位于西安北站的鹏瑞利综合体。石青玲/摄

石青玲/发自西安

从西安北站南广场出来，四栋“烂尾楼”便映入眼帘，这便是鹏瑞利西安北客站综合体项目。

将时针拨回2011年，这一年，头顶“亚洲最大高铁站”桂冠的西安北站正式投入使用，川流不息的人流为西安北站带来了很多想象，对高铁站的规划与开发也随之提上了日程，鹏瑞利西安北客站综合体项目便是在此时开始启动。

这个项目总占地148亩，计划投资40亿元，总建筑面积85万平方米，规划建设商业百货、星级酒店、公寓、写字楼等，涵盖多栋超高层，分为东西两个地块，其中西地块于2017年开工建设且早已封顶，但东地块至今仍未开工。

稳步推进复工

2011年，西安北站由未央区负责开发管理。对于高铁站的规划，未央区政府与上海长峰集团达成合作意向，在西安北客站南广场周边打造“龙之梦新城”。按照当时的规划，龙之梦新城总投资200亿元，规划商业面积200万平方米。鹏瑞利商业综合体随之开工建设。

2018年，高铁新城移交给经开区。在经开区的规划下，原高铁新城与原草滩科技创新示范园区域进行合并，形成一个总规模42平方公里，更大、规划更高的高铁新城2.0。在此之后，高铁新城的发展规划遭遇了多次调整，却一直不清晰，这也使得高铁新城多年来发展一直较慢。

规划的多次调整也波及了鹏瑞利综合体项目，西安市自然资源局2020年发布的《西安市高铁新城控制性详细规划》控规调整显示，调整后鹏瑞利综合体烂尾楼及正东侧的空地，由原来的商业服务设施用地，调整为广场用地。项目用地性质已不符合原规划。

在人民网地方领导留言板上，经常有网友询问这4栋烂尾楼的停工问题，经开区在回复时表示，西安北站南广场西侧的高层建筑因建筑功能、布局、交通组织与高铁新城核心区整体规划调整及枢纽交通优化方案理念不符，目前处于停工阶段，下一步将结合规划方案进行调整。

一切在2023年迎来了转机。

2023年4月份，西安经开区党工委书记康军率团到新加坡开展商务和招商活动，期间拜访了鹏瑞利集团，双方就西安投资的项目达成了共识。

据了解，为了推进该项目的建设，加快鹏瑞利项目工商、税务关系迁转问题沟通对接，北客站广场管理中心积极协调经开区、未央区发改统计、投资合作、市场监管、税务等部门加快相关手续办理，并安排专人作为服务专员，仅用两个月时间就完成了鹏瑞利站东置业、站西置业两家外资企业固定资产投资、外资统计关系和工商税务关系由未央区迁转划入经开区工作。

2023年11月30日，经开区公示了鹏瑞利项目的《建设工程规划许可证》，项目手续问题得到解决。对于目前的进展，据西安经开区披露，鹏瑞利项目全面复工建设，后期将会形成40亿元以上的固定资产投资和5亿~10亿美元的外商直接投资（FDI）。

2023年12月12日，经开区党工委书记康军实地督导了项目建设，详细听取复工筹备情况汇报，并对下一步工作进行安排部署。西安鹏瑞利城投站东置业有限公司的一位工作人员表示：“目前项目正在走手续中。”

或建医疗健康综合体

就项目的进度，经开区管委会接线人员回复称：“不是很了解。”

那复工之后，西安北站鹏瑞利综合体的定位是否会发生变化？上述工作人员表示：“可能会有变化，但是目前还没达到对外披露的阶段。”

根据鹏瑞利年报披露，西安北站鹏瑞利综合体未来将建设医疗、老年护理、住宅、办公室和招待部分，以及互补的零售和健康相关贸易，这将是一个医疗健康综合体项目。

资料显示，鹏瑞利西安北客站综合体项目由上海长峰集团、新加坡鹏瑞利投资、西安城投三家公司合资投资开发，2020年2月份，上海长峰集团有限公司已将持有的14.7%股权卖给了鹏瑞利，鹏瑞利由此成为该项目最大的股东，持股比例为65.7%。

这是一家总部位于新加坡的企业，其掌舵人郭孔丰是著名的“粮油大佬”，旗下品牌包含金龙鱼、胡姬花、欧丽薇兰等，鹏瑞利是其旗下的综合性房地产和医疗健康公司，新加坡和中国是鹏瑞利布局的两大核心国家，其在中国的业务主要涉及房地产、医疗健康业务两大板块。

在鹏瑞利看来，上述两大板块之间有巨大的协同效应，“因为该国正在实施‘健康中国’战略，鼓励‘医养结合’满足人口老龄化的需要；同时，居民财富水平的提高也催生了大量对优质保健服务的需求。”鹏瑞利在年报中写道。

截至目前，鹏瑞利在中国已经布局了5个医疗健康TOD项目和3个商业TOD项目。其中，成都鹏瑞利国际医疗健康中心是鹏瑞利首个区域医疗健康中心，这个项目汇聚了综合医院、体检中心、医学影像诊断中心、脑科医院、整形外科医院、月子中心及各类特色专科等30余家医疗健康机构。

由此来看，医疗康养综合体是鹏瑞利在中国的主要业务之一。作为世界上人口老龄化速度最快的国家之一，鹏瑞利认为中国医疗健康服务充满了前景，国内企业也是如此，它们正以各种方式切入医疗康养这一赛道。

对于房地产开发商而言，最直接的方式便是进军医疗产业园、高端医疗综合体，万达、万科等企业均有所涉足。在西安，也有中大国际、秦达地产等企业开始了试水。

“对比国外Medical Mall的发展路径，国内Medical Mall的发展仍处于起步阶段，虽然各地展开形式各异的尝试，但能否星火燎原，仍未可知。”对于国内医疗康养综合体的发展，亿翰智库康养研究员上官镇伟说道。

上官镇伟认为，医疗健康综合体面临着尚未深入、进驻审批难、医保介入、信息安全等多种困境。“诊所、第三方检测机构、医药研发等机构建设落地在类购物中心建筑主体内，审批环节困难重重。此外，进驻Medical Mall的机构多定位高端服务，没有接入医保，门诊费用高于三甲医院。相对高昂的价格定位，即便在人流密集商圈，转化率相对有限，而购物中心租金更高，也增加了入驻成本。同时客户消费意愿也有待培养。”他表示。