□淄博日报/淄博晚报/博览新闻

记者  王傈

物业迭代，社区焕新。

今年6月，作为淄博中心城区，张店251个实行简易物业的老旧小区全部实现物业综合服务，其中183个老旧小区引进了优质物业服务企业，退出简易物业服务；68个老旧小区通过城市更新消除简易物业，惠及群众8.23万户，20余万人，在全省率先完成简易物业“清零”。

简易物业“清零”，让张店区社区管理实现迭代焕新。而其对基层社会治理的影响，或更为深远。

社区之殇

“还是有物业好啊，现在家里水管堵了、灯不亮了给物业打个电话，就有维修师傅来修理，以前只能打小广告上的电话，修理不及时还不靠谱。”车站街道铁陆社区铁五村2号楼楼长刘秀珍谈起物业入住小区满心欢喜。

作为中心城区的张店，2014年全区49个社区、251个小区、82824户，完成简易物业全覆盖，一定程度上解决了老旧小区基础保洁问题，但是没有根本解决老旧小区长期处于物业服务水平极低的状态，小区环境脏乱差的现象普遍存在。而且随着淄博市推进品质民生建设，社区居民对公共设施维护、绿化草木修剪种补、排污管道疏通、小区内卫生死角深度保洁等方面的需求日益增高。刘秀珍所在的铁陆社区建于20世纪80年代，有近60栋楼，房屋老旧、老年人多、出租房多，管理难。同样建于20世纪80年代的人东社区，有9个出入口，没有物业公司愿意入驻。2019年，在体育场街道党委的帮助下，社区成立百姓管家志愿者服务队，负责卫生打扫、日常维修等服务工作，社区依托居民志愿者，实现了物业服务。如今志愿者的年龄越来越大，社区党委书记邵洁担心他们的身体吃不消。体育场街道山弹生活区在简易物业转型升级前，涉物业问题“12345”投诉占同期总投诉量的60%以上，且多数投诉处理难度大、解决不彻底，不仅拉低了居民的满意度，而且成为困扰基层治理的突出问题。

简易物业转型和老旧小区物业升级是民心所盼，迫在眉睫。

创新打法

老旧小区居民如何实现高品质物业服务？

张店区把“群众反映比较强烈，投诉数量比较多”的山弹生活区，作为简易物业转型升级的试点。

2022年7月，按照“先服务，后收费”的原则，体育场街道引进鑫马物业入驻山弹生活区。“我们进来的第一件事就是配备20名保洁员，对整个社区进行开荒保洁，更换了单元楼道窗户，硬化了地面，加装了监控，解决了停车难问题，共投入30余万元。”鑫马物业山弹项目负责人聂宁说，只有服务得到居民的认可，大家才愿意掏物业费。

物业是否得到认可，居民最有发言权。“无论是小区内，还是楼道里都很整洁，新修的门岗也很漂亮，车辆规范停放，看着舒服多了。”山弹生活区居民崔希军说出了居民的心声。

数据是最好的证明。按约定，免费服务3个月后，收取物业费。出乎意料，2022年山弹生活区的物业缴费率达到80%，今年已超过92%。物业投诉量也由转型前的月均6件，下降到0.43件。

“社区与物业有着共同的目标，就是居民的需求在哪，我们的服务就在哪里。”城南社区党委书记王晓楠说，通过党建引领，建设红色物业，使社区党委、物业公司和居民高度“黏”在一起，成为一家人。早在2021年6月，王舍铁路小区就以超过2/3的居民同意率，物业费从0.14元提升到0.4元，整个过程“零信访”“零投诉”，而且物业的收费率达到87%。

如果说王舍铁路小区简易物业转型是摸着石头过河，山弹生活区的转型成功则为张店区打响简易物业转型升级战按下了“加速键”。张店区把简易物业转型清零作为民生工程，成立简易物业转型工作组，倒排工期，挂图作战。以“赛马机制”引进鑫马物业、智享优家等15家“头部”社会化物业企业，“采取先服务、居民满意后再收费”的模式提供物业服务。其中，鑫马物业先后接管了114个简易物业老旧小区，占老旧小区的63%，并投入2000余万元对老旧小区进行绿化改造、维修破损设备等，成为本土企业承担社会责任的典范。还创新将物业管理职能划转至城市管理部门，推行“大物管+大城管”模式，编制《关于加强物业管理提升社区治理能力的意见》和“物业管理56条”措施，实施“信用评价+黑红榜+考评考核+群众满意测算+进驻清退”物业考评机制，解决物业企业服务反应慢、跟进慢、回馈慢等痛点，为居民提供标准化优质服务。

“几十年的杂物都给清理了，自从有了物业，小区干净了，漂亮了，咱心里也亮堂了。”新华社区32号楼居民杨文华开心地说。

治理赋能

“感受不到物业服务，还把物业费和水费绑到一起，所以很多居民就拒绝缴物业费。”银都花园社区孙女士谈起以前的物业管理心生气愤。

银都花园社区以前由多家物业公司分头管理，社区抓住简易物业转型升级的机会，统一更换为鑫马物业。“现在小区环境变好了，物业服务让人满意，享受到服务就应该付费。”孙女士对入驻3个多月的鑫马物业点赞。

而新华社区则用行动为鑫马物业点赞。鑫马物业入驻新华社区后，发现楼道的纱窗因年久破损严重，打算给198个单元全部更换纱窗。可是近800个纱窗，物业只有十几个人，工作量非常大。新华社区各楼长得知后，立刻发动志愿者和热心居民大家一齐动手，一天就全部换完。“这是帮咱干活，咱得大力支持啊！”12号楼楼长，82岁李淑梅老人精神气十足。她说，老小区焕发新活力，以后参加社区志愿服务的动力更足了。

“优质物业公司入驻老旧小区，一定程度上承担社会治理的功能，今后公共资源将向承担老旧小区物业服务的公司倾斜，同时鼓励企业开发‘物业+养老、托管、家政’等有偿服务。”张店区综合行政执法局负责人表示，既要让老旧小区居民享受到高品质的物业服务，又要为物业企业持续赋能，形成多方协作、合作共赢的良好格局。

伴随着我市高品质民生建设，中心城区张店主动担当，向前一步，将与人民群众息息相关的物业服务提上新水平，不仅让老旧小区面貌焕然一新，而且为基层社会治理注入澎湃动能，让城市更宜居、更舒适、更便捷。