卖房签“独家代理”又“跳单”或需支付违约金

　　法官提醒：谨慎签订“独家代理”

　　在二手房交易中，有的售房人因工作繁忙，为尽快售出房屋，会与中介签订“独家代理协议”。不过，“独家代理协议”虽省心省力，却也伴随着一定风险。

　　在广州市中级人民法院近日公布的一起案件中，卖房人签下《独家代理合同》，委托中介公司独家出售房屋，事后却又违背合约“跳单”出售，被中介一纸诉状告上法庭。

　　卖房“跳单”被索赔8万元

　　小李此前居住在广州市从化区的一套商品房中，该房权属人系小李的父亲老李。后小李为资金周转决定出售该房，其于2022年4月联系了某中介公司，并与其签订《独家代理合同》，约定独家委托中介公司出售该房屋，委托期限六个月，即2022年4月起至2022年10月止，委托售价100万元，中介服务费1万元。

　　双方还约定，若小李在委托期限内跳开该中介私自与他人交易，则需向中介公司支付约定售价3%的违约金、中介费及滞纳金。如小李拒绝支付上述费用导致诉讼的，则其应双倍支付违约金、中介费、滞纳金等。

　　另外，该合同还备注，小李保证已经获得其父亲老李的全权授权，并保证老李会严格遵守并配合合同履行。签订合同当日，小李出具《业主(或代理人)放盘委托书》。

　　《独家代理合同》签订后，中介公司按合同约定取得了案涉房屋的《不动产权证书》复印件等房产资料以及老李身份证和银行卡复印件等，并依约放盘出售该房屋。其后不久，小李突然表示不再出售案涉房屋，并向中介收回房屋钥匙。

　　后中介公司得知，小李此前已与其他中介公司进行接洽，并在7月底将上述房产转移登记至案外人名下。中介公司认为，小李的前述行为均发生在双方约定的独家委托期限内，小李跳开该公司私自与他人交易，违反了双方签订的《独家代理合同》，依约应向其支付违约金及中介费。小李拒绝付款，后双方协商无果，中介公司遂向法院提起诉讼，要求小李按照《独家代理合同》的约定，支付双倍违约金及中介费共计8万元。

　　广州市从化区人民法院一审判决：小李于判决生效之日起十日内向中介公司支付3万元。小李不服，提起上诉。广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

　　中介公司不得借机额外不当牟利

　　广州市中级人民法院法官李娜认为，本案中，中介公司已根据《独家代理合同》的约定取得案涉房屋的《不动产权证书》复印件等房产资料、老李身份证和银行卡复印件等个人资料，该履约行为可视为案涉房屋产权人老李对《独家代理合同》的追认。

　　现小李在独家代理合同履行期间将案涉房屋出售给他人，该行为违反了合同约定，小李应承担违约责任。虽然小李违约，但合同约定的违约金8万元明显过高，有违公平原则。考虑到中介公司所提供的中介服务内容和质量，结合其实际损失及合同履行可获得的利益，法院酌情判决小李向中介公司支付3万元。

　　法官提醒，“独家代理”风险大，卖房人在订立合同前应充分考虑，全面评估签订合同可能引发的法律后果。签订独家代理合同后，应遵循诚实信用原则，依约履行合同义务，如任性毁约，可能要承担相应的违约责任。

　　而作为中介公司，在接受当事人委托时，理应严格遵守法律和行政法规的规定，全面审查委托信息，忠实履行合同义务，为委托人提供合法合规的中介服务，不得借独家代理牟取额外不当利益。