温和复苏 尽管楼市起起伏伏，但2023年以来整体温和复苏趋势未改。摄影/宁颖

　　楼市需求有待激发

　　2023年，房地产市场供求关系发生重大变化，各地楼市不断打出利好政策组合拳，但市场仍处于深度调整之中，何时筑底修复成为最受关注的话题。2024年房地产市场走向如何?不久前召开的中央经济工作会议深刻分析了当前经济形势。会议强调，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取，不断巩固稳中向好的基础。坚决守住不发生系统性风险底线，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　“‘坚决’两字表明了中央对守住不发生系统性风险底线的态度。当前，房地产风险主要体现在房企债务化解、项目保交付等方面。”中指研究院研究总监陈文静表示，预计2024年企业端资金支持政策有望继续细化落实，“三个不低于”等政策若能实质性落地将有助于改善企业融资环境;“保交楼”资金和配套举措有望进一步跟进，推动化解项目交付风险。

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2024年将在推动实质性保交楼、企业自救和外部救助相结合、夯实企业自救主体责任和地方属地责任方面下功夫。

　　国家统计局发布的数据显示，2023年1—11月份，全国房地产开发投资104045亿元，同比下降9.4%，降幅比1—10月份扩大0.1个百分点，其中，住宅投资72799亿元，同比下降8.8%。

　　销售端的市场压力仍然不小。1—11月份，商品房销售面积100509万平方米，同比下降8%，降幅比1—10月扩大0.2个百分点;商品房销售额105318亿元，同比下降5.2%，降幅比1—10月扩大0.3个百分点。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，根据统计局公布的数据计算，1—11月份，全国商品房销售均价为10478元/平方米，环比下跌0.2%，全国房价均价已持续6个月下滑。

　　2023年12月14日，北京、上海两个重要一线城市同日出台了多项重磅楼市政策，包括大幅下调购房首付比例、调整房贷利率下限、优化普通住宅认定标准、延长贷款年限等，以降低购房门槛和成本，推动刚需消费者入市，提高二手房和新房市场去化能力。

　　上述业内人士表示，此次北京、上海的楼市新政整体超出预期，普宅标准的调整和预期一致，大幅度下调二套房首付比例释放了更加积极的信号，明显有利于提振市场信心，也向市场传递出拉动楼市回归稳定健康发展的坚定决心。此次发布的新政有利于市场走出低迷，预计2024年第一季度，市场有望出现一个小阳春。

　　针对2024年楼市走势，《小康》、中国小康网记者日前做了随机性的采访。根据受访的多位房企相关负责人和房地产行业专家的判断来看，他们对2024年房地产市场走势的判断存在明显分歧，持“看好”和“维持相对稳定”看法的受访者接近一半。

　　有房企相关负责人表示，结合房地产政策、金融政策和被抑制的购买需求等因素，其看好2024年的房地产市场，特别是改善性需求仍然有待激发。

　　一位业内专家表示，很难预测2024年楼市走势。他认为，这取决于2024年的经济状况。“无论如何，房地产的黄金时期已过去。老百姓买房会变得慎重。房价不下来，刚需得不到满足，这是主要的矛盾。”这位专家说。

　　展望2024年，有关专家预计，随着近期金融政策频频支持房地产市场，行业资金有所改善，预计2024年的市场成交量呈现温和上升的局面，但依然存在一定的压力，市场情绪难以短时间扭转，房价在成交量有所改善的带动下跌幅收窄。从市场指标上看，预计2024年市场表现关键词为“温和改善”。

　　供需两端政策有发力空间

　　中指研究院前不久发布的《中国房地产市场2023总结&2024展望》认为，预计在市场过热阶段出台的限制性政策仍有望继续优化调整，供需两端政策均有发力空间。

　　需求端，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点，未来一线城市政策或继续优化，京沪有望降低二套房首付比例、降低房贷利率、优化普宅认定标准、降低交易税费等，此外，一线城市按照因区施策的方式优化郊区限购也存在可能;核心二线城市有望全面取消限购;更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。

　　供给端，“促进金融与房地产良性循环”要求下，企业端资金支持政策有望继续细化落实，企业融资环境有望得到改善;“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，推动化解项目交付风险;同时，各地土拍规则预计将继续放宽，带动土地市场活跃度提升;另外，“三大工程”建设或是2024年增量政策重要着力点，相关政策有望加速落地。

　　中指研究院常务副院长黄瑜预测了未来中国楼市走势：1.展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期恢复。2.预计2024年商品房销售面积同比下降4.9%。而面对黄瑜的预测，有业内人士表示，若无意外，其预测大概率是对的。

　　业内专家认为黄瑜预测2024年商品房销售面积同比还将下降是有依据的。2023年，在我国出台了大量利好政策之后，国内楼市的成交面积仍然出现了明显下滑。中指研究院数据显示，1—11月重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约5%。

　　而2024年随着利好消息不断出台，宏观经济全面复苏，老百姓收入逐步增加，加上各地全面放开对开发商降价的限制，2024年商品房销售面积不太可能继续大幅下跌，出现“小幅下跌”乃是大概率的事情。

　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，从本次中央经济工作会议来看，明年房地产市场导向信号明显，呈现出三大主线：防范化解风险、加快推进“三大工程”建设、加快构建房地产发展新模式。

　　“积极稳妥化解房地产风险仍是重点工作，民营房企融资改善迎拐点。”关荣雪认为，此次会议关于房地产的表述集中在“持续有效防范化解重点领域风险”的总体目标中，意味着防风险仍将成为2024年重要工作。此外，本次针对风险防范化解强调了“统筹化解”的概念，房地产风险不仅仅是单一领域的问题，也将会牵连金融、地方财政等多链条风险，因此对于房地产等领域的风险防范化解需要采取更加系统化、全面性手段。

　　中央经济会议会议还强调要“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。相较2022年中央经济工作会议提出的“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，这一表述更进一步，表明构建房地产发展新模式的迫切性有所提升。同时，“完善相关基础性制度”似乎也为构建新模式指明了方向，中央政治局会议“先立后破”的总体要求或成为新的构建原则，即先建立明确且合理化的长效机制，再逐渐破除已经不适应当前房地产发展现状的“旧”模式。

　　有关专家认为，当前来看，房地产发展新模式取得了一定的进展，如加强保障性住房建设、城中村改造、推进现房销售试点以及规范房企融资层面监管等，都是为了促进向新模式转型的探索，但是这个过程也是漫长曲折的，需要各方共同发力。稳定房地产市场发展对拉动经济稳步回升具有重要意义，房地产业仍是经济发展的重要引擎。

　　三大工程释放楼市新动能

　　在房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，随着行业发展进入新阶段，房地产新模式正在加快构建。

　　2023年10月底召开的中央金融工作会议提出“加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式”，随后“三大工程”屡次在重要会议中被提及。分析人士认为，“三大工程”将是2024年政策发力主要方向，预计对稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。

　　住房城乡建设部党组书记、部长倪虹此前指出，加快保障性住房等“三大工程”建设，这是中央作出的重大决策部署，是根据房地产市场新形势推出的重要举措。目前，有关工作已经启动。倪虹表示，规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革。这次改革的重点是拓展了配售型保障性住房的新路子，最终是实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。

　　上述专家表示，“三大工程”既是楼市发展新模式的抓手，也是房地产稳中求进的着力点。“三大工程”着眼于房地产长期健康运行与稳定增长，力图解决结构性问题以及供需错配、需求断层等长期问题。本质上来看，新时期住建系统的“三大工程”，都是在供给侧结构性改革方面做文章，以匹配需求，并与扩大房地产内需相结合。

　　业内人士表示，“平急两用”设施建设或与低效、闲置基础设施结合，因地制宜实现资源再利用，将对房地产投资产生积极带动作用。

　　关于城中村改造，根据中指研究院测算，22个超大特大城市待改造城中村规模约10亿平方米，若相关政策加快推进，将对房地产需求及投资产生明显支撑。值得注意的是，2024年是城中村改造的启动之年，城中村改造对房地产销售、投资的实际拉动或有限，但对市场预期的影响至关重要。

　　在保障性住房方面，2023年《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出了配售型保障房的发展思路，重点要解决工薪收入群体住房困难，提出“商品住房库存大的城市，可改建或收购存量商品住房用作保障性住房，盘活闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费”。

　　上述专家认为，“三大工程”对房地产行业未来发展将产生重要影响。短期来看，政策落实初期各地可能以收购商业地产项目为主推进保障房工程，即在解决低收入群体和青年群体阶段性住房问题的同时，解决部分商业楼盘去化问题。长期来看，随着保障房的不断推广，未来保障房与商品房“双轨制”发展模式的形成，将带来房地产行业结构化调整，对房地产行业的深远影响还有待观察。

　　“新模式下，房地产行业将出现数量转质量、投资转消费、增量转存量、开发转服务等四大转变，这四大转变中也蕴含了房地产企业转型发展的新机遇。”上述专家说。

　　(《小康》·中国小康网 独家专稿)

　　本文刊登于《小康》2024年1月下旬刊