◎作者|宁侃侃
◎来源| 楼市黄大大（ID：HouseLeader）

史诗级的“政策雨”之后，北上广深，楼市的悲欢却并不相通。

上海和广州，成交面积双双翻倍，早已笑得合不拢嘴。

北京和深圳，却仍是一片愁云惨淡，堪比过山车下坡。

同为楼市风向标，却是有的像夏天，有的像秋天，把很多人都看迷糊了。

一线城市的房子，现在到底能不能出手？

十月第一周，一线城市的表现相当“割裂”。

上海和广州手拉手，扛起了楼市复苏的大旗。

据中指研究院统计，今年国庆假期期间，上海日均新房成交面积同比上涨159%，广州同比上涨129%。

一口气领先其他城市好几个身位，谁说楼市回暖是侥幸的？

先说上海，绝对是改善群体用真金白银堆出来的。

自打“认房不认贷”后，上海市场步入了回暖通道，9月新房成交冲上了77.9万平方米，环比猛增近4成。

趁着第八批次新房热度还没过去，上海火速趁热打铁，赶在十一长假前推出了第九批次新房：

29个项目，7205套新房涌入了市场，释放出大批优质改善房源。

比如前滩百合园，备案价高达13.38万/㎡，是第九批次中备案价最高的项目。

此外，还有前滩润璟、静安天悦、海上和集、浦开摩登江南等项目的备案价，全都在10万以上。

而从今年国庆假期上海成交最好的十个项目来看，上海的改善族已经“杀疯了”。

卖得最好的10个楼盘，有8个都是均价在6万/㎡以上的改善盘，其中还有两个盘的均价超过了10万+。

表：上海商品住宅成交TOP10（2023.9.29 -2023.10.6）

单价近12万/平的中海·海上和集，位于寸土寸金的上海内环，总价妥妥的千万级别，卖出了53套。

值得一提的是，上海在发力改善市场的同时，也没忘了关照刚需。

在9月初的时候，上海宣布重点支持企业员工买房，大幅降低了临港的限购门槛，在重点支持单位工作的人才，只要工作3个月，就可以买房了。

刚需托底，改善发力，楼市的流动性很顺利就打通了。

与上海有所不同，广州楼市的爆发，主要是政策确实给到位了。

别忘了，广州可是最先放开限购的一线城市。而且选在国庆假期之前松绑，明摆着是要甩开膀子下场抢客了！

广州的开发商，也相当“识眼色”。

不仅没有像之前一样打肿脸充胖子，捂盘惜售，甚至顶风涨价。反而很干脆的推出了货源，拿出了折扣。

国庆期间，广州新房市场的开盘数量、推货量较去年国庆假期分别增加47%、66%。

另据合富研究院的统计显示，国庆假期，广州的中心区部分项目特价让利1%-5%，个别项目的天地楼层让利10%左右出货。

甚至连寸土寸金的天河，开发商也拿出了不少特价房源。

上面政策松绑，下面价格到位，效果直接加倍。广州楼市成交量上涨，也就不意外了。

这个小长假，北京和深圳充分品尝到了秋天的滋味。

不是丰收，而是降温。

楼市突然掉队，估计是他们自己也没有想到的。

要知道，北京9月初的时候，新房一天就能成交1800套，堪比8月份半个月的成交量。

整个9月北京新房成交量也达到了10727套，较8月上涨9.8%，还是在微涨的。

可谁曾想到了10月，长假8天北京居然才网签了116套新房，成交面积1.8万平，较去年同期跌没了3成。

深圳更是惨，本来想着小长假可以回一波血，开发商连货都备好了，准备大干一场。

从9月开始，深圳共有20个住宅新盘获批预售，预售套数共7772套，均创下今年最高值。

可结果呢？

整整8天的长假，新房住宅成交仅为324套，日均成交仅为46套，是近五年的最低值，同比去年下跌幅度去到46%。

同样是一线城市，同样也都跟进了“认房不认贷”，北京和深圳的楼市为什么没能快速回暖呢？

按理说，北京楼市论起改善群体购买力绝对不会比上海弱。

可问题就出在，北京楼市的“春雨”还没覆盖到刚需市场。

因为“认房不认贷”主要利好的就是改善群体，而改善群体要置换，就需要刚需进场接盘。

可北京直到十月也没能出台利好刚需的政策，这就导致北京楼市的置换链条被卡住了。

这个态势从9月就表现出来了，随着“认房不认贷”效果的逐渐减弱，北京的一二手房成交量都呈现出先涨后跌的态势。

尤其是新房，只火了两天就一下子被“打回原形”。

而另一边，北京还在不断向改善市场发力，国庆期间加推的楼盘，基本都是改善盘。

从北京近一个月开盘项目的面积段可以看出来，都是改善项目，这些楼盘的总价基本都在600万以上。

这就导致楼市的供需出现了失衡。

刚需很难上车新房，而改善需求又在之前一个月被释放的差不多了，新房市场出现了一段“真空”。

类似的，深圳楼市也是如此。

这两天我见了很多深圳的开发商朋友，普遍反映出一个状况就是：

看得多，买得少。

这一点从国庆假期深圳新房的留资量也可以看出来。

没办法，市场缺少刚需托底，改善群体再想买房，很多人也只是看看而已。

同为一线城市，楼市境遇却大相径庭，足以说明很多问题。

首先，救市显然是有效的。

广州和上海的表现充分说明，只要楼市底盘稳，政策给到位，需求就会被释放。

但这样的城市显然是凤毛麟角。

就拿这一次小长假的数据来说，全国35个重点一二三线城市，只有一线城市的数据是上涨的。

二线城市日均成交面积同比去年下滑14%，同比2019年下滑28%。

三四线城市的下滑幅度更是惊人了，同比去年下滑50%，同比2019年下滑幅度达到59%。

95%的城市都在无效救市，只有一线城市和部分强二线城市可以在政策的激励下复苏。

其次，必须要重视刚需。

从北京和深圳的楼市可以看出，虽然改善人群的购买力很强，可是没有刚需接盘，置换链条根本转不动。

刚需才是楼市的基础。尽快想办法让刚需进场，楼市才能流通起来。

那么北京和深圳接下来会加码救市吗？

完全有可能。

习惯了谨慎，但并不意味着缺少决心。这两座城市，其实一直在酝酿大招。

北京从跟进“认房不认贷”之后，就在不断观测市场动向。

财联社就有消息称，北京住建委等部门在向相关房产机构询问市场情况。

另一边，深圳则是通过不断出台小的利好政策，试探市场的反应。

比如放松离婚买房限制，下调房贷利率下限（首套4.1%，二套4.5%）。

而现在，北京和深圳的市场也都出现了明显的政策后继乏力的情况，尤其是深圳，新房成交量已经是一跌再跌，9月新房成交量再次下滑，只有2076套。

所以说，一线城市后续还是会不断放出救市大礼包的，直到楼市开始回暖为止。

正如我一直强调的，楼市不起，救市不止。

对于购房者而言，这当然是个好消息，一线城市正在逐步进入全面的政策宽松期。

要知道，一线城市的限购政策，自2010年执行以来，基本都是“不动如山”。

甚至2014年那一波大放水，二线城市全部“脱光”了，一线城市也毫不动摇。

想也知道这意味着什么。

读懂信号的人，已经在悄悄行动了。

毕竟，不论在什么时候，优质资产总是稀缺的。

楼市分化时代，必须牢牢锁定一二线城市！