2018年，市民严先生在北京路花苑小区7栋顶楼买了一套房，此后的5年时间里，该房屋的房顶渗水严重。他认为是物业私自同意其他业主在楼顶安装太阳能导致的漏水，都需要承担责任，而物业及相关业主则不认同严先生的观点，双方各执一词，漏水问题一直未得到解决。8月10日上午，记者来到该小区了解详细情况。

发霉长满青苔的墙体随处可见

水顺着墙体已渗到7楼

8月10日，记者走进花苑小区7栋803室，只见该房屋多处墙体已经十分斑驳，部分渗水严重的墙体已经长满青苔，地砖缝隙处出现霉斑，疑被楼顶墙体滴下来的水浸泡所致。严先生表示，他于2018年购入该房屋，面积300多平方米，购买时房屋墙体完好，但就在买房同年，701业主私自在楼顶安装太阳能，后来503业主也在楼顶安装了太阳能，并且为了防风，两家都将太阳能用钉子固定在地板上，使地板出现空隙。再加上太阳能经常漏水，热水顺着顶层的缝隙向下流淌到自己的房屋腐蚀墙体。“5年了，因为漏水问题一直未得到解决，这房子也一直无法进行装修、居住，更别说出租和售卖了。我找过物业近30次，物业组织3家业主面对面协商过2次，但每次物业都要和我吵起来，没法谈下去。我还找过社区、住建局、派出所、打过市长热线……都没有解决。”严先生无奈地说道。

803室墙体被浸泡后斑驳

803室 渗水顺着流到地面 瓷砖缝隙被浸

803室 墙体已经发霉

严先生还告诉记者，水不仅渗到了自家的房屋内，还顺着墙体流到了7楼。随后记者来到了703室，业主崔先生表示，楼上渗水问题也使自己的房子受到影响。顺着业主手指的方向，记者看到特别是窗台边上的墙体还是湿的，下面放着一个玻璃缸已经接满了水，整个房屋内斑驳的墙面不少于3处。“你看这边的天花板有一块都脱落了，直径约20厘米的涂层直接掉下来，就是今年发生的事，当时差点砸到人，想想都后怕。”业主回忆道，漏水应该是多重原因造成的，除了太阳能会漏热水以外，跟房屋本身质量也有一定关系。

703室天花板涂层被渗水长期浸泡后掉落

703室接水的玻璃瓶已经装满

物业、业主各执一词，协调近30次无法解决

记者拨通严先生提供的701业主电话，该业主表示，房子于今年5月份卖出，跟自己已经没有关系，当问到2018年是否安装过太阳能时，对方表示从来没有安装过，于是以不清楚这件事为由挂断电话。

昆明金馨物业管理有限公司物业经理马先生告诉记者，该小区是老小区，于1999年交房，楼顶漏水问题有一部分原因是建筑本身时间比较久，或者是要追溯到开发商建设时是否做好了顶层防水的问题，但这家开发商现在已经注销无法联系，太阳能漏水情况属实，但不能完全归于这个原因。

对于严先生反映的物业私自同意业主安装太阳能一事，马先生表示，803业主从2018年购房至今都没有交过物业费，拖欠近2万元，并且严先生购入房子后没有到物业处登记，所以并不知道该房子的主人是严先生，701业主安装太阳能时便没能联系上，直到2020年严先生才找到物业反映房子出现了渗水问题，但后来503业主在2021年安装太阳能时，严先生知情也并没有出来制止。

对此，严先生表示，2018年买入房屋后便到物业处做了登记，不存在联系不上的情况，而两家业主安装在太阳能前自己并不知情。马先生说道：“为了这件事情已经协商过近30次，也将三家业主聚在一起协商过，协商的结果是503、701业主自行出钱先将太阳能挪走，由严先生自己出钱做好房顶维修和防水，之后两家业主再出钱将太阳能安装回来。但这个解决办法严先生不同意。”

严先生认为，顶楼是公共区域，钥匙一直由物业保管，但由于物业管理不善，没有征求其他业主的同意便私自把钥匙给了701、503业主，让其安装太阳能，物业有很大的责任。严先生提议三个解决办法：“第一，物业既然说房顶是公共区域，那单元业主都有使用的权利和出钱维修义务，那就由物业牵头和业主协商，共同出钱做楼顶防水和维修，先把太阳能挪开，修好后也可以再放回来。第二，是谁造成公共区域的损失和业主的损失，谁来承担维修经济责任。701、503业主私自安装导致的问题，应该由两家业主出钱维修，而且701的房顶不是自己所居住的这一栋，更是占用了公共区域。第三，如果是我自己出钱维修房顶，修好之后，使用权也应该归我，701、503业主的太阳能搬走后不能再次安装到此处，避免之后又漏水，造成影响和损失。”

房顶太阳能正在漏水

律师说法

803、503和701业主、物业方均有失职行为

记者采访了云南天外天律师事务所高级合伙人张云龙，他表示该事件中三方均有失职行为。第一，根据《物业管理条例》第七条第（五）点规定，业主在物业管理活动中，应履行按时交纳物业服务费用的义务。该事件中严先生作为803业主，存在未缴纳物业费的失职行为。为正常行使业主权利，严先生应按照《物业管理条例》及时缴清物业费。

第二，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十六条、第二百三十七条、第二百三十八条、第二百七十一条规定，503和701住户私自在全体业主共有的楼顶安装太阳能，破坏楼顶地面，未及时管理、维修太阳能导致漏水，危及其他业主房屋墙体，妨害了其他业主行使物权，应该承担尽快挪走漏水太阳能，恢复楼顶天台原状，采取措施恢复楼顶地面至能够正常使用，赔偿803业主合理损失的责任。

第三，根据《物业管理条例》第三十五条规定，在该事件中，物业管理不当，违反物业服务合同，擅自将顶楼钥匙交给503、701住户；并且未及时核查业主是否登记、及时掌握业主信息，导致住户缺少沟通渠道，让非本栋业主在楼顶安装太阳能，导致争议发生，对此，物业应该加强管理，完善钥匙保管、借用制度，专人保管、按业主要求决定借用与否；定期核查业主登记信息，更新业主联系方式，畅通业主联系渠道，有效化解业主纠纷。

可组织业主集体协商调解或起诉

张云龙表示，严先生想要解决该问题，可以组织本楼栋业主集体协商调解，由503和701住户自费挪开太阳能，全体业主共同承担楼顶修缮费用，并于修缮后表决楼顶能否安装太阳能；也可以以全体业主名义筹集、申请维修基金，找正规有资质的防水施工企业施工修缮共有的楼顶，保存施工方案和发票以便推进后续事宜。

并且，楼顶属于公摊面积，应先经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决决定。503和701住户未经业主表决同意，擅自在公共区域上安装太阳能，该行为涉嫌侵权。而安装的太阳能漏水等情况导致楼面破坏，可以起诉楼下业主共同承担维修费，并不得再安装太阳能热水器。

此外，楼顶钥匙一直由物业进行保管，物业在没有征求其他业主的同意的情况下私自把钥匙给701、503住户，让其安装太阳能，属于物业管理不善，故物业应对其失职行为承担相应责任。

来源：都市时报

全媒体记者：何梦捷