原标题： 邵宇：房租还会涨！

转发自：宇观新时代

邵宇为中国首席经济学家论坛理事，东方证券首席经济学家

大家好，我是邵宇。

今天我们来聊两件事情，第一个是关于美国国债被抛售。

最近各个国家，特别是新兴市场，都出现了一定程度的汇率下滑，资本在对外流失。 所以从结果来看的话， 大多国家多多少少会减持一部分美债，用来换美元，以应付日常的开销。

【补充材料1】美国财政部最新公布的6月份美国国债数据：

中国，美国国债第一大持有国，减持了44亿美元，现持有1.1787万亿美元，为今年2月以来最低水平。

日本，美国国债第二大持有国，更减持了184亿美元，现持有1.030万亿美元，为2011年10月以来的最低水平。

俄罗斯，曾经美国国债前十大持有国之一，今年3月还持有美国国债961亿美元，5月份已大幅减少至149亿美元，创下11年来的新低。

现在，美国国债前十大持有国中，已经找不到俄罗斯的名字。

土耳其，6月份持有美国国债288亿美元，但较年初大幅下跌了42%。

其中主要原因，当然是担心“美国的制裁或者摩擦会升级”，这样一来，持有美元，自会好过持有美国的债务，也是一种态度的宣示。

那么中国应不应该减持美债跟美元？

中国减持美债的原因也是一样的，是为了应付流动性的开支所需的。

先放眼全球来看的话，这么大的中国的外汇储备，他只能投在几种主权的债务上，日元、欧元、美元，因为美元是走强的，所以其实理论上应该更多地去配美元和美债。

但确实可能分散投资，不被美国加息政策所左右，也是我们考虑的一个方面。

另外就是，如果抛了会不会对美债的利率，形成一定的影响？

如果真抛的话，现在美联储持有的这个美债的比重非常大的，海外投资人的总体比重也很大，但是单个来看，都不能跟美联储相比。

如果我们抛的话，可能利率会有所上升，那这个时候如果美联储觉得需要平抑利率的话，他会做一部分收购，而且他可以买的空间比较多。

但现在美联储 同样 也在退（ 注：缩减流动性 ），他也在抛出美债，那这个时候可能会导致利率的上升。

其实在减不减持的问题上，结论也很简单，从安全性跟均衡配置上来说：“不宜大幅操作”。

但如果你想扰乱他的利率，包括可能会对资本市场产生影响的话，你可以打一些预期战。 可以做一些喊话，影响可能会反倒更大一些，因为金融市场是高度预期化，并具备很强的羊群效应的。

大家都知道，有时候央行只要说两句话，可能比他真实要做带来的作用还要大一点。

第二个问题就是关于目前的房租上涨。

最近几个大城市的房租上涨是比较快的。一 个主要的理解在于，现在长租公寓比较火，所以很多资本，包括地产公司都进入到了这些领域中来。

但是因为中国的房地产信托投资基金(REITs)和资产抵押债券（Asset-Backed Securities，简称ABS）发行都比较受限制。

【补充资料2】房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

【补充资料3】资产抵押债券（Asset-Backed Securities，简称ABS）是以资产（通常是房地产）的组合作为抵押担保而发行的债券，是以特定“资产池（Asset Pool）”所产生的可预期的稳定现金流为支撑，在资本市场上发行的债券工具。

房地产信托投资基金(REITs)因为没有税收的考虑，它的融资成本还是比较高的。

REITs 也好，ABS也好，都是支持长租的盈利模式的。

那除非租金能够弥补这样一些成本，否则的话就生意没法赚钱。

“所以如果是资本进入的话是必须要提升租金的”

还有一个原因就在于，大家都看到租赁是一个比较好的市场，所以资本他要跑步圈地。

一开始的时候，可能会用比较高的资金，去收购这样一些资产，所以可能也会导致未来房租有一定上涨。

如果跟全球来比的话，中国的房租水平，其实他整个收益率相对来说比较低，当然这主要原因是房价比较高。

如果房价不上升，房租上升的话，房租的回报率就会变得有吸引力。

【补充资料4】我国的租金回报率一直处于低位

中国一线城市平均租金回报率是1.5%，也就是说当房价不变，当租金不变的情况下，北上深购买房子的人，需要在70年之后可以收回成本。

我们看到欧美的一些国家，这个房租的回报率4%、5%、6%都有，我们中国是低于这个水平的， 所以从这个角度看起来的话，房租也是还有一定上升的动力的。

今天先简单谈到这里，我们有话则长，无话则短。 下一次再进行交流，谢谢。

本文来自首席经济学家论坛，创业家系授权发布，略经编辑修改，版权归作者所有，内容仅代表作者独立观点。[ 下载创业家APP，读懂中国最赚钱的7000种生意 ]