楼上业主出门未关紧水龙头，开发商也未对地面做防水施工，导致流水渗漏到楼下，致使楼下业主家中财产受损，相关责任谁来承担？

案情回顾

王某从甲公司处购买了某地块3号楼422室房屋，并于2023年1月6日收房。施某系王某楼下322室的所有权人。2023年5月2日，王某使用其室内的一水管后，离家时未关紧水龙头，水流到其室内地面的排水地漏附近时，因其室内地面为水泥砂浆地面面层，未做防水，故流水未能正常流入污水排水地漏，而是沿着污水地漏的管壁外侧渗漏到楼下322室内，导致322室二层屋顶漏水、下水管道墙体包边及木地板处浸泡。施某在征得王某同意其自行找人对受损部位进行维修后，将家中因泡水问题需整改的项目承包给某装修公司，但与装修公司协定的价格未告知王某。房屋维修完毕后，施某支付费用2800元。后施某与王某就维修费协商处理未果，施某将王某、甲公司诉至槐荫法院，请求判令王某赔偿维修费2800元，甲公司对此承担连带赔偿责任。

王某辩称，此次渗漏事件是由开发商未做防水、地漏缺乏基本排水功能造成，应由开发商担责，且施某主张的费用过高。

甲公司辩称，涉案房屋为商务办公性质，对防水并无强制性要求，其交付给业主的《产品使用说明书》中已明确告知室内地面防水由业主自理，且提示了室内地面系采用水泥砂浆，地面不要长时间积水，故其不应承担责任。

争议焦点

本案的争议焦点是：案涉合理损失如何认定及损失应由谁来承担？

法院审理

槐荫法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第二百三十八条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。”第一千一百六十五条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”本案中，王某作为422室房屋的所有权人，其对自己所有的房产内的设施未尽到管理之责，以致其家中漏水后致使其楼下的施某家中财产受损，王某对上述损害后果的产生存有过错，其应当承担相应的民事责任。屋面的防水工程是建筑工程设计的重要一环，《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年……”；第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”甲公司作为建设单位，对涉案的422室的室内地面未做防水施工，其辩称公司为王某提供的《产品使用说明书》中已明确告知了室内地面的防水由业主自理，且提示了业主室内地面采用水泥砂浆地面面层，地面不要长时间积水，王某对此不予认可，称自己并未收到上述《产品使用说明书》，该公司对其上述主张亦未提供证据予以证明，故甲公司对施某家中因楼上房屋漏水导致的财产受损的后果亦存有一定过错，亦应承担相应的赔偿责任。现施某主张其因本次漏水事件产生维修费2800元，有相应的房屋装修合同及发票为证，二被告对此虽提出异议，但均未提出鉴定申请，亦未提供相反证据推翻施某的该项主张，故对施某要求赔偿的维修费损失，本院依法予以认定。综合双方的过错程度，本院酌定按照50%的责任比例划分，由王某与甲公司各承担上述维修费的一半。

最终，槐荫法院判决王某、甲公司各赔偿施某维修费1400元。判决作出后，当事人均服判息诉，现该判决已生效。

法官说法

行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。根据本案查明的事实，王某对自己所有的房产内的设施未尽到谨慎的管理之责，以致其家中漏水后造成楼下业主家中财产受损，王某对上述损害后果的产生存有过错，应当承担相应的民事责任。同时，开发商认可其未对涉案房屋做防水施工，且未提供证据证明其就可能存在的隐患向业主尽到相应的提示和告知义务，因此应共同承担赔偿责任。

楼上漏水导致楼下财产损失的案件中，房屋漏水原因事关责任的承担方。实践中，建筑质量问题、业主装修破坏或使用不当、物业维保不到位、供热或供水问题等都有可能导致房屋漏水，开发商、楼上业主、物业公司、供水公司等都有可能是担责方，必要时可通过鉴定确定漏水原因及相关损失的价值。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百三十八条

侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。

第一千一百六十五条

行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

第一千一百八十四条

侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

来源：济南市槐荫区人民法院

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