8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

通知明确指出：

一、统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

二、首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

三、存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款，借款人也可向金融机构提出申请协商变更合同约定的利率水平。

至此，呼声高涨的存量房贷利率下调，终于落地。  

新政为需求端减负

按照政策“时间表”：自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人就可向金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，或者新发放贷款置换存量房贷。

适用人群为2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

“此次降存量房贷利率的政策意义重大，是历史上非常罕见的极具创新的政策工具。”易居研究院研究总监严跃进指出：“1994年中国建立了房贷制度，‘按揭贷款’一词诞生。但这么多年购房按揭贷款市场中，从没有‘中途调整存量房贷利率’一说。所以此次房贷政策具有历史的突破性，其和最近两年提前还贷数量增加、居民家庭月供压力较大等有关。”  

严跃进特别提到：“这是政府和金融部门给予月供族的一个大礼包。政策鼓励银行给各客户降房贷利率，从实际操作看，一些利率明显偏高、房贷有违约风险的客户，或更可能争取到此类优惠政策。总之，近期银行在积极制定规则和推进服务，相关购房者要关注这项政策，因为其确实关系到千家万户居民家庭的钱袋子。”

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池教授表示：“首套住房是刚性需求，是民生需求，其价格弹性、收入弹性都很低，首套住房需求买了房子就是用来自己住的，是真正体现房住不炒定位的，而首套住房刚需购房负担往往负担较重，因此从政策上多给予支持，有很大的积极意义。既有利于降低刚需购房者的负担，实现刚需者的住房梦，也有利于落实房住不炒定位，实现房地产平稳健康发展。”

“政策到位，会刺激潜在刚需者入市，促进住房需求释放，既落实了房住不炒的地位，又满足了刚需购房的民生需求，提高了住房水平，也使开发商能够及时收回房地产开发项目垫付资金和贷款，实现房地产业良性循环，促进房地产业平稳健康发展。”赵秀池特别提到：“房贷是长期贷款，长期来看宏观经济是有经济周期的，贷款利率也会随宏观经济调控政策而波动，从理论上讲房贷利率一般是浮动利率，会随贷款利率调整而调整。这次存量房贷利率调整也是基于这样的变化。如果是基于LPR的浮动利率，会自然根据LPR波动而波动，1-2年内存量房贷利率重新定价而下调的空间不大。”

存贷双降剑指消费

值得注意的是，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。

其中，存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。

在采访中，记者发现：国有大行在内的多家银行于9月1日起再度下调存款挂牌利率，这也是继今年6月初全国性商业银行下调存款挂牌利率后再度下调。

同时，中国人民银行9月1日宣布，决定自2023年9月15日起下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行的6%下调至4%。

结合8月17日，中国人民银行在二季度《中国货币政策执行报告》中提出的《合理看待我国商业银行利润水平》内容中指出“商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理利润和净息差水平”来看：降低存款利率是商业银行降低成本、提供更多优惠贷款利率的前奏。

本次下调存量房贷的背景中，8月LPR保持了稳定。存款利率的下降，能够保证银行有一定的净息差。在银行发挥金融支持实体经济的作用同时为LPR有进一步下调留下空间。

此外，目前国内经济回稳向好，在这种情况下，降低房贷的利率，降低首付的比例，均有助于需求端的债务减负。尤其，对于高位站岗的刚需来说，是打破了高利率的“叹息之墙”。同时，政策还在一定程度上降低楼市的入市和改善的门槛，有利于市场的快速修复。下调存款利率则释放鼓励公众消费的政策信号。只有消费市场恢复才能真正带动经济增长。    

青岛财经日报/首页新闻 记者 赵彭