清焦点，引导双方就维修费事宜进一步沟通。

房东该支付租客房屋维修费吗？

原来，戴某在初次入住此房时，就发现墙面、地板、卫生间等多处存在不同程度的破损，非常影响房屋的正常使用。于是，戴某和朱某彼此口头约定由戴某先行出资维修，待退租时朱某将向其全额支付维修款项。

对此，朱某生气地跟调解员说：“合同到期后，他不搬走，还在我的房子又住了一个月，没有付新的租金。明明是他违约在先，我不会给他付维修费的。”

意识到“维修费能否正常退还”可能是本案的关键点，调解员及时转变策略，采取“背靠背”调解法。

首先，调解员对房东朱某的遭遇表示理解，耐心安抚其情绪，并解释：根据《中华人民共和国民法典》第七百一十三条规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因此，租客戴某的确有权要求朱某退还先行垫付的房屋维修费。调解员建议朱某放下对立情绪，换位思考，及时退款，妥善处理纠纷。

随即朱某提出，如果戴某愿意按照1300元/月的标准支付所欠租金，便同意退还其6000元房屋维修费。而戴某则希望以800元/月的“老价格”支付，双方各执一词。

为避免陷入僵局，调解员认为戴某曾出于信任，自行垫付房屋维修费，且戴某和朱某认识多年，建议朱某酌情减少租金金额。沉思良久后，朱某同意了调解员的建议。

各退一步，海阔天空

在调解员的促成下，双方顺利签订调解协议。戴某向朱某支付了拖欠的一个月租金1000元，朱某也向戴某退还了经物品折算后的房屋维修费5000元。就在调解协议签订的当天，戴某也搬离了出租屋。至此，该租赁合同纠纷圆满化解。

“优先承租权”能够在合法范围内给予租客一定的保障，但其本身存在“同等条件”的限制，包括租金、租赁期限、支付方式、房屋用途等多种客观条件。此次纠纷中，调解员依托良好的法律知识储备，运用说理、疏导等方法巧妙化解矛盾纠纷，达到了双方都满意的调解效果。

文/图：司新宣、人参处、龙岗区司法局

通讯员：黄思恩、李晓霞、吴美琳、麦稀晴