■ 严婷 陈皓磊

    由于限购、税费等考虑，有些人将房产登记在他人名下，双方签订协议约定房产所有产权，这种做法叫“房产代持”。但忽视了被代持房产的安全性和风险防范问题。

    房屋被擅自处分，被代持人血本无归

    2015年，张先生和王小姐两人经朋友介绍认识，交往几个月后迅速领证结婚。2016年，张先生购买了上海市的一处房产。但因名额限购的原因，张先生以好友李先生的名义购房，双方签订了相关代持协议，约定房产实际权利人为张先生，每月贷款由张先生偿还。2017年，李先生因资金周转问题，便擅自将房屋按照市场价出售，案外人刘先生取得了房屋产权，并已办理了相关过户和交房手续。

    张先生得知后勃然大怒，将房屋代持协议拿出，请求法院确认二人之间的房屋买卖合同无效，法院认为刘先生属于善意第三人，判决张先生败诉。而此时，又逢张先生和妻子情感破裂，妻子王女士向法院提起离婚诉讼，要求分割一半房产。法院认为张先生在婚后用夫妻共同财产购买了房屋，该房屋属于夫妻共同财产，王女士享有房屋的份额，因房屋已经出卖，因此分得房屋一半价值。

    张先生不仅失去了房子还要自掏腰包给前妻赔钱，郁闷的张先生只能拿出代持协议向法院起诉李先生，试图追回钱款。

    代持人去世，房产作为遗产被继承

    赵先生和张女士是一对刚结婚的小夫妻。赵先生的母亲早逝，父亲买下一套1000万元的别墅，让儿子和儿媳跟他住在一起，但因限购原因房子登记在儿子名下，双方也未签订过代持协议。几个月后，赵先生因车祸去世，赵先生的父亲找到儿媳认为房子是自己买的，应当返还给他，而张女士则认为房屋登记在丈夫名下，丈夫死后就应当作为遗产由继承人继承。后双方协商不成，赵先生的父亲只能将张女士诉至法院。

    法院认为，赵先生作为不动产权所有权人，产权证是权利人享有不动产物权的证明。父亲称自己为房屋的实际产权人，但因为缺乏书面代持协议和出资凭证，提交的证据不足以推翻涉案房屋的产权登记，最终法院驳回了父亲的起诉。老父亲败诉，这则白发人送黑发人的故事也平添了不少悲伤的色彩。

    产权证是房屋的物权凭证，购买房屋时如果借用他人名义，应审慎考虑各方面的成本及风险，如果因为违规代持，造成重大损失反而得不偿失。

    （作者系上海家与家律师事务所律师）