“从没想过，新年的第一个红包是小区发给我的。”苏州吴江区迎春乐家小区业主何先生至今仍欣喜不已。

元旦假期，迎春乐家小区给业主发放184.56万元公共收益的“新年礼包”被网友纷纷点赞。

从媒体报道来看，给业主分红的小区虽不罕见，但也并不多见。这也难怪，网友在点赞的同时，也提出“为啥总是别人家小区？”今天，记者走访苏州多个小区，带大家一起寻找小区分红背后的“治理密码”。

吴江区迎春乐家小区分红现场

公共收益归业主

如何使用业主说了算

吴江区迎春乐家小区这笔公共收益来源主要是小区车位租金、物业公共用房租金和广告收入等方面。

在保留全年收入50%的基础上，小区将2021年9月27日至2023年6月30日的小区公共收益平均发给符合条件的业主，共计184.56万元，每户600元。

“此次分红是经过小区业主大会表决通过的，也是小区建设交付以来首次开展的分红活动。”吴江区迎春乐家小区业委会委员徐美奎介绍。

从媒体报道与网络检索来看，近年来，像这样的分红在苏州昆山市、高新区、相城区、工业园区等地均出现过。其中，苏州工业园区的小区分红案例相对较多。

例如，苏州工业园区香茂花园小区于2018年和2021年先后给业主发放公共收益204.8万元；苏州工业园区太阳星辰二区在2023年给业主发放了90多万元；苏州高新区水岸年华小区在2022年给业主发放了69万多元；相城区融城花园在2021年给业主发放了271万元。

迎春乐家小区居民在新修缮的公共区域开展活动

结合苏州和全国各地情况来看，给业主发放公共收益的小区里，均成立了业主委员会。

业主委员会简称业委会，是由小区全体业主依法选举出来的小区自治组织，代表全体业主监督物业公司工作、维护小区业主权益。

根据《民法典》第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

迎春乐家小区设施更新对比图

采访中，记者了解到，不少小区的公共收益由小区公共部位、共用设施设备经营获得，例如停车位、公共区域广告、物业公共用房租金、小区会所经营等等。

这些收益从数十万至数百万元不等。例如，迎春乐家小区2023年公共收益为235万元左右；香茂花园小区2023年公共收益预计为176万元左右。

有了公共收益，业委会便可以根据小区业主提出的意见，经法定程序，对小区设施设备进行更新改造，也可以根据业主需求增设新的生活设施。很多小区的环境变化便是从成立业委会开始的，当然，给业主分红也是这个变化中的一项。

例如，香茂花园小区业委会成立后，便对小区的游乐设施进行了改造，增加了133个高空抛物摄像头和154个关键点位监控，很大程度上消除了小区安全隐患。同时，通过绿植修整、环境整治、设施维修，小区面貌焕然一新。

黄梨英

业委会的成立也提升了小区管理效率。根据《苏州市住宅区物业管理条例》规定，公共收益归全体业主所有，公共收益扣除必要的合理支出后应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。公共收益主要用于补充住宅专项维修资金的，应当按年度补充，补充比例应当不低于百分之五十。

这也意味着，在没有成立业委会的小区，即使小区设施老旧，公共收益的使用还是非常受限。“业委会成立后，在小区服务和管理上，双方可以随时沟通。”香茂花园小区物业经理黄梨英表示，“业委会组织业主代表大会或者全体业主大会进行表决，通过后我们负责更新修缮，分工明确，效率更会得到极大提升。”

从成员构成到履职能力

别人家的业委会是这样干的

作为全体业主的代表，业委会对小区事务的处理能力以及对公共收益的支出与分配，仍要受到每一位业主的监督。

这就要求业委会要加强自身建设，提升履职能力。

记者在走访迎春乐家小区、香茂花园小区和太阳星辰二区后，总结了5个部分供参考。

服务业主有热心、能担责。

业委会工作普遍都是兼职工作，这也意味着，业委会成员需要抽出自己的业余时间来处理小区事务。同时，业委会成员并没有薪酬待遇，每个月会有几十元至几百元不等的补贴。

作为业主和物业之间的桥梁，业委会有时候是“两头受气”，但面临选择时，需要优先考虑业主的权益。例如，香茂花园小区在广告招租时，不少业主反映，视频广告影响生活。但物业方表示，相对平面广告，视频广告租金更高。

“经过与物业公司的协商和对业主的意见调查，最终，我们还是从业主生活角度出发，没有同意更高租金的视频广告进入小区。”香茂花园小区业委会主任王军召表示。

王军召

熟悉掌握相关法律法规和相关政策。

随着《民法典》的施行，相关地方性法规和政策也随之进行调整。从成立业委会到开展小区治理工作，涉及大量的法律法规知识和政策，这一切均要在法治框架内进行，考验着业委会成员的法律法规学习和运用能力。

“从成立业委会时，便开始学习相关法律法规，一旦遇到争议，我们按照相关条例和规约进行协商解决，建好相应台账。”迎春乐家小区业委会委员徐美奎介绍。

如今，不少小区的业委会里加入了从事律师职业的成员，这也为工作的开展加上了一把“安全锁”。

丰富公示形式，主动接受业主监督。

业委会代表全体业主履职，提升小区事务和公共收益的透明度，关系到业委会的含“信”量。为了提升沟通效率和公示信息到达率，这三家小区不仅开设了微信公众号，还建立了业主沟通微信群。

业委会除了在小区公示栏里粘贴告示，还会通过手机微信群的方式告知业主。同时，三家小区的公共收益均设置了独立对公账户，定期向业主公示。

值得一提的是，太阳星辰二区还引入审计机制，每年聘请第三方审计机构对公共收益进行审计。

图左为香茂花园业委会公共账户截图

图中为业主群公示信息

图右为业委会微公号

监督方式多元，与物业合作融洽。

管理好小区，业主、业委会和物业需要形成合力。在这三个小区，业委会与物业合作比较融洽。但在具体事务监督上，除了按合同划分责任，业委会也开创了多种监督方式。

例如，迎春乐家小区物业公司在采购维修材料时，业委会成员会到附近建材市场进行询价；在涉及工程采购和实施时，香茂花园小区物业会邀请热心业主到场见证。

80后为主，党员占比较高。

在走访中，记者发现，这三家小区业委会成员年龄普遍为80后。而且，中共党员占比较高。

例如，迎春乐家小区7名业委会成员中有2名中共党员；香茂花园小区9名业委会成员中有6名中共党员、1名民主党派党员；太阳星辰二区业委会中共党员占比50%。

“小区管理上遇到疑难问题时，需要党员发挥带头作用，和业主与物业一起解决。今后只要条件符合，业委会也可能会成立党支部。”太阳星辰二区业委会主任皋翔表示。

分红的价值比钱更重要

业主不能当“甩手掌柜”

采访中，记者还听到一则趣事。迎春乐家小区就分红向业主征询意见时，少数业主一度认为这是一场不可能实现的“闹剧”，拒绝参加表决。

理由也很简单——只知道缴物业费，哪还能给业主发钱。这则趣事反映出少数业主并不清楚自己的权利或不愿意行使自己的权利。

虽然平均到每户只有600块，但这次分红也很有必要。一方面体现出，在全体业主和物业的共同配合下，小区的面貌已经发生变化；一方面让业主能够了解到自己的合法权益，回归参与到小区公共事务中来，共同提升小区幸福指数。

“通过分红的形式唤醒权利意识，这也说明《民法典》实行三年以来，无论是物业公司还是小区业主都更加明晰了公共收益归属的法律界定及意义，同时也了解了自身应当履行的义务及享有的权利。”苏南治理现代化研究基地首席专家、苏州大学政治与公共管理学院教授叶继红点赞道。

香茂花园小区新建设施

因此，给业主分红，其价值远在“发钱”之外。但有了业委会，业主也不能当“甩手掌柜”。

以公共收益使用为例，成立了业委会的小区都制定了“业主大会议事规则”和“业主管理规约”，业委会在使用公共收益时都受到“规则”和“规约”的约束。

在迎春乐家小区，使用额度在5万元以内的应经业委会委员过半同意用章后方可使用，一年总金额不得超过10万元；使用额度超过5万元不足15万元的，应召开业主代表大会临时会议，经三分之二以上代表同意方可使用，一年总金额不得超过50万元；使用额度15万元以上的，应召开业主大会，经专有部分占建筑总面积过半且占总人数过半的业主同意方可使用。

香茂花园设施养护

“因此，小区公共服务能否做得好，公共收益能否合理使用，归根到底还依赖于每个业主的努力。”叶继红表示，如果“人人自扫门前雪”，对小区公共事务不关心，以“嫌麻烦”的态度对待业主大会和业委会的相关活动，无疑是主动放弃了自身的权益。

叶继红表示，在推动业主自治管理、规范反映诉求、依法维权以及协助基层党政机关延伸公共服务管理、维护社区和谐稳定等方面，业委会都能够发挥直接而重要的作用。

因此，除了广大业主和物业，政府职能部门、街道和社区应加强对业委会的指导监管。

例如，建立日常学习制度，帮助业委会成员提升依法依约履职能力；推进业委会规范化运作评价机制，完善指导、考核与监督的机制。

“只有厘清各方职责，加强监督，城市基层才能打造出共建、共治、共享的社会治理格局，小区居民才能更多地享受到现代化治理带来的幸福感和获得感。”叶继红表示。