华润置地产品管理部副总经理马晓瑛

写在前面

住房问题是事关民生福祉和社会经济发展的重大议题，住房可持续发展既是住房和城乡建设领域高质量发展的重要体现，也是广大居住者高品质生活需求与供给的重大变革。今年年初，住房和城乡建设部部长倪虹在全国住建工作会议上强调，要“以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、治理好”。如何把新时代“好房子”建设好，成为住房建设领域的重要课题。

为了落实住建部关于“好房子、好小区、好社区、好城区”的工作要求，中国房地产报策划了“寻找中国好房子”主题系列活动，通过深度走访、系列采访、互动交流等方式，深入探讨“中国好房子”的规划设计和建造标准，总结推广“中国好房子”建造和运营的成功经验，助力中国房地产行业健康发展。

中房报记者 李红梅 北京报道

“越来越多的房企都在回归客户满意为导向的高品质发展上来。我们也一直在思考，怎样能为客户提供更多的好产品、好服务。”华润置地产品管理部副总经理马晓瑛近日接受中国房地产报记者专访时表示。

华润置地有限公司（以下简称华润置地，01109.HK）是华润集团旗下负责城市建设运营的业务单元，作为香港上市的内地房企，一直坚持“长期主义”，给市场交出了一系列高品质住宅“答卷”。中国房地产报“寻找中国好房子”系列报道，也将这家具有代表性的企业作为调研采访对象，深入挖掘其“好房子”理念以及产品打造经验。

在马晓瑛看来，目前的客户群体以改善型需求为主，改善型产品尤其不能有任何硬伤。华润置地始终在寻找客户敏感点，以此调整创新方向，并形成自己的创新方法和价值判断。

“华润置地对品质打造一直在不断提升，目前我们针对‘好产品、好服务’总结了九个维度的高品质标准，被称为‘华润置地高品质九观’。这些标准将成为我们产品打造的重要标尺。” 马晓瑛认为，对高品质的追求没有终点，真正意义上的“好产品、好服务”一定是以人为本，可以穿越时间周期。

建立“客户与产品研究院”

中国房地产报：目前我国房地产业已经从高速发展转向高质量发展，人民对住房的需求也从“有没有”转向“好不好”，你如何理解这种住房需求的转变？

马晓瑛：在探索房地产发展新模式的过程中，回归客户，回归高品质产品，变成越来越多房企的选择。对于客户，买房可能是一生中最为重要的消费行为之一，房屋消费升级是不可逆的大趋势，“好房子”的重要性就凸显出来。对于我们来说，我们的产品创新始终要围绕客户去寻找破题思路。目前客户需求的变化，伴随着人口结构的变化。所以大家也都更加关注人口老龄化、少子化的社会现象，关注Z世代、养宠群体等消费主体。

中国房地产报：华润置地如何顺应这种变化？

马晓瑛：华润置地建立了自己的“客户与产品研究院”，伴随着多年的客需洞察，结合对华润置地业主的跟踪调研，我们不断寻找客户敏感点，调整创新方向，形成了自己的创新方法和价值判断。例如结合供应链技术进步做好全屋精装的创新场景和快速迭代；联合儿童器械专家、教育专家、社会机构，构建全新一代的社区儿童空间；结合旗下华润万象生活的物业管理、商业管理能力，做优基础服务的同时，做好内容运营，建立共创共享的活力社群。

要把产品与客户需求深度绑定、并与时俱进，我们要从产品专家变成生活专家，创造更多客户对理想生活方式的美好想象，让好产品、好服务的一体化体验能够渗透到客户生活的方方面面。

九个维度定义“好房子”

中国房地产报：今年年初，住建部倪虹部长提出以“建设人民满意的好房子”目标，在你看来应当从哪些维度定义好房子？

马晓瑛：华润置地的定位是行业领先的城市投资开发运营商，给城市提供高品质的综合产品及服务，与住建部“建设人民满意的好房子”的目标，以及“好房子、好小区、好社区、好城区”的工作思路高度吻合。2009年华润置地就提出了高品质标准，这个标准发展到今天，也产生了新的内涵。如今我们从九个维度总结了华润置地的高品质新标准——“高品质九观”。

首先是人本观， “以人为本，客户至上”。城市建设和发展的核心是人民群众安居乐业，从“住有所居”到“住有宜居”，体现人民城市人民建、人民城市为人民。

其次是自然观，“生态自然、绿色低碳”。我们结合国家双碳政策提出的自然低碳的价值主张，也是在贯彻双碳战略，通过整合多种绿色材料和环保技术的应用，推动低碳生活环境的建设和治理。

第三是城市观，“规划先行、活力社区”。很多时候华润置地承接项目面积很大，甚至是一个城市片区的综合统筹。这时，规划就特别重要，一定要做好顶层规划。从宏观城市发展到中观社区单位再到最小居住单元，各种尺度都能通过规划理念串联起来，避免碎片化的、割裂式的开发，打造积极活力的融合城市、融合社区。

第四是美学观， “简约优雅、时代经典”。所有城市建设者都绕不开美学这个课题，公司希望我们所规划的城市、社区、小区、房子都能穿越时间周期、引领高级审美品位，成为时代经典。

第五是性能观， “性能卓越、安全稳定”。未来行业对产品已经提出更高的要求，产品不仅应“好看”，也要“耐看”，不仅应 “好用”，更要“耐用”。因此，我们提倡的卓越性能，是涵盖从建筑室内到景观机电、从部品设备到材料的性能标准，通过对全维度性能的把控，确保产品的安全稳定。

第六是适配观， “专业选择、适配耐用”。就像汽车需要生产线，房屋美学引领和卓越性能的背后，需要专业的供应链组织来进行住宅零部件的专业生产和集成。

第七是工艺观， “精工质感、品质体验”。房地产行业应该逐步插上科技和智慧的翅膀，通过标准化设计、工业化生产、装配化施工、一体化装修，走上工业化的快车道，给客户带来精工质感的品质体验。

第八是智慧观， “前瞻构建、智能科技”。新技术的发展给住房产品场景构建带来新的可能。我们希望能将传统的房屋设计和施工过程都与新技术进行前瞻性的构建和结合，给予客户全新的场景体验。

第九是服务观，即“配套运维、全龄友好”。好的服务品牌给予我们构建全周期客户服务和运维能力的好机会。结合全龄友好的客户关注，我们希望给予房屋更多的安全体验、社群运营等方面的保障。

“好房子”需要重视客户文化认同与情感共鸣

中国房地产报：在践行“好房子、好社区、好城区”方面，你们做了哪些工作？

马晓瑛：践行好房子、好住区、好社区、好城区，是个全要素系统性工程。从今年年初开始，响应国家号召，紧随行业趋势，我们搭建了华润置地产品力平台，也是我们的居住产品从产品定义到产品实现的生产力平台，是我们对全专业进行价值打通的协同平台。

以平台为依托，我们希望把置地住宅的四条产品线“瑞系、悦系、润系、时光系”打造成行业领先的产品线，也把我们的产品力平台打造成行业一流的产品平台。在今年，我们就通过这个平台研发了新一代的“质美生活家”精装修体系，通过对当代客户生活场景的重构，提炼了空间场景价值，实现了精装修产品美学、场景、功能的整体提升；同时，我们也基于产品力平台，孵化了“达尔文营地”儿童探索空间，将儿童的“自然认知、自然探索、自然玩乐”三大创新场景与“润知课堂”运营策略结合。上述研发与孵化成果，都已经在置地多个项目实现落地。

中国房地产报：在项目的规划设计、建造运维方面你们有哪些成功经验？

马晓瑛：规划设计方面，华润置地强调设计要充分融入在地资源和文化。典型例子是成都锦江悦府。这个项目融入了成都在地文化元素，传承杜甫草堂五重院落造园之法，取境九寨黄龙曲意山水，现代转译符号化巴蜀建筑文脉，化繁为简，通过符号化连廊元素，折转回旋动线创新，层层递进。

建造运维方面，华润置地很早就提出“好产品、好服务”。我们不满足于高品质社区的概念只体现在物理空间上，还希望借助细致入微的基础服务、贴近生活的社区运营，为客户提供更多情感链接。比如我们强调共享型活力社区的打造、成长型社群的运营，通过这样的社区营造，增强客户黏性，强化客户对产品品牌的价值认同。

中国房地产报：在你看来，实现“好房子好社区好城区”目标，地产从业者们还要在哪些方面进一步努力？

马晓瑛：我觉得还有四个方面需要继续努力：

第一，产品力平台建设工作需要继续努力。我们需要进一步加强住宅产品线的建设，对标汽车产品的生产线流程标准，不断提高研发、标化、集成的组织能力，使好房子向品牌化、系列化、产品化方向发展，不断提升标准化和工业化水平。

第二，努力深化数字化转型。我们需要加快推进以数字化转型，在设计、营销、工程管理等全链条推动数字化技术的应用，打通数据孤岛，提高生产效率。特别是在客户端，构建支撑四好建设的全尺度智慧化生态系统。

第三，继续加强整体联动能力。希望行业能进一步加强政企区企协同，加强房子单体和小区、社区、城市在顶层架构的搭建、空间场景的营造方面的联动。目前，华润置地就在率先推动内部住宅、商场、办公、酒店、长租、文体、代建、城市运营、万象生活等多业务板块的联动，让多要素全价值链的综合能力形成1+1>2的合力。

第四，积极应对绿色转型中存在的挑战。在推动健康、环保、安全、绿色的低碳建材、低碳技术的路上，我们还有很多设计、采购、成本、施工、运营方面的落地挑战。我们需要有计划、有节奏地推动各个环节逐步实现低碳化，最终达到零中和目标。