青岛崂山区街景。白珍亮/摄

成交量创5年最高，价格却“跌跌不休”。

白珍亮/发自山东

“想快速成交，只有‘卷价格’。”12月25日，青岛市李村板块一位地产中介机构从业者表示，买方市场下，房东“割肉”卖房成常态。

刘静（化名）就是其中一位，其名下一套85平方米的次新房从今年3月份挂牌至今，不仅没有成交，价格还在短短9个月内降了20%以上。价格频频下探，不少已回落至2017年水平，有当地从业人甚至作出了“青岛二手房价跌回6年前”的结论。

除了价格承压，二手房挂牌量也在持续增加。据青岛贝壳找房官网信息，在不到1年时间内，青岛二手房挂牌量增加超过15000套。不过，今年青岛二手房的成交量也是过去5年最高，达到了64161套（截至12月24日）。

“市场需求还是有的，主要问题是观望情绪比较重。”一位青岛市场观察人士认为，2024年青岛二手房市场将会趋于平稳，“小阳春”或难以出现。

7次调低挂牌价难寻买家

挂牌9个月，青岛房东刘静对名下这套房的预期价一步步被“击穿”。

今年3月，为了置换一套更大的房源，刘静把一套85平方米次新房挂牌，最初挂牌价格为206万元，该房源位于李沧东部万科如园小区，买入价接近180万元。

促使她做出这样选择的是当时的市场行情。

2、3月份时，在前期积压需求集中释放以及学区因素影响下，青岛二手房市场迎来“小阳春”。彼时，市场活跃度很高，2月份、3月份网签套数分别环比增长超101%和52%，其中3月份二手房网签量达到8744套，为全年峰值。

按照刘静的设想，趁着年初市场升温，要抓紧把这套房子出手，况且挂牌价不算最高的，且小区品质不错，应该可以顺利出手。

但现实并不像想象的那般美好。从4月开始，青岛楼市突然“熄火”，二手房市场也急转直下，看房客户明显减少，成交价格也出现回落。

因买家出手越来越谨慎，刘静不得连续7次低挂牌价，最近一次直接降了9.5万元。截至目前，这套房在中介平台上报价159万元。

也就是说，短短9个月内这套房降价20%以上。即便如此，依然未能成交。

经手这套房源的地产中介机构从业者表示，近几个月来，市场上的房源越来越多，他接触到的不少客户从年初看到现在，都怕“买贵了”。“如果不是特别着急要买房，我都不会催着购房者入手了，因为客户也明白，买了可能就会亏。”

刘静的遭遇只是一个缩影。

今年以来，青岛多个区域二手房价格频频下探，不少二手房成交价格已回落至2017年水平，以至有当地从业人作出“青岛二手房价跌回6年前”的结论。

“部分区域的确存在类似情况，但不具有普遍性。优质的次新房跌幅没有这么大。近期市场上愿意做出价格让步的业主比例、让价力度均有所增大，市场可以给购房者充足的挑选时间。“青岛链家远洋风景店商圈经理孙鹏在回顾今年青岛二手房市场时说，总体看来，今年市场波动比较大。这也是他今年最大的感触，2~3月份市场很热，但是热度来得快去得也快。

多位受访经纪人亦表示，今年是青岛二手房市场价格持续走低的一年，不少片区年内成交价格波动超过20%，且在挂牌量不断攀升的背景下，二手房价格下跌预期仍在。

二手房降价出售频现，影响了市场整体价格走势。国家统计局数据显示，11月青岛二手房价格环比下滑0.6％，同比下跌4.8%。而从整年价格走势看，除去2月、3月价格环比上涨外，其余月份均处于下跌态势，截至11月已经8连跌。

市场流通性仍在

除了价格承压，另一特点是挂牌量持续增加。

9月份，青岛发布新政解除限售政策后，不少次新房业主着急“解套”，政策发布1天内二手房挂牌量激增3000多套，有小区11分钟之内上架20多套房源。

据青岛贝壳找房官网信息，截至12月26日，贝壳青岛平台挂牌的二手房数量为118075套，今年1月底挂牌量为102600套，不到1年时间挂牌量增加超过15000套。

不过，青岛二手房市场流动性仍在。

贝壳研究院数据显示，青岛二手房市场今年的成交量达到64161套（截至12月24日），为过去5年最高。

青岛全年二手房成交冲高的背后，固然有政策叠加影响，但更重要的因素是，当下市场成交很大程度有赖于“以价换量”。

“今年青岛二手成交价的确在持续走低。另一方面，主城区新盘增量有限，二手房的区位优势比较明显。另外，业主着急卖房会选择让利，或者分摊中介费，这就降低了客户购房的成本。”贝壳找房青岛站市场负责人陈晶认为。

据了解，现在顺利卖房的业主，一种是经过长时间的横盘后，业主的心理预期降低了，能够理性接受当前价格水平；另一种是“卖一买一”链条已启动，急需资金。而这个过程中，青岛贝壳“优鲜卖”及开发商“以旧换新”模式的推出，也一定程度上缩短了二手房的成交周期，促进了交易。

“进入12月后成交量有增长，经过一年多的沉淀，客业双方都想在春节前完成买卖，一定程度上提振了成交数据。”孙鹏表示，希望明年市场能够成交量更好一些，给从业人员更多信心。

不过，有观察人士认为，青岛二手房市场全面复苏尚需时日。“要恢复置业信心，居民就业和收入预期改善，市场才能真正回暖。”

上述青岛市场观察人士则表示，太过悲观亦无必要，整个政策层面对于房地产是持续利好的态度，“在‘保交付’的大环境下，二手房成交机会更多，但是成交难度比之前提升了不少，更考验从业者的专业性和服务品质。