物业管理问题关系千家万户。

文/广州日报全媒体记者刘畅 图/广州日报全媒体记者轩慧

昨天，市六届人大常委会第二十七次会议召开。备受瞩目的《深圳经济特区物业管理条例（修订草案）》（以下简称《修订草案》）经过多轮广泛征求意见、立法座谈、实地调研后正式提交本次会议初审。记者现场获悉，《修订草案》围绕物业管理领域出现的焦点问题，对已施行逾十年的原条例在修订中进行了多项创新性制度设计，并对相关法律作出了变通和突破，着力以物业管理领域的法制创新，推动深圳市在营造共建共治共享的社会治理格局方面走在全国前列。同时，初审中也发现了一些意见分歧较大、一时难以达成共识的问题，深圳市人大常委会城建环资工委对主要争议问题进行了特别说明，并提出了修改建议。

创新亮点多

开设业主共有资金账户

据了解，《深圳经济特区物业管理条例》于2007年颁布施行。近年来，随着社会的发展变化，物业管理领域存在和产生了不少问题。深圳市人大常委会和市政府将有关修订纳入今年的重要工作。物业管理事关千家万户，相关征求公众意见的活动成为近年来深圳市参与人数最广泛、社会公众反馈意见最多的立法意见征集之一。据统计，《修订草案》共收到社会各界的反馈意见和建议90余件、意见975条。

外墙楼梯等公共区域经营收益归业主共有

《修订草案》针对焦点问题，提出了一些创新性制度设计。比如，修订草案增设专门章节对物业管理区域及设施进行规定，明确了物业管理区域内外墙、通道、楼梯、大堂、架空层等均属于业主共有，经营收益归业主共有，并对产权登记提出要求，从源头上厘清产权，防止纷争；针对业主大会、业主委员会设立门槛过高的问题，明确了两轮投票的方式，第二轮投票业主当选业委会委员不须“双过半”，降低了现行条例中关于业主委员会的成立门槛；修订草案增设了业主大会办理统一信用代码、开设业主共有资金账户的制度，这在国内勇开先河，解决了长期以来业主大会开设账户缺乏法律依据的问题，有利于从制度上保障业主将钱袋子握在自己手中，维护业主的合法权益。

《修订草案》在引导业主及相关各方参与小区物业管理，营造共建共治共享社区治理格局等方面作出了制度安排。比如草案不仅规定了业主、业主组织与物业服务企业的权利义务，规定了相关政府主管部门、街道办的职责，还规定了物业使用人、居民委员会、相关行业协会，以及专业服务机构参与物业管理的方式、渠道，在此方面走在全国前列。

主要争议问题

政府该不该介入物业管理监管？

建议：小区出现物管“服务真空期”时，街道办和居委会应该介入。

对于政府在物业管理中的定位问题，经研究，深圳市人大常委会城建环资工委初审认为，物业管理具有“准公共性”，相关事务难以由某一个或几个业主作出体现全体业主意志的判断和决策。尤其要在业主自治意愿不强、自治能力不足、市场或自治手段失灵、出现物业管理真空时，做好政府的补位和兜底。

对此，市人大常委会城建环资工委建议《修订草案》研究恢复现行条例第一百二十三条相关规定。当业主组织成立后，具备自行管理条件时，政府可退出，交回业主组织自我管理。同时，还建议加强基层党组织对物业管理工作的领导。

“业主自行管理”是否可行？ 物管收费用“酬金制”还是“包干制”？

建议：需进一步明晰“业主自行管理”操作细则。

两种收费方式各有优劣，由业主大会慎重选择。

关于物业管理的模式问题，明确增设“业主自行管理”的模式是否可行？物业管理究竟该用“酬金制”还是“包干制”呢？

市人大常委会城建环资工委副主任黄昌鸿指出，经过研究，市人大常委会城建环资工委认为《修订草案》第七十八条增设“业主自行管理”的规定，与国家《物权法》的相关规定一脉相承，体现了对业主自治权利的尊重和保障。但鉴于物业管理的专业性以及涉及公共安全问题，建议在《修订草案》中对实行自行管理的住宅物业的规模、范围和业主表决通过条件等进行必要的界定。另外，哪些情形属于业主自行管理，也建议作进一步的明晰。

而现行条例中的物业服务收费方式包括“包干制”和“酬金制”两种，《修订草案》虽未明确规定单一实行哪种收费方式，但确有鼓励、倡导酬金制之意。其第七十一条及相关条款中所称的“物业服务费”均指物业服务的酬金，非一般理解的包干制下业主每月交纳的物业管理费。“酬金制”类似家庭装修中的“包工不包料”承包模式，它要求业主具有较专业、较高的管理能力，愿意投入更多的管理人力和精力，否则并不一定能达到预期的效果；而“包干制”相对简单，双方约定基本费率，盈亏由物业企业自行负责。由于过去共有物业经营收入信息不透明，全部归物业服务企业所有，使得业主对包干制有些担忧和抵触。这也是部分物业服务企业一方面提出物业费太低、难以为继，另一方面又不愿退出所服务的物业小区的重要原因所在。

“应当说两种模式各有优劣，关键还是要提高业主参与小区管理的意识，提升监督能力和管理水平。” 黄昌鸿说，同时要明确包干范围，细化业主共有物业的经营、收益及分成办法，实行财务信息公开。如果能将上述事项在合同中约定清楚并严格落实，包干制并非不可接受。修订草案没有禁止业主大会选择采用包干制。

要设立“业主监事会”吗？ 业委会成员可获得工作报酬吗？

建议：业主大会可决定是否设立“业主监事会”；业委会成员是否可有津贴。

“业主监事会”的设立及业主组织成员的待遇问题也是争议焦点之一。有观点认为，《修订草案》增设“业主监事会”制度会令业主自治组织内部关系更加复杂，进一步加剧业委会成立难、运作难的矛盾。对此，市人大常委会城建环资工委初审认为，《修订草案》设立监事会的目的是加强对业委会行为的监督。实践中，部分住宅小区物业管理混乱，矛盾纠纷丛生，有物业服务企业的原因，也有业委会的原因，加强对业委会成员行为的监督和规范十分必要。《修订草案》第五十八条规定：“业主大会可以设立业主监事会”，将是否设立监事会的权利交给业主大会。

而关于业主自治组织人员的待遇问题。有观点认为，业委会工作具有公益性，成员不应取得津贴或报酬。领取津贴或报酬，其行为的公正性反而令人怀疑。但另一种观点则认为，业委会工作即使属于公益性质，也并不意味着业委会成员不可以取得津贴或者报酬。而且业委会工作琐碎、繁重，完全让业委会成员无偿奉献有失公平，不可持续，难以推广。市人大常委会城建环资工委初审后指出，业委会成员的津贴或待遇，属于业主自治范畴，每个物业小区情况不同，立法不宜作硬性强制规定，《修订草案》第八十九条将其决定权交由物业小区业主大会自行决定。

物业管理费难提价？ 选聘物管是“公开招标”还是“邀请招标”？

建议：加强培育业主自治意识和议价能力，选聘物管采用“公开招标”并制定细则。

关于物业管理费的提价问题，黄昌鸿指出，经研究，物业服务价格，分为前期物业管理收费价格和后期物业管理收费价格。前者，目前按照相关规定实行政府指导价，由省级人民政府价格部门定价，市一级政府没有制定前期物业管理收费价格指导价的权力。后者，实质属于民事合同中的合同交易价格，应遵循市场规则，由业主和物业服务企业之间自主协商确定。深圳市部分住宅物业管理费之所以长期得不到合理调整，主要原因在于大部分住宅小区业主组织成立不起来，长期处于前期物业服务阶段。业主共有物业权属不清，物业费包干范围不明等，建议加强培育业主的自治意识和能力，提高业主大会及业委会的成立率，尽快结束前期物业服务阶段。同时要明晰业主共有物业范围、建立业主共有资金管理制度，让业主大会与物业服务企业真正成为平等民事主体，通过市场机制合理调节物业服务收费，促进深圳市物业服务实现优质优价。

而《修订草案》在第六十九条规定：“住宅物业的业主大会应当采用招标方式选聘物业服务企业，是否采取公开招标方式，由业主大会会议决定。”

市人大常委会城建环资工委研究后认为，当前物业选聘过程问题突出，应当采用更加公开透明的方式。建议保留住宅物业通过公开招标选聘物业服务企业的规定，并且建议采用评定分离方式，将最终的定标权交给随机抽取的业主代表组建的定标委员会投票决定，评标专家的评审意见供定标委员会投票时参考。具体办法可由市或各区主管部门另行制定。如将定标权仅交给业委会，应当设置有效的监管措施，防止业委会成员与投标物业服务企业串通。

停车位、车库权属不清，纠纷问题多？

建议：市政府要制定停车位具体使用管理办法，未来土地出让合同需约定停车位权属。

物业管理区域内的停车位、停车库纠纷是征求意见过程中群众反映较为强烈的一个问题，其中车位车库权属不清是造成纠纷的主要原因。据市规划国土部门介绍，深圳市住宅物业小区的车位车库，绝大多数没有进行清晰的产权登记，积累了大量历史遗留问题。

经研究，市人大常委会城建环资工委认为，《修订草案》规定得过于具体，难以兼顾每个小区的实际情况，可能降低停车位使用效率。建议仅作原则性规定，交由市政府制定具体的使用管理办法。

为解决由此引发新的停车位纠纷，《修订草案》第一百条第一款作了创新性的规定，要求“规划国土部门应当在本条例实施后的土地出让合同中与建设单位约定物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库权属”。

业主共有资金安全如何保障？

建议：加强监管业委会与物管串通侵害业主权益行为，业委会重要信息要让全体业主充分知晓。

本次《修订草案》的亮点之一是明确了业主共有物业的权属及经营收益归全体业主所有，业主可以设立共有资金账户，但由此也产生了共有资金的安全管理问题。

市人大常委会城建环资工委初审后研究认为，选择何种方式对共有资金进行管理属于业主自治范畴。《修订草案》规定了“业主自行管理”和“与物业服务企业共管”两种方式供业主选择。同时，《修订草案》规定了一系列的管理措施，包括要求共有资金使用信息要通过全市统一的物业管理信息平台实时公开，接受全体业主监督，鼓励共有资金审计、限定资金支出范围和投资领域等。