91岁市民王奶奶卖房子，买卖成交了，产权过户手续也办了，可是卖房款却收不齐，最终闹到了法院。

　　这中间究竟出了什么问题？如何才能避免这种纠纷？近日，鹿城区人民法院审结这起房屋买卖合同纠纷，看法官怎么说。

顺利卖房却节外生枝

　　王奶奶想把名下一处落地房出售，她的大儿子林老伯联系了房产中介。很快，中介就联系林老伯说，有人愿意买王奶奶的这套房。

　　2022年5月30日，王奶奶在林老伯陪同下，来到中介处，与30岁的小张（化名）签订了《房地产买卖协议》。双方约定，小张以660万元购买王奶奶的房产，6月30日前办理产权过户手续。小张支付购房定金20万元，并承诺于6月30日前支付购房款140万元，剩余购房款500万元通过银行按揭贷款方式支付。

　　眼见就要办理过户登记，小张融资遇到了问题，想要变“按揭贷款”为“过户后抵押贷款”，这样比起来，银行利率低一点，对于她来说，还款压力也小一点。

　　在中介的“劝说”下，6月24日，王奶奶和小张签了一份《补充协议》，把原合同的银行贷款变更为过户后抵押贷款。6月30日，王奶奶配合小张办理了房屋过户手续，小张取得不动产证。

　　此后，小张陆续向王奶奶支付460万元，200万元的尾款拖拖拉拉一直不给，怎么催要都无果。今年4月，王奶奶选择“打官司”解决，要求小张支付购房款尾款200万元及利息。

法院启用适老型诉讼机制

　　王奶奶虽然委托了律师，但她坚持出庭，想知道到底在哪个环节出了问题。为此，鹿城区法院启用适老型诉讼机制，开庭时允许林老伯“陪同诉讼”，负责和王奶奶沟通解释。

　　“过户后抵押贷款这种支付方式对于卖房人来说风险不可控：买房人只需要支付首付款，卖房人就协助过户，买房人取得产权证后，以房子作为抵押物向银行申请抵押贷款，银行放款给买房人。一旦买房人不守约，卖房人可能面临无法收到全部房款的风险。”

　　庭审时，法官特意放慢语速，用方言反复向王奶奶、林老伯解释《补充协议》上“过户后抵押”的概念。

　　“如果当时他们和我说了，那我就不会卖这个房子了。”王奶奶听懂了法官的解释后说，中介在签订《补充协议》的时候，没有提醒他们约定变更“银行按揭贷款”为“过户后抵押贷款”会将交易风险变大，反倒是为了促成交易，一直说中介会为交易“担保”，让他们放心，基于对中介的信任，她才在《补充协议》上签字。

　　庭审节奏虽然慢，但案件事实查清了。小张作为买受人应当按照约定的金额支付房款，尚欠王奶奶购房款200万元的事实清楚，王奶奶的诉请符合合同约定，依照《民法典》相关规定，法院依法判决小张偿还王奶奶购房款200万元及利息。

中介服务不到位存有瑕疵

　　“这个风险完全是可以避免的，中介怎么都不和我们说清楚。”王奶奶表示要起诉中介，解除《中介服务合同》，并要求免除中介费6.6万元。

　　为了不让王奶奶因为一件事打两次官司、节约维权成本、反复“跑程序”，再加上她书写有困难，法院受理了王奶奶口头起诉。

　　经查明，中介只是在“见证人”上盖了一个章而非所谓“担保”，作为居间服务方并没有提示老年人交易风险，提供的居间服务有瑕疵。通过诉前调解，中介表示若今年王奶奶未收到全部购房款，则免除全部中介费，并补偿王奶奶一定款项。

　　案件生效后，王奶奶和小张签下和解协议，小张表示自己会尽快筹措资金，在约定时间内向王奶奶支付210万元。

■法官提醒

　　房屋买卖合同看上去“简单”，实际上有很多专业术语买卖双方不一定完全理解并作出正确意思表示。中介作为居间服务方，应当在订立合同的时候尽到提示义务，避免任何一方吃亏。

□鹿萱 温州晚报记者 一衣