极目新闻记者 刘闪
今年上半年，武汉楼市不少新政出台，其中“以旧换新”备受关注，目前“以旧换新”激活了不少改善群体购房需求，还有哪些堵点待疏通？近日，极目新闻记者采访了湖北省住房改革与发展研究会秘书长谢娟。
湖北省住房改革与发展研究会成立于2001年10月，是由湖北省内从事住房改革与发展研究的专家学者和研究机构自愿组成的全省性、学术性、非营利性社会团体，近年来承担住建部和省市课题近50个项目。
湖北省住房改革与发展研究会秘书长谢娟（受访者供图）
目前，担任研究会秘书长的谢娟在房产经纪行业已有20余年从业经历，她是湖北省房地产业协会经纪租赁专家委员会委员，并入选湖北省发改委和湖北省委组织部“湖北省现代服务业中青年领军人才”。
“以旧换新”激活改善群体购房需求
去年以来，住房“以旧换新”政策频频在多地推行，通过直接收购、中介合作、发放补贴等多种方式，帮助居民卖旧买新，缩短旧房出售周期。2023年底，武汉市房地产开发协会、武汉房地产经纪行业协会发起住房“以旧换新”活动倡议，采取开发企业、经纪机构、购房者三方联合的方式进行，并提供相应优惠给购房者。去年和今年，武汉先后出台新旧两版“汉十条”政策，对住房“以旧换新”进行增值税补贴、扩大补贴范围、鼓励企业直接收购等支持。
武汉贝壳平台提供的交易数据显示：去年，卖房的业主中，至少四成是置换的群体，但今年年初这个群体比例有所下降，有的暂缓了置换事宜，另外大部分有需求置换的客户选择现成的配套好的二手房。
目前在“以旧换新”“一区一策”的政策的促进下，不少置换群体置换新房的需求重新被激活。
以硚口区、经开区等区域为例，相应政策出台后，引起市场上的高度关注。目前武汉经开区以军山新城片区为试点，联合贝壳等房产中介平台帮助业主完成住房置换。一个月以来，已收到400多组购房者的报名。
经纪人带客户看经开区以旧换新的新房
记者从几家中介门店了解到，今年接到不少业主咨询“以旧换新”。“以小换大或者改善现有住房环境的都有，业主的换房出手意愿度重新被激活了。”武昌中北路一家中介门店的经纪人表示。
谢娟介绍，目前武汉新房市场以改善需求为主，随着房屋老化、设施陈旧等问题日益显现，旧房居民希望出售旧房后购买新房来改善住房品质。但因旧房难卖，无法顺利变现完成置换，因此抑制了这部分群体的购房需求。“以旧换新”政策的推出，采用收购二手房或者帮卖等模式，针对性地服务改善群体，受到关注和欢迎，也激活了市场活力，释放了潜在购房者的需求。
经纪机构及房产交易平台作用未被重视和充分调动
谢娟介绍，目前，各地推出的“以旧换新”主要有三种模式：政府收购模式；开发商自行尝试的收房，甚至成立团队帮客户卖房子；经纪机构、开发商联动的卖旧买新帮卖形式。
“政府收购模式除了可以消化市场库存、改善住房品质外，收购的旧房也能够完善住房保障体系，这对市场来说是一种导向和风向标。但收购的数量有限，而且面临大量的客户咨询，需求不能一一满足。”谢娟分析，开发商的尝试更多是助力本项目的销售，因此，经纪机构、开发商联动的模式将是推进“以旧换新”的主流。
当前二手房挂牌量较大，交易周期较长，“以旧换新”存在交易周期不定、手续繁琐、工作量大等问题。其中，经纪机构和房产交易平台能够发挥哪些作用？
“住房‘以旧换新’，要完成卖旧和买新两项工作，流程长且繁琐，政府端人力、资源等方面有限，决定了这项政策的落地需要专业人员和平台发挥作用，因此离不开房产交易平台和经纪机构的参与和服务。”在谢娟看来，房产交易平台和经纪机构服务过大量的客户，在卖旧上，有经验且足够专业，在买新上，他们非常了解购房者能更好地配比其需求，在两端的需求上都能发挥专业优势，做到专人跟进，也能实现交易闭环。事实上，二手房交易环节及对接部门多、资金监管要求严，这类复杂度高的交易也必须需要专业人员提供服务。实际上，经纪机构在以旧换新过程中的作用并未被真正重视和调动，如果能够激发经纪人的动力和积极性，为“以旧换新”改善群体提供专业的服务，将加快政策的推进。
以贝壳为例，作为平台企业在武汉合作的经纪人同时提供二手房、新房端的服务，与不少新房楼盘都开展了合作，可以为购房者提供更多的换新选择。同时，利用好平台大数据，发挥房屋居间交易的专业优势，能帮助购房者快速高效匹配到合适房源。
“房产中介平台和经纪机构发挥的市场化功能，是住房‘以旧换新’交易中不可或缺的一部分。”谢娟说。
建议突破换新政策覆盖面，加速市场流通
“总体来说，以旧换新政策有效激活了市场活力，并取得了初步成效，但也存在一些痛点。”谢娟认为，对于换房的群体来说，除了要面对流程繁琐和周期较长的问题，同时还有不少购房者希望能够实现跨区换房。
当前限购限贷已经取消，但二手房交易契税还维持不变，谢娟建议适当减免“以旧换新”改善置换群体的交易契税，在购买新房时减免个税并提供购房补贴，降低置换成本，定向激活这类群体的需求释放。从市场上看，随着有换新需求的客群二手房流通起来，也能进一步促进新房市场的活跃。
谢娟表示，下一步，湖北省住房改革与发展研究会将继续研究“以旧换新”政策需要优化的环节，进一步提高服务效率，推动各区之间打通新房和二手房的联动，实现跨区选房；在二手房“带押过户”工作中，推进不同银行跨行“带押过户”试点工作，破解买卖双方在不同贷款银行之间“带押过户”渠道不畅的难题，更好地促进政策的落地，满足改善群体的居住需求。