青岛城中村改造：优居兴业两相宜

2024年全市城中村改造继续提速，计划建成安置房3.1万余套，同时统筹谋划产业布局，让居民生活品质、区域发展能级实现双跃升

在城市更新建设过程中，城中村改造是一个绕不过去的话题。它是改善民生的“民心工程”，也是扩大内需、拉动固定资产投资的重要举措，更是可挖掘的蕴藏在民生改善中的经济增长潜力。

刚刚结束的全国两会上，政府工作报告中提到，稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造，加快完善地下管网，推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题，加强无障碍、适老化设施建设，打造宜居、智慧、韧性城市。

一头连着民生，一头连着发展。自去年以来，城中村改造多次被中央重要会议提及。尤其是去年年底召开的中央经济工作会议强调，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。

在城市更新的大背景下，青岛的城中村改造工作一直积极稳步推进，主城区范围内郑州路片区、河西片区、盐滩片区、张村河片区、十梅庵片区、白沙河片区等群众期盼多年的片区均启动改造；此外去年还同步推进续建项目建设，城阳区西旺疃等18个项目、8000多户居民顺利回迁。

2024年，青岛城中村改造的步伐将继续加快——崂山区张村河，市北区盐滩、河西，西海岸新区九顶山，城阳区白沙河等片区将发力推进改造。此外全市还计划建成安置房3.1万余套，让群众在改造中得到更多实惠。

为什么改？

——既能“惠民生”又可“扩内需”

城中村被称为“都市里的村庄”。它们往往产生在城市的集体土地上，是城市常住人口和流动人口的聚居空间。相关调研显示，只要一个城市的流动人口占据该城市城区的1/3，就必定会有大量城中村诞生，也有大量的改造需求。

超大特大城市是当前推进城中村改造的主要范围。城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。根据第七次全国人口普查数据，全国目前有7个超大城市和14个特大城市。

在这些快速发展的城市中，城中村是经济社会发展的薄弱环节，在城市发展的“木桶效应”中，城中村已成短板之一。由此可见，开展城中村改造需要系统性推进，加快“破题”。

以青岛市北区最大城中村河西片区为例——这里曾住有1222户居民，此前片区内房屋老旧、环境脏乱、配套设施匮乏，与周边城市建成区面貌格格不入。伴随机器的轰鸣声，去年河西剩余片原有的“趴趴屋”顺利启动拆除，意味着这一区域将迎来新生。未来，该片区将充分考虑居民对学校、文化体育等相关配套的需求，打造宜居宜业高品质社区。

这是一项民生工程——城中村改造后，能极大改善布局凌乱、房屋破旧密集、公共服务缺失、环境卫生条件差等现状，通过将城中村改造与保障性住房建设结合，进而让大量外来人口享受到更优质的居住环境和公共服务。

即墨区闫家岭片区安置区已建设完成。

这也是一项发展工程——推进城中村改造将进一步激发上下游相关产业发展活力，带动有效投资和消费。初步测算，超大特大城市城中村改造今年可以带来5000亿元左右的新增投资，为扩内需注入新动能。

作为当前和今后一个时期的重要任务，国内各大城市都将城中村改造工作视为2024年的一项重点工作。比如，今年广州市将以城中村改造重塑产城空间，坚持城市体检先行，“拆、治、兴”并举，推动149个城中村改造项目取得突破性进展；近日深圳市提出，系统构建城中村改造“1+N”政策体系，做好新老项目和新旧政策的有效衔接，攻坚克难，2024年拆除城中村用地1.1平方公里，推动城中村改造迈上新台阶……

政策体系的完善，将会为城中村改造工作提供有利制度保障。此前，自然资源部也印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造有关要求，聚焦盘活利用存量土地和提高土地利用效率等方面，首先在43个城市开展低效用地再开发试点，探索创新政策举措，完善激励约束机制。

青岛作为试点城市之一，将有助于城中村改造布局更合理、结构更优化、功能更完善、设施更完备。通过低效用地再开发，进而推动片区加快转变发展方式，提升存量资产效益，实现城市高质量发展。

怎么改？

——“以人为本”与“产业导入”兼顾

城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，不能简单“一刀切”。按照中央有关部署，需要采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同类型的改造模式。也就是说，具备条件的，即资金能平衡、群众改造意愿强烈、土地及物业权属清晰的城中村将实施拆除新建；不具备条件的，以守住安全底线为原则，常态化开展整治提升，在逐步解决问题的基础上再实施改造。

城阳区西旺疃城中村改造项目安置区焕然一新。

人民城市人民建，人民城市为人民。在改造方式上，青岛城中村改造始终坚持让利于民，在保障居民合法权益的基础上实施改造，持续提升居民满意度。青岛市住房和城乡建设局出台的《关于青岛市安置房建设品质提升的指导意见》中要求，城中村改造项目需按照不低于商品房的标准建设，全力加快项目安置区以及周边基础设施配套建设进度，确保群众住得舒心。

不少专家认为，城中村改造应“包容式治理”，要与保障性住房建设结合好。“未来的城中村改造不只是简单解决居住空间增量的问题，还应推动城市高质量发展。”中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹提到，要在城中村改造中完善教育、文化、休闲、交往、商业、绿地、“一老一小”服务等服务设施。

“住进新楼房，生活品质噌噌往上涨。”自从喜提新房后，胶州市东西营村73岁的居民崔竹华和老伴便开启了全新生活：清晨他们通常会在焕然一新的小区内散步晨练，顺便在附近小超市里买些新鲜果蔬，中午趁着阳光正好，便会和邻居聚在树下，聊着家长里短，悠闲、自在……

经过城中村改造，胶州市东西营村大变模样，24栋新楼典雅大气，绿化景观错落有致，水、电、气等基础设施配备完善，这里已然从“村”转变为“城”，包括崔竹华一家在内的868户村民在此过上了“向往的生活”。

一直以来，青岛坚持“区域统筹”，将腾出的土地用于居住、基础设施和公共服务配套、引入优质产业，统筹实现土地集约利用、产业空间拓展、城市功能完善和人居环境提升。作为一个复杂的社会综合体，城中村改造需要坚持先谋后动。尤其在产业布局方面，需要根据城市或区域产业发展规划统筹谋划。

“七张村，八下庄，离流落落韩哥庄。”早年间，这句老一辈崂山人耳熟能详的顺口溜，记录的便是这条蜿蜒的张村河所哺育的两岸众多村落。时光流转，借助城市更新建设的开展，作为青岛“最大城中村”的崂山区张村河片区内的老村落也迎来蝶变新生，“几年后，这里会大变样！”曾在张村河附近居住的市民们都充满期待。

崂山区张村河南社区安置区正在加速建设中。

目前，张村河片区内的12个城中村已全部启动实施高标准改造，通过改造搬迁，共腾出1万亩左右的土地。新安置区均选在群众满意的黄金位置，此外崂山区还前置性抓好张村河片区的环境和基础配套的提升，重点补齐教育、卫生、道路、环境等领域的民生短板，继续推进张村河片区主干路网的完善提升，还启动了张村河的综合治理工作，着力把张村河打造成生态绿色休闲文化景观长廊。

产业上的谋篇布局也已见成效。根据区域产业定位，在张村河片区高水平规划建设虚拟现实和人工智能两个市级新兴产业专业园区，加快导入优质产业资源，以长期产业收益带动区域长远发展。

资金从哪里来？

——“政府主导”与“市场参与”互补

由于城中村开发周期长，改造成本大，“资金从哪里来”是关键。

作为房地产领域“三大工程”之一，如今城中村改造的资金“保障网”正在加快织密。根据住房和城乡建设部要求，城中村改造要坚持多渠道筹措改造资金，既可以由政府筹措资金，也可以引入社会资金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。

面对资金问题，青岛通过中央资金补助、专项债券、专项借款、城中村贷款等多种渠道筹措资金，不久前，首批城中村改造专项借款已在青岛成功落地，将有力助推全市城中村改造工作稳步实施。

事实上，推动城中村改造工作单靠政府主导还不够，还要依靠市场运作，目前无论是中央还是地方都鼓励和支持民间资本参与，这意味着未来市场化参与的空间将会越来越大。

如何啃“硬骨头”，还要平衡好改造资金这个重点问题。国务院办公厅印发的指导意见中提出，鼓励实施区域统筹和成片开发，改造项目土地四至范围可扩大至周边少量低效用地，允许集体土地和国有土地整合、置换。也就是说，各地政府可以将过去单一城中村改造的“小平衡”变为片区综合改造的“大平衡”，“以丰补歉、肥瘦搭配”。

在资金平衡上，青岛积极探索“成片改造”模式，对符合集中连片的城中村片区，与周边低效工业用地、闲置国有用地以及无法单独开发的“插花地”用地整合，以此解决部分城中村单独算账、资金无法平衡的问题。

面向未来，城中村改造任重道远，但可以肯定的是，随着改造任务的全面铺开，将有更多市民过上“向往的生活”。

记者手记

系统推进城中村改造

王冰洁

城中村改造事关群众切身利益，积极稳妥把这件好事办好，对于改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展等具有重要意义。

“地铁坐到头，回到村里头。”这一现象在很多大城市中并不鲜见，过去几十年间，城中村在城市化进程中发挥着重要作用。但是当前城中村的人居环境、社会状态和空间格局，已经不能满足新时代人民美好生活需要，亟待更新。

城中村作为城市更新的重要部分之一，其空间的“升级”在改善居民生活环境的同时，也化作了发展新增量——植入产业空间、嵌入公共服务配套，通过顶层规划“补缺增能”，让居民生活品质、区域发展能级实现双跃升。因此，有专家认为，新一轮的城中村改造要扬弃传统排斥性城中村改造模式，构建包容性城中村改造机制，积极稳步推动城中村改造和保障性租赁住房同步发展，增加区位合适、职住平衡的高品质有效住房供应，联动促进城中村区域空间品质提升、新市民住有所居、产业结构升级等多领域系统优化。

众所周知，城市更新不仅是改造建筑物，更是一个提升城市整体质量、改善居民生活环境的大工程。而城中村改造的最终目标，应是打造一个宜居、宜业、宜游的新社区，让城市的每个角落都充满活力。只有这样，才能真正达成“以人为本”的宗旨，让改造惠及每一个城市居民。（青岛日报/观海新闻记者 王冰洁）

青岛日报2024年3月15日3版