中国商报深圳报道（记者 赵琳 文/图）深圳罗湖东门商圈作为深圳商业的发源地和深圳商业文化的独特代表，被赋予了特别的历史意义。然而，随着电商的崛起，特别是深圳其他各区大型购物中心、新潮商圈的兴起，东门已不复曾经的繁华。

日前，中国商报记者来到东门步行街，经实地探访发现，随着疫后人口流动恢复，特别是深港全面恢复通关，东门的游客明显增多。

不过，老街布局杂乱、业态低端的格局仍未有明显改善，不少曾经客流旺盛、一铺难求的黄金地段出现大量空置商铺，商铺招租转让的广告随处可见。

为优化东门商业步行街整体购物，2021年罗湖区斥巨资启动东门商业步行街传统商圈改造升级。2022年底，东门步行街改造提升工程正式启动。不过，当记者3月22日下午在工作时间抵达东门步行街改造提升项目组办公室的时候，发现房门关闭，房内只有空荡荡的桌椅，并无工作人员。

东门步行街改造提升项目组办公室大门紧锁。

有顾客对记者说：“作为罗湖人，东门承载了许多难忘的记忆，希望东门改造能够加快步伐，让我们能在全新的购物环境中重温当年的美好。”

客流量明显提升

“没到东门老街，就不算来过深圳”。东门是深圳重要的商圈之一，东门步行街是深圳历史最为悠久的步行街，2020年东门步行街获评 “中国著名商业街”。作为人气最旺的步行街，东门步行街曾创造单日客流量100万人次以上的纪录。

记者在实地走访中发现，与前几年的冷清相比，东门步行街日渐恢复了往日的热闹。虽然是工作日的下午，但游客不少，老街地铁站出口需要排队才能顺利出站。地铁商铺里播放着嘈杂的音乐，商家卖力地吆喝，邀请顾客进店里光顾。

东门老街逛街的人络绎不绝。

正在店内挑选服装的张女士告诉记者，她从东莞过来陪朋友办事，顺便过来逛逛再回去。“疫情期间也来过东门几次，当时没什么人，没想到现在人这么多了。”张女士对记者表示。

杨女士在东门经营美甲店已经四年了，她告诉记者：“今年以来，客流比去年明显多了，特别是周末人会多一些，已经恢复到疫情前的七八成。”据她介绍，之前她的店铺在地铁相通的柠檬街，但今年的店铺租金上涨，她才搬到了现在的金世界百货。

东门紧邻罗湖口岸，随着深港全面恢复通关，大批港客到深也带旺了东门的热度。据罗湖区工信局透露，口岸全面开放后，东门老街客流量大幅提升，最高峰人流量达日均40万人次。

正在东门步行街和朋友一起选购箱包的陈女生对记者表示：“我已经几年没来深圳了，这次和朋友饮茶后来逛逛街，看看有没有喜欢的顺便带回香港。”

多个店铺转让招租

记者在宝华楼购物中心遇到刚从首饰店出来的郭女士，虽然逛了一圈，但她并没有最终购买。“有些首饰没有明码标价，进门给你一个小篮子说选好了一起结账，就怕费了好大劲挑好了，结账的时候价格超预期，还是上网买算了。”郭女士对记者表示。

据记者了解，宝华楼主要以批发为主，由于生意清淡，商家通过”批发价零售“抢做散客生意，但是价格透明度不如零售店，这也使部分顾客有一定的顾虑。

与宝华楼紧挨在一起的西华宫，曾因为中国内地第一家麦当劳餐厅在此营业而名噪一时。记者来到西华宫后发现，商场内极为清淡，多个店铺处于关闭状态，更有不少店铺打出了招租、转让的广告。

商场内店铺空置率较高。

记者拨通了招租方李先生的电话，他告诉记者：“二楼有多家店铺出租，最小的面积60多平方米，租金都可以谈。“据隔壁一家服装店的老板说，“店铺放租有一段时间了，一直没有租出去。”

记者在走访中发现，除了西华宫外，店铺空置率的现象还大量存在于东门其他几家商场，比如金世界、南塘等。

东门商圈的商铺租金一直高居全市之首。美联物业的数据显示，2022年上半年东门商圈的商铺租金达到2083元/平米/月。但由于店铺主要以服饰鞋包、皮具、小件商品和小吃店等经营为主，业态整体呈低端化、重复化，且商品质量参差，档次难以提升，商场内部装修布局陈旧过时，无法吸引消费者前来。叠加此前疫情的影响，商铺生意惨淡，店主选择关店转让，就连主街的临街商铺也纷纷招租。

一些低端的商品无法吸引消费者购买。

期待东门老街蝶变

一直以来，商贸业都是罗湖区的重要支柱产业，消费及商贸业占GDP比重较高。近年来，随着深圳优质购物中心如雨后春笋般拔起，东门商圈面临客流稀少、消费不振的困局，也拉低了罗湖区GDP的表现。

罗湖曾是深圳GDP的领头羊，如今却逐渐从创新开放的排头兵变成了队伍后面的追赶者。相关数据显示，2021年，罗湖区GDP为2571.67亿元，在深圳11个区中排名第六，8%的同比增速也排在后面；2022年，罗湖区GDP为2630.19亿元，同比增长3.4%，同样处于第六的位置。

2017年，罗湖区曾提出申报创建“国家消费型经济综合改革试验区”，东门步行街迎来一轮改造，但由于城市更新进度缓慢并未带来实质性改变。2021年新物种深圳文和友的开业让东门商圈火了一把，但该项目昙花一现，对商圈的带动作用也十分有限。

2021年7月，东门老街迎来改造的东风。罗湖区发展和改革局批复东门商业步行街改造提升工程（一期）项目建议书。改造项目总投资估算为5.46亿元，改造面积达130万平方米左右，总工期29个；2022年，二期工程项目建议书批复，项目总投资为2.17亿元。

罗湖区商务部相关负责人表示，东门商圈改造将定位为具有国际影响力的顶级商圈、深圳创新创意之都鲜活样本、商旅文融合的国际时尚街区。

2022年12月，东门步行街改造提升启动仪式举行。罗湖区副区长肖嘉睿表示，罗湖区将以“文旅引导、设计赋能、品牌植入、业态升级”为总体思路，全面优化东门商业步行街整体购物、游玩环境，培育本土特色消费品牌、创新消费业态场景，打造留住深圳记忆、链接青年“文化源头、商业潮流、产业活力”的新东门。

不过，有网友表示对东门的升级改造并不看好，认为东门商业街的症结不在于外立面的改造，人多杂乱、商业定位低端、过于雷同都会削弱东门商圈的竞争力。加上人们现在消费习惯的改变，仅是建筑面貌的改造对于客流的吸引力仍是未知数。

也有业内人士认为，升级改造并不是容易的事，东门小业主众多，难以进行强力有效的彻底升级，而东门步行街分布较广、占地面积大，难以形成一个闭合的如万象城、海岸城模式的商业体。东门步行街只有通过业务重新划分、增加网红元素来重新吸引顾客，出奇招才能够弯道超车。