莆田某大型小区占地面积16万多平方米，建筑总面积41万多平方米。2015年，开发商委托设计并报送原莆田市城乡规划局批准的该小区《总平面图》上明确注明：计容物业等配套公共设施建筑面积合计5300多平方米，其中幢号为S1的文体活动用房建筑面积为2500多平方米。然而，在该文体活动用房建成后，开发商并未交付给全体业主，而是作为健身会所出租给他人自己收益。2021年底，该小区业委会成立后，于2022年8月委托福建众益律师事务所林青、董金添律师向法院提起诉讼，诉求该文体活动用房判属该小区全体业主共有。

　　开发商向法院递交答辩状辩称：案涉文体活动用房系开发商建设，根据“谁投资、谁收益”的原则理应归开发商所有；且开发商与小区业主签订的商品房买卖合同补充协议中第七条明确约定：未计入商品房建筑面积分摊的公共部位与共用房屋部分，包括但不限于会所、酒店、综合楼、学校、商业街、配套楼、停车场（地上、地下）、架空层、农贸市场、超市等配套建筑，其所有权、收益权属于出卖人，而案涉文体活动用房未计入公摊，应属开发商所有。

　　林青和董金添律师认为：第一，原《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”2021年1月1日起施行的《民法典》第二百七十四条对此作了相同规定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条还明确规定其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，属于小区全体业主共有。案涉文体活动用房在原莆田市城乡规划局批准的《总平面图》上明确注明为配套公共设施，应认定为上述法律规定的公共场所、公用设施，产权应归该小区全体业主共有。第二，该小区业主持有的《不动产权证》上也明确记载该小区公共场所、公用设施为全体业主共同共有。第三，案涉文体活动用房虽为开发商建设，但在开发商自己报送审批的《总平面图》中已注明其为配套公共设施的情况下，应视为开发商同意案涉文体活动用房作为公共场所、公用设施使用，产权属于全体业主共同共有，依法不适用“谁投资、谁收益”的原则。第四，法律明确规定小区公共场所、公用设施属全体业主共同共有，而是否列入公摊并不是判断产权归属的法定标准，故开发商与小区业主签订的商品房买卖合同中补充协议第七条约定明显违反前述法律强制性规定，应属无效条款。

　　法院经审理，采纳了林青和董金添律师的代理意见，支持了小区业主的请求，判决案涉文体活动用房属于该小区全体业主共有。该判决已生效。

　　近年来，开发商占用小区公共场所、公用设施和物业服务用房的情形时有发生，小区业委会作为小区全体业主的代表，应履行职责，勇于通过诉讼等方式维权。案涉文体活动用房价值约4000万元，单就提起诉讼需向法院预交的诉讼费就达23万多元。该小区业委会顶住巨大压力，在依法经业主大会表决通过后向法院提起诉讼，最后取得胜诉，切实维护了该小区全体业主的合法权益。   （董金添 林青）